夫妻之间那点事儿（一）——夫妻一方处分夫妻共同财产情况下的善意取得

夫妻之间的法律关系，其实并不简单。从不同角度看，可分为婚前关系和婚后关系，人身关系和财产关系，内部关系和外部关系，等等。从具体问题看，如何确定夫妻共同财产和个人财产，如何确定夫妻共同债务和个人债务，夫妻一方处分了夫妻共同财产的行为效力如何，父母出资为子女购买的房屋如何确定产权，离婚时如何确定夫妻感情确已破裂，等等，这些问题都比较复杂。
本期为你阐释“夫妻一方处分夫妻共同财产情况下的善意取得”。因为昨天，西施来律师事务所咨询了一个案件，情况如下：
案 情
范蠡和西施有夫妻共同财产房屋一套。由于西施一直都很崇拜范蠡，所以西施并不介意房屋产权登记在范蠡一人名下。但后来范蠡擅自将该房屋出售给了陌生人夫差，范蠡对夫差声称自己是单身，无配偶。夫差支付合理对价并办理了房屋产权过户登记手续。西施知道后，不同意出售房屋，起诉主张追回该房屋。西施问：法院是否支持自己的主张？
法条
《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
《婚姻法司法解释（三）》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
分 析
由于房屋属于夫妻共同财产，范蠡一人将房屋出售给夫差，构成无处分权人处分他人财产。由于范蠡和夫差之间是陌生人交易，夫差不知道也不应当知道范蠡有配偶，即夫差不知道也不应当知道无处分权人处分了他人财产，故夫差是善意受让人。而且夫差购买该房屋时支付了合理对价并办理了房屋产权过户登记手续，所以夫差可依据善意取得制度取得该房屋所有权。故法院不支持西施的主张。
阐 释
善意取得制度重在保护善意受让人的信赖利益，保障交易安全，鼓励交易。因为受让人是善意的，无过错，而且保护善意受让人的信赖利益符合诚实信用原则。同时，善意取得制度也是对有处分权人利益的一种限制。因为有处分权人在管理财产时或者托付别人管理财产时没有尽到合理注意义务，也可以理解为有处分权人交友不慎或者在管理财产时存在过失，故有处分权人要承担相应的不利后果。但在有处分权人与无处分权人之间，有处分权人存在的仅仅是过失，而无处分权人则是故意，甚至是恶意，有处分权人之损失皆由无处分权人造成，故有处分权人可要求无处分权人赔偿损失。所以，在善意取得法律关系的三方当事人中，法律优先保护善意受让人的利益，有处分权人次之，无处分权人最后。
对不动产善意取得的构成要件，我们还需要捋一捋。
第一，无处分权人处分他人不动产。主要有以下三种情况：一是共有人（如夫妻）共有的不动产，登记在部分共有人名下，登记权利人处分了该不动产，构成无权处分；二是因特殊原因，所有权人的所有权受到一定的限制而不能处分其不动产，如进入破产程序后的债务人处分其不动产，就构成无权处分；三是在登记错误的情况下，登记的权利人处分了该不动产，也构成无权处分。
第二，受让人受让该不动产时是善意的。不动产受让人的善意是指在办理不动产转移登记过程中，受让人因信赖登记权利人即转让人为真正权利人而受让了该不动产。通常情况下，不动产物权以登记为公示方法，故只要受让人信赖登记并排除了合理怀疑，即为善意。实践中，有人会利用这一要件而主张善意取得。如受让人明知作为共有人的转让人无权处分而仍然受让该不动产，但作为共有人的非转让人却无证据证明受让人明知这一事实，这时受让人就有可能善意取得。这属于实践中的证据收集问题，因为判决只承认法律事实——“证据证明当时发生了什么”。
第三，以合理的价格转让。一方面，合理价格要求不动产转让合同中约定的价格与市场价格要接近，不能相差太远。同时还要考虑到该不动产的位置、容积率、开发商的品牌、不动产的内部结构、朝向等因素，综合判断价格是否合理。另一方面，考虑到不动产的价格较高，要求受让人必须一次性支付价款，不太符合交易惯例。实践中，不动产买卖的价款大多是分期支付的，但如果仅仅约定了价款，而实际上完全不支付，也会产生问题。因为，如果受让人没有支付任何价款，即便原所有人追回该不动产，受让人通常也不会有多少损失。所以，在适用本要件时，要求受让人必须实际支付一定的价款，具体比例应根据不动产的情况来判断。
第四，转让的不动产已经登记。原因有二：一是不动产物权变动以登记为要件。只有办理了登记，受让人才取得该不动产物权。二是如果没有办理登记的话，则真正权利人完全可以通过异议登记来阻止转让人的处分行为。而受让人的善意要求的时间点是不动产的转移登记，如果没有办理转移登记，真正权利人就可以申请异议登记，则受让人就会知道无处分权人在处分他人财产，受让人就不是善意的。