普通住宅认定标准小论

《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）已于2018年7月1日正式施行，该办法对规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，有重大意义。
该办法第十七条明确规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”
2018年6月30日，青岛市物价局青岛市国土资源和房屋管理局按照《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）等相关要求，结合本市实际，制定发布《关于明确物业服务收费相关政策的通知》（青价格〔2018〕20号）。其中规定“三、普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。”
上述两个文件，都多次提到“普通住宅”这个概念，且有着这么明确的空置减免规定，但没有明确解释界定“普通住宅”内涵。这就导致很多岛城业主尤其是物业服务企业想知道“普通住宅”内涵，认定标准是什么？
劳和律师在这对“普通住宅”规定进行整理，供关注者参考：
2012年8月13日，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局联合制定的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（现行有效），第九条规定：“普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：
（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；
（二）公共租赁性住房物业管理区域；
（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；
（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；
（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。”
该管理办法，青岛市物价局青岛市国土资源和房屋管理局《关于公布<青岛市物价局物业服务收费管理办法>继续有效的通知》（青价规〔2017〕2号），规定：“根据《山东省行政程序规定》和我市政府规章对规范性文件管理的要求，青岛市物价局、青岛市国土资源与房屋管理局研究确定《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）继续执行，按照《山东省行政程序规定》和《青岛市行政规范性文件管理办法》的相关规定程序经过审查并登记编号，现予以公布。文件自2017年9月15日起实施，有效期至2019年9月14日。”
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门2005年4月30日联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定：“五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部门、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”
山东省建设厅、山东省财政厅、山东省地方税务局于2005年5月30日，联合制定发布的《关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知》（鲁建房字［2005］27号），规定：“按照国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知要求，经省政府同意，我省确定享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。”
2006年10月20日，财政部、国家税务总局联合制定发布的《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号），规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
编者按：《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）明确规定了普通住宅物业管理区域，符合该条前四项项目的房子，明确属于普通住宅，第（五）项“其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目”具体为何，有待相关单位继续明确。在没有明确规定的情况下，可参考上述现行有效的文件对于“普通住宅标准”规定进行把握。