承租人拖欠租金，出租人是否有权采取断电（水、气）等行为？

一、基本案情
2018年9月，原告南京某美食店与被告南京某商业管理公司签订《商铺租赁合同》，被告将一商铺租赁给原告，租赁期为2018年10月15日至2021年12月14日，租金按照季度支付，原告应于每期最后一个月的25日前向被告支付下期租金。在租赁期内，原告逾期支付本合同约定的应交款项超过7天的，被告有权经提前1个工作日通知原告后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由原告自行承担。
签订上述合同后，原告向被告交纳了水电费1100元（预交）、一个季度租金38872.5元、两个月的租赁保证金30234.17元、一个季度的物业管理费9718.13元、物业管理费押金6478.75元、质量保证金10000元、装修管理费3195元、装修押金4500元。后原被告确认案涉商铺起租日为2019年2月1日。
2019年3月26日，被告向原告发出合计金额为9718.14元的费用交纳单，该费用为2019年4月10日至2019年7月9日的物业费。
2019年4月16日，被告向原告发出合计金额为38072.5元的费用交纳单，该费用为2019年5月1日至2019年7月31日的房屋租金。
2019年5月6日，被告向原告发出合计金额为9229.5元的费用交纳单，该费用为截至2019年4月30日的水电费。
2019年5月16日，被告以原告逾期支付上述物业费、租金、水电费超过7天为由，向原告发出关于停止提供对原告服务的通知。并于2019年5月17日，对原告切断水电供应。
2019年5月20日，原告以被告擅自切断水电造成其损失为由诉至法院，要求被告赔偿。被告抗辩，原告不按期交纳有关费用，其有权依照合同约定切断水电。
二、法院裁判
法院审理认为，承租人未按约定期限完全履行支付租赁费的义务，出租人通过对出租商铺切断水电以催收租赁费的行为，系属行使合同履行抗辩权。但民事主体行使权利应秉持审慎、合理合法的原则，以适当的方式行使，不得滥用。出租人采取切断水电的措施对双方合同履行造成的影响不得超过必要限度，应当与承租人欠付的租金数额、比例以及过错程度相适应。本案中，在双方仅实际履行案涉租赁合同一个季度，且原告欠付的下一季度租金、物业管理费等费用尚可以用已交纳的租赁保证金、物业管理费押金部分抵销的情况下，被告即以原告欠付租金等费用为由切断水电，并且不愿再恢复，超过必要合理限度。最终，法院认定被告切断水电属于不当行使权利，被告应对其切断水电所造成的原告的损失酌情予以赔偿。
三、律师建议
出租人实施停止能源供应行为的合理流程建议：
一、合同签约时，建议在合同中合理的约定承租人发生欠租超过一定比例、数额或天数标准等情形时，出租人可在通知后对商铺采取停止能源供应措施。
二、履约过程中，建议在采取停止能源供应措施前事先发出书面通知，尽到通知义务，并给予承租人一定的合理期限缴纳欠租。尤其注意上述措施不要超过必要限度，否则出租人可能承担赔偿损失等违约责任的风险。必要限度的判断依据可以考虑在扣除承租人已支付的租金、履约保证金、押金、定金等款项后，出租人的合同权利是否会受损，措施是否与承租人欠付的租金数额、比例以及过错程度相适应等。
三、停止能源供应后，出租人也应积极与承租人沟通，根据实际情况适时行使解除权或者协商变更租赁合同等，避免损失扩大。