前言
随着经济的不断发展，社会分工不断细化。在商品房买卖市场中，不仅涉及出卖人（开发商）、买受人两方主体，而连接买卖双方的纽带——销售代理方也不可少。开发商委托销售代理方代理销售商品房，销售代理方收取代理费。
因商品房委托代理销售合同并非即时履行合同，而且合同标的一般较大，所以，开发商和销售代理方在代理费的结算、违约责任承担、代理合同解除等方面纠纷颇多。有鉴于此，笔者通过检索、统计、分析江西省近五年内商品房委托代理销售合同纠纷案例，以大数据报告的方式，以期为商品房委托代理销售合同主体有效防范风险及风险发生时最大限度减少损失，维护自身合法权益提供有益借鉴。
报告主文
案例及数据来源
检索工具：alpha大数据库
案由：商品房委托代理销售合同纠纷
审理程序：一审、二审、再审
文书类型：判决
裁判时间：最近5年
地域：江西省
数据采集时间：截止2021年6月9日
总样本数：通过以上检索条件检索共得到商品房委托代理销售合同纠纷案件74例，剔除1例未公开案例，即本大数据分析报告总样本数为73例。
一、有关“合同形式”的检索结果
检索案例中，书面合同73件，占比100%。书面合同虽占比100%，但是合同签订后，合同履行过程中，因主客观情况的变化，合同条款可能会增加、变更。合同条款增加、变更后，合同双方往往会忽略补充协议的签订。如江西美江置业有限公司、吉安房江湖科技有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案中（案号：（2020）赣08民终1848号），委托人就以双方未签订子合同为由，拒付代理费。《民法典》第五百四十四条也规定，合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。
风险防范建议
1、合同内容尽量全面、确定、无歧义。合同应列明权利义务、合同履行期限、代理费结算（时间、条件、结算人）、违约责任承担、合同联系人、送达等条款。特别是代理费金额计算条款应当确定无歧义，列举计算公式为宜。
2、合同条款变更后，及时签订补充协议。如一方拒绝签订补充协议，也应及时向合同约定的联系人发送微信、邮件等以确定变更后合同内容。
二、有关“合同成立与否”的检索结果
检索案例中，法院认定合同成立的案例共计73例，占比100%。
三、关于“合同效力”的检索结果
合同有效是商品房委托代理销售合同得以履行的前提。因此，合同是否有效是商品房委托代理销售合同纠纷需首要解决的问题。在检索的73份案例中，涉及效力争议的案例共有4件，其中无效案件有3件。
受托人未进行房地产经纪备案登记，是否导致商品房委托代理销售合同效力无效？江西藜蒿宝实业有限公司与永丰县石城房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2018）赣1128民初533号）中人民法院认为，受托人未进行房地产经纪备案登记，违反法律法规强制性规定，导致合同无效。而南昌韬略投资咨询有限公司与九江泰信房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2017）赣0424民初1678号）中人民法院认为，房地产经纪备案登记法律规范不属于效力强制性规定，未进行房地产经纪备案登记不影响合同效力。当前法律规定中没有强制性禁止公司、企业，甚至个人从事房地产委托代理销售。因此，笔者认为，受托人是否进行房地产经纪备案登记并不影响合同的效力。
风险防范建议
受托人方面：
1、取得代理销售资质，并在登记注册时将房产经纪纳入到经营范围当中。
2、若在成立公司时尚未取得房产经纪资质，而后又想进行商品房销售代理，在签订合同前尽可能取得房产经纪资质，并及时变更经营范围。
委托人方面：
对受托人是否已进行房地产经纪备案登记进行前期调查，并在委托代理合同中，将已进行房地产经纪备案作为受托人义务注明。
四、合同履行涉及“高频风险条款”的检索结果
在检索的71件（总计73件，剔除2件合同无效案例）案例中，合同履行争议主要涉及“代理费支付问题”（50例）、“合同解除问题”（17例）、“违约责任问题”（41例），具体的数量关系如下图：
（一）代理费支付问题
代理费支付是商品房委托代理销售合同纠纷案件中争议最多、最大的问题。在检索到的71件有效案例中，涉及到代理费支付问题案件共50例，占比70％。
1、代理费支付问题风险点
在代理费支付问题的风险点上，上述50例案件又可再次细分为代理费支付责任主体争议（共6例）、代理费支付条件争议（共13例）、履约费用计算争议（共11例）、证据问题（共13例）及其他情形（共7例）。
（1）代理费支付责任主体问题
代理费支付责任主体争议，具体表现为表见代理及人格混同的认定。
①代理费支付中涉及的表见代理问题
根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效。因此，对于委托方公司管理人员、财务人员等构成表见代理的，委托方公司应承担支付代理费的义务。前述观点在新余仙、宜春市天地和房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷（案号：（2020）赣05民终693号）中可以得到印证。
