以一则案例分析房屋认购协议的性质及事实商品房买卖合同关系的成立

案情简介：A公司（购房人）与B公司（房地产开发商）签订《购房协议书》，约定 A公司向B公司购买案涉房屋，购房总价款3000万元，定金500万元。同时该协议对房屋坐落办理购房贷款事宜进行了约定，并约定待双方签订正式的商品房买卖合同时，《购房协议书》自动失效。协议签订后，A公司按约向B公司支付购房定金500万元，B公司将房屋交付A公司使用但未就该房屋主张任何权利，双方一直未签订商品房买卖合同。期间，A公司多次发函要求B公司签订商品房买卖合同并办理过户，B公司一直未予理会。此后，B公司向A公司发出解除《购房协议书》的通知。
现A公司拟通过诉讼维护自身合法权益，A公司应如何设置诉讼请求？
要确定A公司如何设置诉讼请求，首先需要明确A公司与B公司之间成立何种性质的法律关系，基于该法律关系寻找请求权基础，进而确定诉讼请求。
一、本案中A公司与B公司之间签订的《购房协议书》应为预约合同。实践中，认购、订购、预订等类似协议在满足一定条件的情况下，基于协议的具体内容予以判断，存在被认定为商品房买卖合同关系的可能
（一）如果商品房认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收受购房款的，此类协议应认定为商品房买卖合同
在商品房买卖实践中，房地产开发企业在未取得预售许可证前不得签订商品房预售合同，通常便采取签订商品房认购、订购、预订等协议的方式向购房人收取定金或房款，待取得预售许可证后再行签订商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条的规定，此类协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经按约定收受购房款的，应认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条，该条规定的商品房买卖合同主要内容包括：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
因此，如果买受人与房地产开发商签订的认购、订购、预订等协议具备上述主要内容，且出卖人已经按约定收受购房款的，则应认定为双方之间签订的系商品房买卖合同，双方之间成立的是商品房买卖合同关系，买受人可以根据商品房买卖合同相关法律法规和司法解释主张权利。
（二）本案A公司与B公司签订的《购房协议书》仅约定了房屋坐落和价款，未约定其他主要内容，其性质应为商品房买卖合同的预约合同
目前，我国的法律并未对预约合同进行明确的解释，学理上一般将其定义为：“约定将来订立一定契约之契约。”根据最高院的观点，预约是合同磋商阶段的一种特殊的缔约形态，主要目的在于固定交易机会，约束当事人达成最终交易，故具有暂时性、阶段性的特征，并以缔结本约为自身使命。这决定了预约向本约转化是其终极目标，预约因本约的缔结而终止。
就本案而言， A公司与B公司签订的《购房协议书》仅约定了房屋坐落和价款，未约定其他主要内容，且该协议明确约定双方将来会就案涉房屋签订商品房买卖合同，届时《购房协议书》自动终止，结合上述观点，该《购房协议书》应当为商品房买卖合同的预约合同。但预约合同本质上仍为合同，此类合同的生效、解除、终止、撤销、无效均适用《合同法》及相关司法解释的规定。
二、虽然本案《购房协议书》为商品房买卖合同的预约合同，但B公司通过交付房屋这一行为，使A公司与B公司之间成立了事实上的商品房买卖合同关系，《购房协议书》随着本约的订立而失效
根据前述，A公司与B公司之间签订的是商品房买卖合同的预约合同，该协议无法被认定为商品房买卖合同，但A公司与B公司之间仍然成立商品房买卖合同关系。根据《商品房买卖司法解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除非当事人另有约定。本案中，A公司与B公司签订《购房协议书》后，B公司将案涉房屋转移给A公司占有，A公司将案涉房屋进行了装修作为办公用房，应当视为B公司将房屋交付给了A公司。且在此期间，B公司自始至终未向A公司主张过任何权利，也未要求A公司支付房屋租金。
根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。基于A公司与B公司达成购房合意、B公司交付房屋给A公司使用、B公司未就A公司主张过任何权利这一系列的事实可以确定，B公司通过实际行动履行了房屋交付义务，A公司支付的定金已自动转化为购房款，双方之间虽未订立书面协议，但形成了事实上的房屋买卖合同关系。
三、A公司可以基于双方之间成立的事实上的商品房买卖合同关系设置诉讼请求
基于前述分析和判断，A公司与B公司已经成立商品房买卖合同关系，则双方签订的《购房协议书》这一预约合同随着本约的成立已经失效，因此，A公司可基于双方之间成立的商品房买卖合同关系诉请判令B公司就案涉房屋办理过户，如果A公司基于《购房协议书》进行起诉，则将自身置于被动。
综上，商品房认购、订购、预订等协议内容在满足商品房买卖合同主要内容的情况下，应当认定为商品房买卖合同，否则，此类协议为商品房买卖合同的预约合同，预约合同作为独立的合同，应根据《合同法》及其司法解释的规定判断合同效力及合同的解除、撤销等。而事实商品房买卖合同的建立，应根据双方是否以实际行动履行了商品房买卖合同的主要义务进行判断，此类义务包括购房款的支付、房屋交付使用等。
（注：本文参考了最高人民法院（2013）民提字第90号案的裁判观点）