房屋户型与合同约定不符的法律责任研究

购房人在购买商品房时，房屋户型是购房者考虑的核心要素之一，属于影响购房者缔约的重要因素。开发商交付的商品房户型如不符合合同约定，多少都会影响购房人的交易目的。实务中也大量存在房屋户型与合同约定不符的情形，笔者对此类案例进行分析总结，供大家参考。
一、关于“户型”的定义
房屋户型指房屋（多指单元房）内部格局的类型，如朝向、房间数量等，如划分为一室一厅、二室一厅、三室一厅、三室二厅二卫等；也指在同一总面积水平下，每户使用面积内部的功能组合、结构和面积安排以及各分区的朝向、通风、采光情况等。
二、产生房屋户型与合同约定不符情形的原因
实务中，房屋户型与合同约定不符，不外以下两种原因：
1、合同中户型约定或户型示意图出现错误；
2、施工中出现设计变更。
三、合同中户型约定出现错误时的开发商责任
正常情况下，签订商品房买卖合同时户型已经过规划确认，合同约定应依规划内容填写，本不应出现错误。但可能因开发商内部管理混乱，实务中会出现约定户型确实出现错误或者工作人员贴错户型图的情形。在这种情况下，购房人是应该要求开发商赔偿损失还是可以诉请解除合同？
（一）关于购房人诉请解除合同
解除合同需有法定或约定理由。通用《商品房买卖合同》示范文本中并无房屋户型与约定不符时，购房人可以解除合同的约定，故此种情况下解除合同只能寻求法定理由。原合同法法定解除合同理由与民法典规定一致，分当事人拒不履行主要债务和合同目的不能实现两种，在交房出现户型与合同约定不一致时，购房人只能以合同目的不能实现为由诉请解除，故是否影响合同目的实现是此类案件审查重点。
户型不符是否影响合同目的实现是个见仁见智的问题，不同人从各自生活经验出发可能会得出不同的结论。经检索案例，笔者发现，实务中法官多从户型不符的程度，是否影响通风、采光、使用方式、使用面积等实际功能角度出发进行综合判断，在不影响合同目的实现时，购房人当然无权解除合同。
1、房屋的内部房间数量与合同约定不一致时，属于合同目的无法实现的情形，购房人可以解除合同。
案例1：蒋六红与重庆嘉道房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，（2020）渝05民终6375号
审判要旨：法院认为，交付的房屋内部房间数量仅为两间卧室，一间客厅，明显与合同约定的三室两厅不符。依社会大众的普遍认知标准及商品房买卖合同的交易习惯，商品房的内部户型布局及房间数量属于对购房人居住使用存在重大影响的要素，是购房人缔约时重点考虑的要件，嘉道公司交付的房间数量不符合合同约定，显然与购房人的交易目的相悖，属于典型的不能实现合同目的的违约行为。
2、房屋的内部方位布局与合同约定相反时，属于合同目的无法实现的情形，购房人可以解除合同。
案例2：张俭华、徐海英与启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，（2015）通中民终字第03134号
审判要旨：法院认为，关于房屋布局问题，该房屋与取生置业公司的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，即内部左右布局相反。案涉房屋内部布局左右相反导致张俭华、徐海英购买符合合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据。
3、户型与合同约定不符且购房人享有合同解除权时，若购房人未在法定期限内行使合同解除权，则不再支持其解除合同的请求。
案例3：陈国庆、周群因与被上诉人海南雅恒房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案，（2016）琼96民终1673号
审判要旨：法院认为，涉案房屋实际房间布局结构与涉案合同附件一的“房屋平面图”的图形位置左右相反，上诉人有权解除合同。上诉人在知道或者应当知道涉案房屋的布局结构与合同约定不一致后的法定期限内未行使合同解除权，该解除权消灭，其上诉人请求解除《商品房买卖合同》没有法律依据，本院不予支持。
（二）关于购房人诉请赔偿损失
房屋户型与合同约定不符，但不影响者购房人目的实现的，购房人无权要求解除合同，可要求开发商承担违约责任；或者虽对购房人合同目的有重大影响，但购房人未要求解除合同的，购房人亦可要求开发商承担违约责任。实务中法院通常认定房屋户型与合同约定不符确实对购房人有影响，开发商需承担违约责任。
但通用《商品房买卖合同》示范文本中并无房屋户型与约定不符时开发商如何承担违约责任的约定，故购房人只能要求开发商赔偿损失。鉴于损失比较难以准确认定，实务中法院通常是酌定损失金额。
案例4：徐俊俊、黄锐华与杭州金地自在城房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案，(2015)杭西民初字第630号
审判要旨：金地公司交付的案涉房屋虽然总面积符合合同约定，但实际户型（尤其是厨房、西面房间和阳台部分的尺寸和面积）与合同约定的户型有明显差异，构成违约。被告未交付符合约定户型的房屋，影响了两原告的居住使用，给两原告造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任。根据户型的改变程度，本院酌情确定赔偿损失的金额为3万元。