②代理费支付中涉及的人格混同问题
根据《公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因此，股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，适用法人人格否认制度，即对公司债务承担连带责任。例如在乐安县锦源置业有限公司、深圳市富智商业管理顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书（案号：（2020）赣10民终73号）中，二审法院认为，聚源公司与锦源公司存在人员上的混同、业务上的混同以及财务上的混同，所以锦源公司应对聚源公司代理费支付义务承担连带责任。
风险防范建议
1、在商品房委托代理销售合同中，明确委托方工作人员职责范围。
2、委托人应妥善保管公司公章，并制定严格的公章使用流程，避免无权代理人偷盖公章。
3、合同签订前，受托人应对委托人进行关联公司调查；合同履行过程中，如发现委托人向关联公司输送利益，逃避代理费支付义务，及时保存证据；如最终走向诉讼，将委托人关联公司列为共同被告，主张连带责任承担。
（2）代理费支付条件问题
商品房委托代理销售合同是委托人与受托人约定，受托人代销商品房，委托人支付代理费的合同。而委托人支付代理费的前提是受托人已完全履行合同义务，代理费结算条件成就。
① 支付条件是否成就问题
根据案例检索可知，代销合同双方就支付条件的约定通常是以第三方购房者的行为结果为判定依据，譬如在抚州市全城置业有限公司与黎川县同恒房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣1022民初922号）及宜春市天地和房地产经纪有限公司与江西英龙实业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2018）赣0902民初5877号）中，受托人是否完成代销任务的认定标准，主要是以购房者是否签订房屋买卖合同、是否已交首付款、是否已于房管部门办理相关手续等内容作为参考。但事实上，即使有前述履行结果的发生，也并不意味着代理费支付条件的达成。譬如在吉安市同创房地产置业顾问有限公司、吉安新悦力创房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终642号）及杭州聪俊商务服务有限公司与上饶市紫鑫房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2017）赣1102民初2911号）中，双方在合同中约定将受托方向委托方提交代销结算单作为支付代理费的前提，直接决定了委托人支付期限的起算时间，即未经委托人书面确认结算单或者双方未完成结算程序的，不视为支付条件已经成就。笔者认为，虽然合同已约定代理费支付以委托人进行结算单确认为前提，但如果受托人已完全履行代理销售义务，委托人无正当理由拒绝确认结账单的，委托人无权以未进行结算确认为由，拒付代理费。因为，结算单确认并非受托人义务，而是委托人义务，委托人拒绝结算确认构成违约，无权拒付代理费。
合同未约定结算条件的情形。譬如在吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西百姓房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终602号）及吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西同创优房置业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终471号）中，委托人与受托人并未就结算条件进行明确约定，人民法院在认定结算条件是否成就时，参考了受托人是否已开具发票、受托人是否已实际履行义务、委托人是否支付了部分代理费用、核算单/相关票据是否已经委托人审核/签字等实际履行的事实。另外，当受托人未全部完成合同约定的销售任务时，人民法院亦据实认定对委托人应付的代理费。
② 销售业绩认定问题
销售业绩的认定是支付代理费的重要依据，又可分为两个认定阶段：
销售业绩的数量。通常情况下，销售业绩的考核多以受托人独立完成的销售量为认定基础，但在实务中也不乏存在特殊约定。譬如在深圳市某某商业管理顾问有限公司与乐安县某某置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2019）赣1025民初108号）中，合同约定受托人为独家代理，同时又约定委托人自行销售或转介的客户，委托人仍应向受托人支付代理费。人民法院也认定双方既已约定，则当然守约履行。
