实务问题
买房人认为贷款利息过高，且房价下跌，拒绝继续履行合同，卖方诉请解除房屋买卖合同，并要求买房人承担近50万元违约金。一审法院认为原、被告双方均不构成违约，买房人无需承担违约责任。二审法院认为买房人构成违约，应承担违约责任，但只支持5万元，这是为什么呢？
处理意见
1. 我国合同法规定的归责原则为无过错原则，只要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责任，不以当事人是否存在过错为依据。
- 就本案房屋买卖合同而言，作为房屋出卖方的主要义务为交付房屋及协助办理过户手续，作为房屋买受方的主要义务是依约支付购房款。在买房人办理银行贷款受阻，不能按约支付购房款的情况下，买房人构成违约，在无法定阻却履行事由前提下，应承担违约责任。
案情概要 - 2019年6月13日，卖房人盛某与买房人梁某签订《房地产买卖契约》约定：梁某购买盛某的房屋，房屋价款163万元。合同约定，梁某于签订合同当日支付购房定金3万元，于过户当日支付购房首付款63万元，梁某向银行商业贷款97万元，一次性划拨到盛某提供的银行账号，贷款不足部分梁某于办理过户之前以现金形式一次性支付。
- 合同签订后，梁某支付购房定金3万元。2019年6月27日，梁某的配偶刘某通过银行转账向盛某支付购房首付款64万元。同日，刘某向房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金。
- 后在履约过程中，因银行贷款政策收紧，梁某无法办理银行贷款，双方发生争议，合同无法继续履行。
- 2019年7月19日，盛某将购房首付款64万元返还给刘某。
- 2019年7月25日，盛某向梁某电话询问涉案房屋的贷款办理情况，梁某称因贷款批不下来，所以无法继续履行合同。
- 2019年8月8日，盛某通知梁某解除双方签订的《房地产买卖契约》，8月9日刘某签字确认同意解除合同。
此后，盛某向一审法院提出诉讼请求：请求判令梁某刘某承担违约金49万余元。
盛某认为，房屋买卖合同无法履行的原因系梁某、刘某认为贷款利息过高，且房价下跌，故意拒绝继续履行合同。
而梁某、刘某则主张无法继续履行合同系由于银行贷款政策收紧无法办理贷款导致。在此情况下，双方未能通过进一步沟通、协商达成新的协议继续履行合同，致使合同未能履行。
裁判理由
一审法院认为：根据查明的事实，双方已合意解除了《房地产买卖契约》，合同解除后盛某应当将梁某刘某已支付的定金3万元、房屋维修基金予以退还。故买卖契约不能履行不可归责于任何一方，原、被告双方均不构成违约，无需承担违约责任，且盛某未举证证明梁某刘某存在其他违约情形，故盛某要求梁某刘某支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
二审法院认为：我国合同法规定的归责原则为无过错原则，只要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责任，不以当事人是否存在过错为依据。
就本案房屋买卖合同而言，作为房屋出卖方的主要义务为交付房屋及协助办理过户手续，作为房屋买受方的主要义务是依约支付购房款。在买房人办理银行贷款受阻，不能按约支付购房款的情况下，买房人构成违约，在无法定阻却履行事由前提下，应承担违约责任。
至于买房人称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，其不应承担违约责任，且卖方应返还定金及房屋维修基金的主张，本院认为，在一审庭审中，卖方提交通话录音证据，证明买方系因“现在利率太高，上浮的我们接受不了”“说实话大姨，跌的这么厉害，定金我们都不要了，合同执行下去，贷款批不下来”等原因拒绝继续履行合同，买方已认可录音中确实是买方梁某的声音，故一审以卖方未能办理银行贷款是不可归责于双方的原因，认定不当，本院予以纠正：
裁判结果：本案应认定买房人构成违约！
案件索引
山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终1211号