建设工程价款优先受偿权的客体可否是相关使用权

本期探讨建设工程价款优先受偿权的客体相关问题，承包人行使建设工程价款优先受偿权的时候，最为突出的冲突就是可否对土地使用权进行优先受偿，另外如建设工程为人防工程的话，基于其特殊性，人防工程的所有权是归国家所有，那么非牟利性质的人防工程使用权是否可转化为建设工程价款优先受偿，也是本期话题需要明确的问题：
一、承包人对于土地使用权拍卖所得价款不享有优先受偿权
一般情况下，建筑物与土地在自然属性上具有不可分性。承包人行使优先受偿权，向法院申请拍卖其施工的建筑物时，根据“房地一体”原则，法院会将建筑物及其占用范围内的地使用权一并拍卖，除承包人对其施工的工程拍卖的价款享有优先受偿权外，承包人对于土地使用权拍卖所得价款是否享有优先受偿权？
从立法本意来看，法律赋予承包人对其施工的工程价款优先受偿，是基于建设工程的特殊性：承包人已将建筑工人的劳动力、建筑材料等物化于建设工程中，出于对其特殊保护而赋予的特殊权利。承包人享有优先受偿权的前提条件是承包人已将劳动力、建筑材料等物化于建设工程中；但承包人并未将劳动力、建筑材料等物化于土地使用权中，故承包人无权将其享有的工程优先受偿权的范围扩张至建筑物占用范围内的土地使用权。
从《民法典》第八百零七条的规定来看，承包人就其施工的工程折价或者拍卖的价款优先受偿。其仅是规定承包人对“其施工的工程”折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，并未规定承包人对于其施工的工程所占用范围内的土地使用权也享有优先受偿权。因此，承包人享有的优先受偿权并不及于建筑物占用范围内的建设用地使用权。
对于该问题，最高人民法院也持该观点，最高院民一庭在《〈合同法〉第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》一文中，论述了建设工程价款优先受偿权的客体不及于建设用地使用权价值的观点，主要理由有三点：首先，“房地一体”的目的在于避免房地因拍卖的买主不同而出现不同的权利人，并非在于使抵押权人对于非设定抵押部分亦取得担保物权的效力；其次，建设工程价款对建设工程的法定抵押权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献；最后，实践中建筑物的价值和建设用地使用权的价值是可区分的。
除此以外，最高人民法院在“民事审判信箱”栏目中回答“土地是否为建设工程优先受偿权的客体”这个问题时，亦明确表示“土地不是优先受偿权的客体”，原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经物化在在建工程当中，其所有投入转化为在建工程，在物的所有权的转化中转化为在建工程，已经和在建工程不可分离。基于这个原因，所以承包方基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。作为土地来讲，是建设工程当中的载体，对于土地这一载体而言，承包方没有任何投入，或者说承包方的建筑材料、劳动力等并没有物化在土地上。从该角度而言，土地不应当作为建设工程优先受偿权的客体。
二、承包人对其承建的某些人防工程使用权可主张工程价款优先受偿权
人防工程是人民防空工程的简称。建设主体包括三类：一是人民防空主管部门负责组织修建的人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程和其他有关部门负责组织修建的医疗救护、物资储备等专用工程；二是有关单位负责修建的战时本单位人员与物资进行掩蔽的工程；三是房地产开发企业在城市新建民用建筑时按照国家有关规定修建的战时可用于防空的地下室。
第一类建设主体修建的人防工程，由于建设资金来源和用途具有专属性，故一般不能改作他用或者经营牟利；第二类和第三类建设主体修建的人防工程，依据《人民防空法》（2009年修正）第五条第二款规定的“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，战时用于防空，平时由投资者管理、使用和收益。
对于第一类建设主体修建的人防工程，基于优先保护国家安全和公共利益的需要，故不宜折价或者拍卖。亦即，承包人对其不能主张工程价款优先受偿权；对于第二类和第三类建设主体修建的人防工程，虽然所有权属于国家，但是平时由投资者管理、使用和收益，故其所有权不能折价或者拍卖，但是使用权可以折价或者拍卖。亦即，承包人对其使用权可以主张工程价款优先受偿权。