销售业绩的级别。实务中，代销合同双方会对代理费的具体数额计算方式进行级别约定，即达到一定的销售业绩（有时也会限定完成的时间），支付匹配的代理费用。但由于销售业绩的认定通常是双方的首要争议焦点，其后应当匹配哪一级别的代理费用也自然成为有待解决的纷争之一。
风险防范建议
1、商品房代理销售合同中代理费结算条款应当具体、明确。
2、明确销售业绩级别与代理费金额间的关系，建议列明代理费计算公式。
3、受托人按约完成代理销售义务达到结算条件时，及时制作结算单，要求委托人签章确认。如委托人拒绝签章确认，及时将结算单通过微信、邮件等方式发送委托人。并留存结算条件成就证据（如商品房买卖合同、按揭贷款合同等）。
4、委托人结算确认时应当仔细核对，避免确认未达到结算条件的业绩。
（3）履约费用计算问题
在包销模式下，买受人购房款通常是由销售底价款与溢价款两部分组成，譬如在江西盈科行网络信息股份有限公司、江西省琴湖投资发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣民再88号）中，双方约定委托人获得房款中的底价款，受托人获得100%的溢价款即为代理费。
从狭义上看，商品房委托代理销售合同的费用仅指委托人应当支付受托人的代理费，但在案例检索过程中不难发现，争议双方并非仅就代理费支付问题产生分歧。双方为了实现整个合同的目的，还会约定其他费用，譬如渠道服务费（销售配合费）、前期策划费用（广告费、市场调研费）、销售奖励（溢价提成款）、优惠条款（老客带新费、自访客户）等。因此，从广义上看，上述费用均可成为受托方履约后能够向委托方主张的“代理费”。
除此之外，也存在委托人事先预付部分款项以及受托人应当退还代理费的情形。譬如在湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司、武宁嘉典置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2019）赣04民终2155号）中，委托人已事先预付受托人市场调研费，人民法院在认定代理费数额时，扣除了该笔费用，即法院认为双方约定的代理费用中应当包括用以调研的费用；又譬如在吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西百姓房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终602号）中，双方除了约定代理费支付的情形，还约定了代理费退还的情形，即如因客户原因造成（退房、逾期支付房款等）的，受托人应当退还委托人已经支付的代理费。但由于委托人并未就已经发生的退房及逾期支付等事实提出异议，依然在此基础之上审核通过了受托人提交的结算单据，故法院认为委托人通过确认行为认可了该笔结算款项，并未支持其退还代理费的请求。
风险防范建议
1、明确代理费是否包含渠道服务费（销售配合费）、前期策划费用（广告费、市场调研费）、销售奖励（溢价提成款）、优惠条款（老客带新费、自访客户）。如不包含，应明确前述费用承担主体系委托人还是受托人。
2、费用支出凭证应妥善保存，尽量转账支付，并备注资金用途。如只能现金支付，需开好收据，并在收据中备注资金用途。
（4）代理费支付的证据问题
在50个涉及到代理费支付的案例中，有13个案件涉及到证据问题。这些证据主要有结算单凭证、渠道费凭证、中介服务费凭证、请佣表等。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，基于谁主张谁举证原则，具有举证责任的一方如未能提供主张事实所依据的证据，将承担举证不利的后果。
风险防范建议
1、签订书面的委托代理销售合同、补充协议，妥善保存结算单凭证、渠道费凭证、中介服务费凭证等相关证据材料。
2、合同履行过程中发生争议，除口头协商外，书面沟通（告知、通知、异议等）不可少。且口头协商过程中尽量录音（口头协商地点应选择公共产所或公司，协商过程中避免询问隐私问题）。
（5）其他问题
在50个涉及到代理费支付的案件中，有7个案件归类为其他问题，主要表现为委托人拖欠或无能力支付代理费。而受托人又未及时催告委托人支付，或只是口头催告，最终因已过诉讼时效，代理费主张无法得到人民法院的支持。
风险防范建议
1、受托人签订委托代理销售合同前，通过天眼查、企查查、企信宝等软件，调查委托人资信能力。
2、委托人拒付代理费时，受托人应在诉讼时效期间内以书面形式（函件、邮件、微信等）催告委托人支付。
（二）违约责任问题
在检索到的73件案例中，涉及到违约责任问题的案件共41例，占比56％。
在违约责任的风险点上，上述41例案件又可再次细分违约行为的认定（共15例）、保证金的返还（共10例）、违约金的认定（共26例）、损失赔偿责任承担（共2例）。
（1）违约行为认定问题
