浅谈银行房贷案件中不动产抵押担保范围的确定

《中华人民共和国商业银行法》规定
商业银行贷款，借款人应当提供担保，借款人到期不归还贷款的，商业银行就担保物依法享有优先受偿的权利。
故一般在借款人为偿还购房款向银行申请贷款时，银行往往会要求借款人将其房屋设定抵押提供担保。
《物权法》第十四条规定
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
因此银行与借款人签订抵押担保合同后，会向不动产登记机关申请办理房屋抵押登记手续。而有些地方不动产登记机关提供的不动产登记簿上并无“担保范围”一栏，而仅限于申请人填写“债权数额”即“被担保主债权的数额”。
就银行房贷案件而言，银行申请房屋抵押登记时，仅能确定借款人的借款本金数额，对于借款合同履行过程中产生的利息、逾期利息等债权数额无法确定，进而导致不动产登记簿上登记的债权数额仅仅为借款本金数额。
而在银行与借款人签订的抵押担保合同中约定的担保范围往往包括借款合同项下的本金、利息、罚息等债权。
而一旦借款人逾期还款形成诉讼，对抵押物进行处置时，银行作为抵押权人应享有的优先受偿范围就会难以确定。
在司法实践中，有些法院认为当不动产登记簿上登记的担保范围与合同约定的不一致时，应以抵押合同约定的范围为准。
因为《物权法》第一百七十三条规定
担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
在银行与借款人签订的抵押担保合同合法有效的前提下，按照合同约定确定抵押担保范围应为有效。
银行作为抵押权人仅能填写“债权数额”作为担保范围，是受登记机关规则的限制，责任并不在于银行。
但有些法院认为当不动产登记簿上登记的担保范围与合同约定的不一致时，应以不动产登记簿为准确定担保范围。
《物权法》第十六条规定
不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产抵押登记不仅是不动产抵押权变动的成立要件，登记同样具有公示对抗效力。
另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十一条
抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”故担保范围应以不动产登记簿上登记的为准。
司法实践中，对上述问题，不同法院甚至同一法院会出现不同的观点，进而会出现不同的裁判方式。
2019年11月8日最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“会议纪要”），其中58条就担保范围的确认问题进行了规定。
《会议纪要》58条规定
以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：
一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。
显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。
二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
由上述文可知，人民法院应区分情况进行案件审理：
对于登记机构未设置“担保范围”栏目的地区，即合同约定的担保范围与登记不一致时，法院应以合同约定认定担保物权的担保范围。
对于担保物权登记范围与合同约定一致为常态或普遍现象的地区，应以登记的担保范围为准。
《会议纪要》的实施，为不动产抵押担保范围如何确认的问题提供了指引。但同时也应引起注意的是，在不动产登记簿上仅能记载“债权数额”的地区，同一抵押物存在多次抵押时，顺位在后的抵押权人不仅仅要审查不动产登记簿上登记的担保范围，更要审查抵押合同中对于担保范围的约定。