房地产断供纠纷应对秘籍之拍卖房产

继《断供纠纷应对秘籍之基本方法论》、《断供纠纷应对秘籍之解除合同》后，本期内容，我们将以分享实际案例的方式与大家一起探讨拍卖房产的操作方法，欢迎围观。
案件介绍
2013年，陈某购买了某项目140.39平方米房屋一套，总价1261656元，其中首付款461656元，剩余800000元以按揭贷款方式支付。
2015年5月18日，该房屋的房产证办妥，开发商协助按揭银行在办理预告抵押登记转抵押登记时发现该房产被查封，抵押登记无法办理，因此，开发商无法免除连带保证责任。
经了解，他案债权本金900万元，之后，该业主因拖欠按揭贷款，导致银行起诉，法院最终判令业主归还全部欠款，开发商对按揭贷款承担连带保证责任。
分析思路
1、该房屋的产权证已经办理，因此无法通过解除购房合同的方式解决问题。
2、该房屋存在预告抵押登记，且借款保证合同纠纷的判决中明确了银行的优先受偿权。
3、如开发商先期代替业主归还按揭贷款，则开发商对业主的追偿权为普通债权。
综上，从开发商的角度分析，该案件的处理思路为：推动断供房产的拍卖，协助银行实现债权。
案件实际处理结果
涉案房产购于2013年，截至2019年拍卖时，房产已增值近80%，最终，首查封法院拍卖了该套房产，所得款项优先用于偿还银行按揭贷款（约75万元），剩余款项支付给他案债权人。
延伸阅读
1、在涉案房产增值的情形下，推动拍卖房产，所得价款依照优先权--普通债权的顺序进行分配不失为一种公平的解决方案。
2、上述所列举案例的判决书中支持了按揭银行预抵押登记的优先受偿权，但西安地区自2017年以后，能够支持预抵押登记享有优先受偿权的判例非常少见。如：（2018）陕0113民初16031号民事判决书。不支持的理由为：原、被告虽签订房屋抵押合同，但原告就案涉房屋仅办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记》，未取得《他项权利证书》，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，故原告对该房产不享有优先受偿权。
因此，如他案债权系首查封，在银行的债权并不享有优先权的情形下，如果拍卖价款能够完全覆盖各方债权，该种方案可使用；如拍卖价款不能够覆盖各方债权且各方就分配方案无法达成一致意见，且则该种操作方式应谨慎为之。