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，违约行为是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。检索案例中，商品房委托代理销售合同纠纷中涉及的违约行为主要表现如下：
①委托人拒绝、逾期支付代理费
其一，委托人单纯的未及时或未完全支付代理费，而受托人已按照合同约定履行了销售义务。譬如吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西同创优房置业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终471号），委托人以代理费过高拒不支付销售代理费，而法院认为，项目销售合作协议合法有效，其未支付代理费属违约行为，判决委托人按约支付代理费及相应的违约金。
其二，是委托人主张已支付代理费但证据缺失，从而构成违约。如双方会约定达到某个销售量/额支付相应的代理费或者分阶段支付代理费，所带来的问题就是款项分多次支付，但委托人转账并未备注款项对应的销售任务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，当事人对自己主张的事实具有举证责任。因此，如果证据不足，委托人已支付代理费的抗辩，存在不被人民法院支持的风险。譬如赣州纵横房地产开发有限公司、赣州同欣房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣07民终1185号），委托人未在转账凭证中注明“某阶段代理费”，而是注明“退2-908房款”，导致人民法院认定委托人违反代理费支付义务。
② 受托人未完成合同约定的销售任务。
如果合同中明确了各阶段的销售任务，非因不可抗力等，受托人未按约完成销售任务，构成违约。譬如深圳市中荣创投资发展有限公司与赣州市越秀房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2019）赣0702民初7153号），人民法院认为受托人作为专业从事房地产销售公司，其在与委托人签订合同前就应当充分了解，并制定合理的销售策略。虽受托人抗辩称委托人未按合同约定将售楼部给其独家使用，但无证据证明这是唯一因素，最后受托人被判承担委托人20%的损失。
③先履行抗辩权的行使，不构成违约
依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条，作为后履行一方享有先履行抗辩权。如合同约定受托人完成销售任务、开具发票后，委托人支付代理费。那么，受托人完成任务、开具发票前，委托人有权行使先履行抗辩权拒付代理费，并不构成违约。反过来说，如合同约定分阶段支付代理费，如委托人逾期足额支付，受托人作为后履行的一方，暂停代理销售，也不构成违约。譬如上海品创房地产营销策划有限公司、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣11民终71号），人民法院认为受托方撤场拒绝代理销售工属违约行为，但委托方未支付代理费违约在先，受托方不构成违约。
风险防范建议
1、权利义务、违约、代理费的支付（条件、时间、金额）、合同终止条件等条款应具体明确，避免重合、发生歧义。
2、委托人在支付代理费时，转账凭证应备注款项支付对应的销售任务，分批支付的款项尽量严格依照结算单结算代理费。
3、作为受托人应根据销售房产的属性、特点制定针对性营销策略，最大化的宣传，最好落实成书面文件；同时应保留好因不可抗力或其他因素导致销售业绩下滑等证据。
（2）履约保证金问题
履约保证金是指为保证合同履行而由合同一方缴纳保证金。现行法律法规除在招投标领域之外并未对使用履约保证金进行比较明确的规定，其性质在司法实践中也颇具争议，有观点称其为定金，也有称其为违约金等。检索商品房委托代理销售合同纠纷案例中，人民法院大多认为，受托人交付的履约保证金，若发生违约事件将可充抵违约金，兼具补偿性及惩罚性。
①履约保证金收取及履约保证金金额的认定
譬如上饶金茂房地产开发有限公司乐安分公司与任松磊商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2016）赣1025民初907），委托人收取保证金后未出具相关收据，仅在委托人签订的承诺书上体现出其收取了保证金，但无具体金额，最后人民法院是根据受托人提供的盖章发票确定的金额。
② 受托人是否有权要求退还履约保证金
履约保证金返还条件是否成就，人民法院主要依据合同双方的履约情况予以认定。如非因受托人原因导致合同终止，委托人应退还履约保证金。譬如南昌市天波企业管理有限公司与甘辉、南昌欣荣房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣0121民初773号），因委托人原因销售房产被查封，导致合同目的无法实现，人民法院判决全额返还保证金。但若受托人违约或双方违约，则不支持保证金返还请求，或酌情认定返还金额。譬如九江零柒玖贰网络科技有限公司、九江碧华生物工程实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣04民终573号），双方在合同中规定，受托人销售低于10间房屋的，剩余履约保证金委托人不予退还。期间，受托人确实存在销售低于10间房屋的情况，但是委托人未及时支付代理费的行为也属违约。在双方均存在违约情况下，人民法院酌情折中判决返还13万元保证金。