如在(2014)民一终字第61号安阳广佳欣置业有限公司与博坤建设集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案中，最高人民法院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第十八条、第二十二条、第二十六条规定，人防工程只是对相关建筑工程在战时及紧急状态下确保能够发挥特定用途有特别要求，但其经济价值和可交易属性是应当受到法律保护的。广佳欣公司上诉认为，博坤公司施工的地下室属于人防工程且该部分工程不宜折价拍卖，没有法律依据。在(2018)最高法民终418号武汉市民众投资有限责任公司与武汉律信资产管理有限公司等案外人执行异议之诉案中，最高人民法院认为，该案法院拍卖的是大厦人防工程的平时使用权而非所有权，故民众公司关于律信公司对此不享有优先受偿权的上诉理由亦不成立。
如在(2019)粤民终972号中，关于中大建设公司能否对涉案工程享有优先受偿权的问题。涉案人防工程是同时作为商城项目建设开发的，亦将用于商业活动，具备商业用途和商业价值，并且其使用的价值可以通过市场进行定价和交换。其次，涉案工程使用收益权利的定价、变现以及可能导致的使用人的变更，并不影响涉案工程的权属、规划及用途，涉案工程性质上仍属于人防工程。最后，涉案工程凝聚了承包单位投入的建设资金、建筑材料和人力，工程欠款可以就涉案工程优先受偿，既符合有关建设工程价款优先受偿权的立法旨意，也符合国家鼓励社会资本积极参与人防工程投资建设、开发利用的政策方向。因此，涉案工程欠款可以就涉案工程经营使用所得价款优先受偿。一审法院未对人防工程的所有权与使用收益权利作出区分，概括认定人防工程不宜折价、拍卖，从而驳回中大建设公司有关工程价款优先受偿的主张不当，本院予以纠正。
三、判决和执行中的难度
就优先受偿权与土地使用权的冲突而言，上面已经分析到建筑物的价值与其占用范围内的建设用地使用权的价值在实践中应当予以区分。司法实务中，往往由于审判法官未区分建筑物的价值与其占用范围内的建设用地使用权的价值，而执行中又必须加以区分，尤其是在案涉工程占用范围内的建设用地使用权存在先于建筑物的抵押权时，还可能引起案外人执行异议之诉等等，这种状况在一定程度上给法院工作带来困难。
在实操中，建筑工程优先受偿权的实现，应当就土地使用权和在建工程分别评估，一体转让，承包人仅能对建筑工程的变现款享有优先受偿权。或者在确认承包人享有优先受偿权时，建议代理人将诉讼请求或代理意见说明，说服法官在判决主文中加以明确区分“建设优先受偿权仅及于扣除建设用地使用价值之外的拍卖建筑物（或建设工程）的相应价值部分”。
如未在生效判决主文中加以区分，则只能在执行环节分开操作。浙江高院解答明确要求“实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各大自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”该规定在明确建设工程价款优先受偿权的客体不包括土地使用权的基础上，进一步明确二者在实践中进行区分是切实可行的。并且在司法实务中，也不乏土地使用权价值和在建工程价值分开评估的案例，例如上海市奉贤区人民法院在处置“上海钱桥养老院在建工程”时委托大雄公司对土地使用权价值进行评估、委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对该土地范围内的无证建筑物（在建工程）进行评估，并就土地使用权和在建工程合并进行拍卖；上海市徐汇区人民法院在处置“上海市中西创新进修学院校区”时亦委托上海科东房地产土地估价有限公司在评估时对土地使用权价值和建筑物价值进行区分。
如在最高院生效案例(2019)最高法执监470号执行裁定书中，最高法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿（提示：杭州银行对案涉土地设定抵押权）。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。由此可知，最高院的意思是在执行法院对建设工程和土地使用权分开进行价值评估后，由承包人和抵押权银行分别优先受偿。