资产代持的坑，你真的躲过去了吗？

资产代持的现象,在财富人群当中并不罕见。特别是近些年,由于各地纷纷出台房地产的限购政策，越来越多的人将房产登记在他人的名下。
在我们律师团队办理的涉及资产代持的案件当中，有一起案件非常的典型，案情是这样的：
案件当中的男女主人公丁先生和王女士结婚多年，从一无所有白手起家,到如今家庭资产过亿,一双儿女也已经快大学毕业了,在外人眼中,是典型的成功家庭。
可是,家庭的女主人王女士似乎并不幸福。王女士向我们披露：丁先生长期是所谓的“家外有家”，和自己的生意伙伴胡小姐在一起很多年了，近些年更是发展到基本上很少回家了。眼看着孩子们都长大了,王女士再也不愿意忍受下去，决心与丁先生离婚。
在与律师一起梳理夫妻共同财产的时候,我们惊讶地发现：这个家庭竟然有五套房产都登记在他人的名下！这些人分别是丁先生的母亲、弟弟以及公司几个比较信得过的员工。
原来,丁先生和王女士一直非常看好房地产投资,但他们自己早就没有购房资格了,当时儿女们也还小，再买房的时候,丁先生提出找一些自己信得过的亲戚和朋友,把房子登记在她们名下，王女士也没有提出反对意见。但那是在两个人感情还好的时候，现在看来,把房子登记在别人名下,其中的风险可大了去了！
下面,我们就结合这个案例,先带大家看一看房产由别人代持,都存在什么样的风险吧！
01.面临代持关系遭否定,资产被侵吞的风险
代持法律关系一个最典型的特点，就是房产是登记在别人名下。按照我国法律规定的物权公示原则,代持人完全有可能、也有条件主张该房产是自己所有的。从而使得资产面临被代持人侵吞的风险。
02.资产面临被第三人觊觎甚至瓜分的风险
代持法律关系表面看起来是代持人与资产实际所有人之间的法律关系，但实际情况往往复杂得多。因为资产在代持人的名下，就难免与代持人周围的人发生关系。
案例中，因为房屋登记的时候丁先生的弟弟已经结婚,在购买这套房屋的时候丁先生和弟弟商量,干脆不要让弟媳知道了,反正这套房子也是丁先生的，弟弟只是代持而已，以省去一些不必要的麻烦和手续。
谁知计划赶不上变化,眼下弟弟和弟媳也正在闹离婚,涉及到财产分割的时候,弟媳凭着自己的结婚证和身份证到房管部门一查,居然发现弟弟名下还有一套价值几百万的房屋,于是自然提出要分割的要求。丁先生的弟弟解释这套房屋跟自己没关系,是哥哥和嫂子买的,自己只是代持。可是眼下都要离婚了,弟媳哪管这些,坚决要求法院对这套房屋进行分割。
03.代持的资产因代持人的不审慎行为而发生价值贬损、甚至灭失
如果说上面一种风险的发生，代持人是处于被动状态的话,那么很多时候,代持人主动的法律行为更有可能带来代持资产的价值贬损，甚至消失。因为登记在代持人名下的资产，和其本人名下的其他资产一样,都会因为代持人对外的民事法律行为而受到追索。
举个例子来说,上面案例当中登记在丁先生公司员工小刘名下的一套房产就因为小刘不能按时偿还银行的贷款,而遭到查封和拍卖。王女士得知这一情形之后,以自己是房屋实际产权人的名义向法院提出执行异议,得到的答复是：该房屋是登记在小刘名下的,法院不可能因为王女士的主张而停止执行,王女士可以通过另案诉讼的方式先对房屋进行确权,然后再来主张。
那么，有什么样的方法可以在最大程度上防范和避免这些风险发生呢？
很显然,要想完全避免资产代持所带来的法律风险，最好是将资产都放在自己的名下。但是由于各种法律政策以及现实的原因,资产代持行为还是无可避免的会大量存在。既然如此,如何尽可能地规避代持的法律风险，就显得异常地重要。下面,李律师就给大家支支招。
第一
无论资产的实际持有人与代持人的关系有多亲密,签订一份代持协议是必不可少的。
这一点，也是上面案例当中的王女士最痛彻心扉的领悟。因为,无论是面对自己的家婆、小叔子，还是公司的员工小刘,王女士都要费尽心机地向法院举证证明自己才是房屋的真正产权人。为了证明这一点,王女士跑遍了银行去查询自己多年前的银行转账交易流水记录,以证明房屋是由自己出资的；同时,王女士还去到街道和居委会,去了社保部门,只是为了证实自己的家婆和小叔子在房屋购买的时候是没有经济能力的等等。
即便王女士如此大费周折，大量的证据还是因为年代久远已经灭失了，此外还有相当多的证据是保存在丁先生那里,王女士根本无法取得。在整个案件的处理过程当中,王女士跟我讲的最多的一句话就是：李律师,要是当时和他们签一份代持协议就好了。
第二
完整保留自己一方为购买房产而支付款项的证据。
一般而言,目前房屋购买的交易流程多是由实际产权人将房屋的购买款项交给代持人，由代持人完成付款并取得房屋登记。而往往由于交易流程复杂,款项都是分多次支付的，有时交易环节之间的间隔期又很长，在这种情况下,如果没有充分、完整地保留自己一方为购买房产而支付款项的证据的话,一旦发生争议，实际产权人就会面临非常被动的局面了。
因此，在支付购房款项的时候，建议采用银行转账的方式，尽量不使用现金支付，以便留存证据。如果不得已而采取现金支付的话，可以写下收据请代持人签名。此外，每一笔银行转账都应注意保留好转账凭证，同时在转账时尽量在“附言”中标注钱款的用途。
第三
尽量要求代持人提供专用账户接收购买房屋的钱款，而不要与代持人的其他银行账户混用。
实践中,为了支取方便，不少代持人会使用自己的常用帐户接收实际产权人支付的购房款,这种做法对于实际产权人而言，是存在巨大风险的。因为金钱在法律上是种类物，一旦发生争议，无法证实这笔钱到底是谁的。
第四
对于房屋购买之后的实际使用情况，房屋的实际产权人也应当尽可能的留存证据予以证实,以证明房屋的实际利益是归属于自己的。