风险防范建议
1、明确保证金支付时间、金额、方式，并明确款项性质为“履约保证金”。
2、明确履约保证金返还（没收）范围、条件。为了尽量减少违约时，合同当事人对是否返还（没收）保证金，及返还（没收）保证金的具体金额发生争议，减少人民法院自由裁量权的行使，不应笼统约定“扣除履约保证金”。而应区分不同违约行为，对应保证金返还（没收）范围、条件。
3、保证金支付应采取银行转账方式并备注为“保证金”。
（3）违约金的认定
检索案例中，涉及违约金认定案例26个，占比36%。
《民法典》第五百八十五条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定违约损失赔偿额的计算方法。同时，最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》认为，违约金不但有损失补偿的功能，还具有惩罚性，即便没有造成对方损失，仍需依约支付，过分高于损失的方可要求降低。有鉴于此，为了有效避免举证困难，增加违约成本，在商品房委托代理销售合同中违约金条款显得必要。
又，违约金制度主要功能在于弥补非违约方的损失，而非惩罚违约方。因此，合同约定的违约金人民法院并非必然全部支持。人民法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。《民法典》第五百八十五条第二款规定，合同约定的违约金过高、过低的，当事人有权主张调整。如赣州市天圣房地产经纪有限公司、信丰山水房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣07民终4263号）中，人民法院认定日千分之一计算逾期付款违约金过高，调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算逾期付款违约金。
风险防范建议
1、违约金条款应具体、明确。区分主体、违约行为，列明相对应的违约金条款。尽量避免一违约金条款适用于全部违约行为。如约定合同任何一方违反合同约定义务的，应当向守约方支付违约金X元。同时，也应避免违约金条款的重复，同一违约行为，约定不同违约金条款，减少合同条款适用争议。
2、违约金数额不宜超过实际损失的30%，低于实际损失的70%。注意留存损失证据，以便人民法院认定违约金是否过高或过低。委托人应保存另行委托第三方的合同、支付费用凭证、商品房销量因受托人违约减少的证据。受托人应保存代理销售支出的装饰装修、宣传策划、人力成本等费用凭证。
3、检索案例中，大部分都是受托人以委托人拒付代理费为由提起诉讼。因此，为了减少不确定性，最大限度维护受托人合法权益，受托人可直接约定逾期付款违约金为LPR的四倍，或日万分之五。同时，为减少逾期付款违约金起算时间的争议，首先，合同应明确约定逾期付款违约金的起算时间；其次，合同如未约定，受托人应书面催告委托人支付代理费，在催告函中明确合理的支付期限；最后，当面（要求委托人财务人员签收）或通过邮件向委托人出具代理费发票。
（4）损失赔偿责任的承担
结合前述违约金认定问题的分析可知，违约金条款与损失赔偿责任的承担存在重合。支付违约金是损失赔偿责任承担的一种形式。如未约定违约金条款，则会发生损失赔偿责任承担问题。
检索案例中，单纯的损失赔偿责任承担案例仅有2个，占比3%。该统计数据印证了商品房委托代理销售合同纠纷案件以委托人拒付代理费居多。因为，受托人损失一般为逾期付款利息，而逾期付款利息损失一般会归入逾期付款违约金的认定中。
商品房委托代理销售合同纠纷中，受托人逾期代理销售、违规收取团购费、违约解除合同等是委托人损失产生的主要原因；委托人拒绝按期足额支付代理费、违约解除合同等则受托人损失产生的主要原因。损失赔偿责任主张需证明要件事实有三：一是，存在违约行为；二是，守约人存在损失；三是，违约行为与损失结果的发生存在因果关系。然，依据《民法典》第九百三十条的规定，即使委托人未违约，不存在过错，只要因不可归责于受托人的事由受到损失的，委托人应当予以赔偿。即因不可抗力等原因造成的损失，委托人也应予以赔偿。前述立法原因在于，委托人委托受托人代理事务是受托人损失产生的原因，如不代理委托事务，受托人则不会产生损失。笔者认为，合同无约定，受托人因不可抗力等原因造成的损失，委托人应当予以赔偿。但是，基于意思自治原则，及受托人有权收取代理费的考量，合同中也可约定非委托人原因造成的损失，委托人不予赔偿。损失赔偿责任承担纠纷中，主要因为举证困难，诉讼请求难以得到人民法院全部支持。
风险防范建议
