基本案情
甲某与乙某于签订房屋租赁合同，甲某将其位于西安市某处的房屋出租给乙某用于经营烤肉店，租赁期限为10年，租金每年支付一次，每年租金为2400000元。后甲某以乙某欠付租金为由将乙某诉至人民法院，请求：1.乙某向甲某支付房屋占有使用费2256000元；2.诉讼费由乙某承担。乙某向法院提起反诉，请求：1.确认甲某与乙某签订的《房屋租赁合同无效》；2.乙某赔偿甲某损失共计3100000元；3.诉讼费由甲某承担。
律师评析
<一、关于房屋租赁合同的效力问题>
由于本房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋租赁合同无效，对此双方并无争议，此问题并不属于本案的焦点问题。
<二、关于房屋占有使用费的支付问题>
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” 依照上述规定，甲某有权按照合同约定租赁标准向乙方主张房屋占有使用费。但房屋是否具有完全的使用价值是判决该房屋占有使用费能否完全按照约定的标准予以支付的主要标准。
如果该房屋因房屋本身的原因，导致租赁方无法正常使用租赁物，即该房屋不具有使用价值，即使租赁方占有该房屋，其占有期间的占有使用费亦应予以酌情减少或不予以支付。但具体到本案中，经律师调查，乙某租赁该房屋经营的火锅店已正常开业，其开设餐饮店亦具备合法的手续，该火锅店店倒闭系乙某经营不善造成的，与房屋未取得建设工程规划许可证的原因无关。因此，房屋具备正常的商业使用价值，达到了乙某租赁该房屋的目的，乙某要求按照合同约定标准支付房屋占有使用费的请求应予以支持。
<三、关于乙某装修损失认定问题>
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”
乙某的损失主要是已形成附和的装修装饰物的损失，按照上述规定，由于甲某与乙某无法达成一致意见，按照双方的过错程度予以分担现值损失。
1、关于装修损失的具体认定
按照上述法律规定，装修损失系其现值损失，所谓现值损失即“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的评估机构进行评估。
在本案中由于装修装饰物已经拆除，丧失了评估鉴定的可能性，主审法官按照装饰装修费用以合同约定的租赁期限进行摊销，扣除掉乙某占有使用房屋期间的装修的使用价值，确定了装修损失的具体金额。
2、双方的过错程度
按照上述规定，需按照双方的过错程度由甲某、乙某予以分担现值损失。
双方过错程度的认定，需要结合合同的签订情况及双方当事人的主观状态来予以确定。如出租人有无披露房屋产权情况、承租人有无要求出示产权凭证或者到相关职能部门查询合同所涉房屋的产权登记或准建规划情况、承租房屋与市场价格相比是高还是低等。通过以上因素来对出租人的披露义务和承租人的注意义务进行区分来确定双方的过错程度。
在本案中，由于甲某明知涉案房屋未办理建设工程规划许可手续或经主管部门批准建设，仍将该房屋出租，过错明显；乙方在意识到涉案房屋相关手续未全的情况下，仍然出租并进行经营，亦有一定过错，按照双方对导致合同无效各自所负的过错责任，最终认定甲某承担60%的责任，乙某承担40%的责任。双方根据过错比例承担装修残值损失。
甲某与乙某于签订房屋租赁合同，甲某将其位于西安市某处的房屋出租给乙某用于经营烤肉店，租赁期限为10年，租金每年支付一次，每年租金为2400000元。后甲某以乙某欠付租金为由将乙某诉至人民法院，请求：1.乙某向甲某支付房屋占有使用费2256000元；2.诉讼费由乙某承担。乙某向法院提起反诉，请求：1.确认甲某与乙某签订的《房屋租赁合同无效》；2.乙某赔偿甲某损失共计3100000元；3.诉讼费由甲某承担。
律师评析
<一、关于房屋租赁合同的效力问题>
由于本房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋租赁合同无效，对此双方并无争议，此问题并不属于本案的焦点问题。
<二、关于房屋占有使用费的支付问题>
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” 依照上述规定，甲某有权按照合同约定租赁标准向乙方主张房屋占有使用费。但房屋是否具有完全的使用价值是判决该房屋占有使用费能否完全按照约定的标准予以支付的主要标准。
如果该房屋因房屋本身的原因，导致租赁方无法正常使用租赁物，即该房屋不具有使用价值，即使租赁方占有该房屋，其占有期间的占有使用费亦应予以酌情减少或不予以支付。但具体到本案中，经律师调查，乙某租赁该房屋经营的火锅店已正常开业，其开设餐饮店亦具备合法的手续，该火锅店店倒闭系乙某经营不善造成的，与房屋未取得建设工程规划许可证的原因无关。因此，房屋具备正常的商业使用价值，达到了乙某租赁该房屋的目的，乙某要求按照合同约定标准支付房屋占有使用费的请求应予以支持。
<三、关于乙某装修损失认定问题>
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”
乙某的损失主要是已形成附和的装修装饰物的损失，按照上述规定，由于甲某与乙某无法达成一致意见，按照双方的过错程度予以分担现值损失。
1、关于装修损失的具体认定
按照上述法律规定，装修损失系其现值损失，所谓现值损失即“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的评估机构进行评估。
在本案中由于装修装饰物已经拆除，丧失了评估鉴定的可能性，主审法官按照装饰装修费用以合同约定的租赁期限进行摊销，扣除掉乙某占有使用房屋期间的装修的使用价值，确定了装修损失的具体金额。
2、双方的过错程度
按照上述规定，需按照双方的过错程度由甲某、乙某予以分担现值损失。
双方过错程度的认定，需要结合合同的签订情况及双方当事人的主观状态来予以确定。如出租人有无披露房屋产权情况、承租人有无要求出示产权凭证或者到相关职能部门查询合同所涉房屋的产权登记或准建规划情况、承租房屋与市场价格相比是高还是低等。通过以上因素来对出租人的披露义务和承租人的注意义务进行区分来确定双方的过错程度。
在本案中，由于甲某明知涉案房屋未办理建设工程规划许可手续或经主管部门批准建设，仍将该房屋出租，过错明显；乙方在意识到涉案房屋相关手续未全的情况下，仍然出租并进行经营，亦有一定过错，按照双方对导致合同无效各自所负的过错责任，最终认定甲某承担60%的责任，乙某承担40%的责任。双方根据过错比例承担装修残值损失。