案例5：田江、易友良与成都荣盛伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，(2017)川01民终7801号
审判要旨：易友良、田江购买的房屋建筑面积为套二户型与合同附件粘贴的套三户型图的面积不符。鉴于易友良、田江在已知道上述撤销事由时仍认为案涉合同的签订并不构成重大误解，并按合同有效的方式主张违约损害赔偿，故案涉合同仍为有效，易友良、田江得依该有效合同主张违约损害赔偿。依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，荣盛伟业公司应承担违约责任，易友良、田江有权按户型为套三的房屋主张可得利益损失。本院经综合权衡，酌定违约损害赔偿的金额为20000元。
（三）关于开发商主张系工作人员失误的抗辩
实务中，出现房屋户型与合同附件中的户型图不符时，开发商往往主张系工作人员失误贴错。该抗辩理由能否被法院采纳，能否起到减免自身责任的作用呢？
经检索判例，交付的房屋户型与合同附件户型图不一致时，如有证据证明系开发商员工贴错，且购房人已通过相关途径知道或应当知道户型实际情况的，可以阻却购房人解除合同，但不能免除相应违约责任。
案例6：王彩兰、河南新高地控股有限公司房屋买卖合同纠纷案，(2021)豫01民终3212号
审判要旨：新高地公司交付的案涉房屋与案涉《商品房买卖合同》所附平面图不一致，经法院调查，仅系新高地公司工作人员工作失误所致，王彩兰所购的房屋户型与售楼现场所展示的楼盘模型及设计要求一致，不存在变更设计等情形，且涉案房屋已符合交付条件，合同目的能够实现，驳回王彩兰要求解除合同的诉讼请求。
案例7：郑州恒林置业有限公司、贺俊熙房屋买卖合同纠纷案，(2020)豫01民终2667号
审判要旨：一审已查明，因被告工作人员失误，将原告购买的1806号房《商品房买卖合同》中附件一房屋平面图与原告对门邻居1807号房屋的附件一房屋平面图相互贴反，其中1806号房屋合同约定的建筑面积为89.43平方米，1807号房屋合同约定的建筑面积为89.92平方米。法院认为，恒林公司向贺俊熙交付的商品房，与其设置的样板房存在较大差异；而恒林公司亦未提交相应的证据证明其已向贺俊熙说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；故根据本案情况，恒林公司对本案纠纷的发生存在过错；且本案中双方所签订的《商品房买卖合同》，确实存在着合同约定与实际交付的房屋不一致的情况，恒林公司亦应对其本身过错承担责任。一审法院综合本案纠纷发生的原因、恒林公司存在的过错程度等因素，酌定恒林公司向贺俊熙赔偿违约金25000元，并无不当，本院予以维持。
四、施工中出现设计变更时的开发商责任
根据通用《商品房买卖合同》示范文本，施工中出现设计变更时，开发商应当通知购房人，在通知购房人情形下，购房人可选择退房或接受变更，未在约定期限内答复的，视同接受变更。所以，施工中出现变更，在开发商依约通知时，原则不会产生大的争议。
但实务中往往出现开发商未依约通知的情况，按照合同约定，此时购房人有权要求退房，即解除合同。鉴于此为双方约定的解除合同条件，故此时购房人诉请解除合同的，法院无需再审查户型变更是否影响合同目的的实现。
若购房人不要求解除合同的，亦可诉请开发商承担违约责任，实务中处理模式与上述合同中户型约定出现错误时的违约责任处理模式类同，不再赘述。
案例8：瑞金琦建实业有限公司与刘立超房屋买卖合同纠纷案，(2020)赣07民终3639号
审判要旨：法院认为，本案所涉沙盘图属于设计文件的组成部分，《商品房买卖合同》均约定，涉及商品房基础设施、公共服务及配套设施的变更；变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应在变更确立之日起10日内通知买受人，否则买受人有权解除合同。而瑞金公司向刘立超交付的房屋与沙盘图展示不符，又未按照约定告知刘立超，刘立超要求解除合同，具有事实依据，符合双方合同约定。根据双方签订的合同约定，解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起，按照中国人民银行基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金，该约定未违反法律规定，故刘立超要求瑞金公司按约定的全部房价款的0.1%支付违约金并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，符合法律规定。
案例9：许某某与南京中惠建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，(2012)玄锁民初字第915号
审判要旨：法院认为，中惠公司在销售房屋后变更设计，导致商品房的户型发生变化，且中惠公司没在提供证据证明其在变更确立之日起10日内书面通知过作为买受人的许某，该行为不仅违反了双方的合同约定，也违反了《商品房销售管理办法》，故许某有权要求退房，中惠公司应承担违约责任。因中惠公司未及时通知许某变更户型，导致许某未能及时解除合同，扩大了许某的损失，故中惠公司应按许某的实际损失承担赔偿责任。
五、结语
房屋户型与合同约定不符的，对购房人而言需要判断出现不符的原因和是否影响购房目的实现，以此确定自己的维权方向。对开发商而言，
也应选择合适路径，积极应对解决，不可能一推了之。