1、委托人：合同条款中列明不可抗力等原因造成受托人损失的，委托人免责；明确代理销售期限及任务；留存收益、损失财务凭证。
2、受托人：合同条款中列明代理费结算条件、时间、方式条款；留存委托人原因导致代理销售合同目的无法实现证据（如无法办理预售许可证、一手房变为二手房、委托人拒绝配合办理银行按揭等）；注重代理销售投入证据的保存（如售楼部装饰装修支出、宣传策划支出、置业顾问工资支出等），每笔支出应转账支付，避免现金支付，并做好备注。如必须现金支付，应开具收据，注明资金用途。
（三）合同解除问题
合同解除争议主要涉及解除权的认定及合同解除后责任的承担。合同解除后责任承担与违约责任承担存在一定重合，在此不再累述。本部分对合同解除的三种主要方式加以分析，即约定解除、法定解除以及违约解除。
在合同解除的风险点上，上述17例合同解除案件又可再次细分约定解除（共1例）、法定解除（共2例）、违约解除（共6例）。
1、约定解除问题
依据《民法典》第五百六十二条的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。约定解除事由发生时，解除权人可以解除合同。需要说明的是，虽然约定解除事由出现，但是违约行为显著轻微，并不影响守约方合同目的实现的，基于鼓励交易原则，人民法院通常不支持解除合同主张。如，合同约定委托人逾期五日支付代理费，受托人有权解除合同。但是，委托人在一个月后补足了代理费的，人民法院不会支持合同解除。
2、法定解除问题
合同当事人一方逾期履行、拒绝履行等，导致守约方合同目的无法实现时，合同当事人则依据《民法典》第五百六十三条的规定行使法定解除权。
3、违约解除问题
当解除权人拒绝解除合同，而违约方又消极履行，合同继续履行困难，避免合同僵局，依据《民法典》第五百六十六条的规定，违约方也可以诉请解除合同，但应承担违约解除责任。
4、解除权行使期限
合同主体可在商品房委托代理合同中约定合同解除期限。未约定期限的，依据《民法典》第五百六十四条规定，法律没有特别规定、当事人没有约定的，解除权行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内，或者经对方催告后的合理期限。
风险防范建议
1、如委托人拒付代理费，受托人应及时催告支付，并明确支付期限。以便证明受托人合同目的无法实现，合同解除条件成就。
2、为了减少违约责任承担风险，守约方应在约定、法定解除期限内及时书面函告违约方解除合同。
结语
为使房地产销售行业从业人员对于该行业的主要纠纷和高频争议焦点有更加深入了解，本文使用实证分析的方式对于江西省五年内的73件案例进行分析，通过真实的数据以体现问题的客观性，并通过风险点分析以及法律风险的梳理，试图为行业从业者提供相关借鉴及参考。
实习生梅斯新、杜嘉荣、刘毅对本文亦有贡献。
随着经济的不断发展，社会分工不断细化。在商品房买卖市场中，不仅涉及出卖人（开发商）、买受人两方主体，而连接买卖双方的纽带——销售代理方也不可少。开发商委托销售代理方代理销售商品房，销售代理方收取代理费。
因商品房委托代理销售合同并非即时履行合同，而且合同标的一般较大，所以，开发商和销售代理方在代理费的结算、违约责任承担、代理合同解除等方面纠纷颇多。有鉴于此，笔者通过检索、统计、分析江西省近五年内商品房委托代理销售合同纠纷案例，以大数据报告的方式，以期为商品房委托代理销售合同主体有效防范风险及风险发生时最大限度减少损失，维护自身合法权益提供有益借鉴。
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检索工具：alpha大数据库
案由：商品房委托代理销售合同纠纷
审理程序：一审、二审、再审
文书类型：判决
裁判时间：最近5年
地域：江西省
数据采集时间：截止2021年6月9日
总样本数：通过以上检索条件检索共得到商品房委托代理销售合同纠纷案件74例，剔除1例未公开案例，即本大数据分析报告总样本数为73例。
一、有关“合同形式”的检索结果
检索案例中，书面合同73件，占比100%。书面合同虽占比100%，但是合同签订后，合同履行过程中，因主客观情况的变化，合同条款可能会增加、变更。合同条款增加、变更后，合同双方往往会忽略补充协议的签订。如江西美江置业有限公司、吉安房江湖科技有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案中（案号：（2020）赣08民终1848号），委托人就以双方未签订子合同为由，拒付代理费。《民法典》第五百四十四条也规定，合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。
风险防范建议
1、合同内容尽量全面、确定、无歧义。合同应列明权利义务、合同履行期限、代理费结算（时间、条件、结算人）、违约责任承担、合同联系人、送达等条款。特别是代理费金额计算条款应当确定无歧义，列举计算公式为宜。
2、合同条款变更后，及时签订补充协议。如一方拒绝签订补充协议，也应及时向合同约定的联系人发送微信、邮件等以确定变更后合同内容。
二、有关“合同成立与否”的检索结果
检索案例中，法院认定合同成立的案例共计73例，占比100%。
三、关于“合同效力”的检索结果
合同有效是商品房委托代理销售合同得以履行的前提。因此，合同是否有效是商品房委托代理销售合同纠纷需首要解决的问题。在检索的73份案例中，涉及效力争议的案例共有4件，其中无效案件有3件。
受托人未进行房地产经纪备案登记，是否导致商品房委托代理销售合同效力无效？江西藜蒿宝实业有限公司与永丰县石城房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2018）赣1128民初533号）中人民法院认为，受托人未进行房地产经纪备案登记，违反法律法规强制性规定，导致合同无效。而南昌韬略投资咨询有限公司与九江泰信房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2017）赣0424民初1678号）中人民法院认为，房地产经纪备案登记法律规范不属于效力强制性规定，未进行房地产经纪备案登记不影响合同效力。当前法律规定中没有强制性禁止公司、企业，甚至个人从事房地产委托代理销售。因此，笔者认为，受托人是否进行房地产经纪备案登记并不影响合同的效力。
风险防范建议
受托人方面：
1、取得代理销售资质，并在登记注册时将房产经纪纳入到经营范围当中。
2、若在成立公司时尚未取得房产经纪资质，而后又想进行商品房销售代理，在签订合同前尽可能取得房产经纪资质，并及时变更经营范围。
委托人方面：
对受托人是否已进行房地产经纪备案登记进行前期调查，并在委托代理合同中，将已进行房地产经纪备案作为受托人义务注明。
四、合同履行涉及“高频风险条款”的检索结果
在检索的71件（总计73件，剔除2件合同无效案例）案例中，合同履行争议主要涉及“代理费支付问题”（50例）、“合同解除问题”（17例）、“违约责任问题”（41例），具体的数量关系如下图：
（一）代理费支付问题
代理费支付是商品房委托代理销售合同纠纷案件中争议最多、最大的问题。在检索到的71件有效案例中，涉及到代理费支付问题案件共50例，占比70％。
1、代理费支付问题风险点
在代理费支付问题的风险点上，上述50例案件又可再次细分为代理费支付责任主体争议（共6例）、代理费支付条件争议（共13例）、履约费用计算争议（共11例）、证据问题（共13例）及其他情形（共7例）。
（1）代理费支付责任主体问题
代理费支付责任主体争议，具体表现为表见代理及人格混同的认定。
①代理费支付中涉及的表见代理问题
根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效。因此，对于委托方公司管理人员、财务人员等构成表见代理的，委托方公司应承担支付代理费的义务。前述观点在新余仙、宜春市天地和房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷（案号：（2020）赣05民终693号）中可以得到印证。
②代理费支付中涉及的人格混同问题
根据《公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因此，股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，适用法人人格否认制度，即对公司债务承担连带责任。例如在乐安县锦源置业有限公司、深圳市富智商业管理顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书（案号：（2020）赣10民终73号）中，二审法院认为，聚源公司与锦源公司存在人员上的混同、业务上的混同以及财务上的混同，所以锦源公司应对聚源公司代理费支付义务承担连带责任。
风险防范建议
1、在商品房委托代理销售合同中，明确委托方工作人员职责范围。
2、委托人应妥善保管公司公章，并制定严格的公章使用流程，避免无权代理人偷盖公章。
3、合同签订前，受托人应对委托人进行关联公司调查；合同履行过程中，如发现委托人向关联公司输送利益，逃避代理费支付义务，及时保存证据；如最终走向诉讼，将委托人关联公司列为共同被告，主张连带责任承担。
（2）代理费支付条件问题
商品房委托代理销售合同是委托人与受托人约定，受托人代销商品房，委托人支付代理费的合同。而委托人支付代理费的前提是受托人已完全履行合同义务，代理费结算条件成就。
① 支付条件是否成就问题
根据案例检索可知，代销合同双方就支付条件的约定通常是以第三方购房者的行为结果为判定依据，譬如在抚州市全城置业有限公司与黎川县同恒房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣1022民初922号）及宜春市天地和房地产经纪有限公司与江西英龙实业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2018）赣0902民初5877号）中，受托人是否完成代销任务的认定标准，主要是以购房者是否签订房屋买卖合同、是否已交首付款、是否已于房管部门办理相关手续等内容作为参考。但事实上，即使有前述履行结果的发生，也并不意味着代理费支付条件的达成。譬如在吉安市同创房地产置业顾问有限公司、吉安新悦力创房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终642号）及杭州聪俊商务服务有限公司与上饶市紫鑫房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2017）赣1102民初2911号）中，双方在合同中约定将受托方向委托方提交代销结算单作为支付代理费的前提，直接决定了委托人支付期限的起算时间，即未经委托人书面确认结算单或者双方未完成结算程序的，不视为支付条件已经成就。笔者认为，虽然合同已约定代理费支付以委托人进行结算单确认为前提，但如果受托人已完全履行代理销售义务，委托人无正当理由拒绝确认结账单的，委托人无权以未进行结算确认为由，拒付代理费。因为，结算单确认并非受托人义务，而是委托人义务，委托人拒绝结算确认构成违约，无权拒付代理费。
合同未约定结算条件的情形。譬如在吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西百姓房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终602号）及吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西同创优房置业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终471号）中，委托人与受托人并未就结算条件进行明确约定，人民法院在认定结算条件是否成就时，参考了受托人是否已开具发票、受托人是否已实际履行义务、委托人是否支付了部分代理费用、核算单/相关票据是否已经委托人审核/签字等实际履行的事实。另外，当受托人未全部完成合同约定的销售任务时，人民法院亦据实认定对委托人应付的代理费。
② 销售业绩认定问题
销售业绩的认定是支付代理费的重要依据，又可分为两个认定阶段：
销售业绩的数量。通常情况下，销售业绩的考核多以受托人独立完成的销售量为认定基础，但在实务中也不乏存在特殊约定。譬如在深圳市某某商业管理顾问有限公司与乐安县某某置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2019）赣1025民初108号）中，合同约定受托人为独家代理，同时又约定委托人自行销售或转介的客户，委托人仍应向受托人支付代理费。人民法院也认定双方既已约定，则当然守约履行。
销售业绩的级别。实务中，代销合同双方会对代理费的具体数额计算方式进行级别约定，即达到一定的销售业绩（有时也会限定完成的时间），支付匹配的代理费用。但由于销售业绩的认定通常是双方的首要争议焦点，其后应当匹配哪一级别的代理费用也自然成为有待解决的纷争之一。
风险防范建议
1、商品房代理销售合同中代理费结算条款应当具体、明确。
2、明确销售业绩级别与代理费金额间的关系，建议列明代理费计算公式。
3、受托人按约完成代理销售义务达到结算条件时，及时制作结算单，要求委托人签章确认。如委托人拒绝签章确认，及时将结算单通过微信、邮件等方式发送委托人。并留存结算条件成就证据（如商品房买卖合同、按揭贷款合同等）。
4、委托人结算确认时应当仔细核对，避免确认未达到结算条件的业绩。
（3）履约费用计算问题
在包销模式下，买受人购房款通常是由销售底价款与溢价款两部分组成，譬如在江西盈科行网络信息股份有限公司、江西省琴湖投资发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣民再88号）中，双方约定委托人获得房款中的底价款，受托人获得100%的溢价款即为代理费。
从狭义上看，商品房委托代理销售合同的费用仅指委托人应当支付受托人的代理费，但在案例检索过程中不难发现，争议双方并非仅就代理费支付问题产生分歧。双方为了实现整个合同的目的，还会约定其他费用，譬如渠道服务费（销售配合费）、前期策划费用（广告费、市场调研费）、销售奖励（溢价提成款）、优惠条款（老客带新费、自访客户）等。因此，从广义上看，上述费用均可成为受托方履约后能够向委托方主张的“代理费”。
除此之外，也存在委托人事先预付部分款项以及受托人应当退还代理费的情形。譬如在湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司、武宁嘉典置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2019）赣04民终2155号）中，委托人已事先预付受托人市场调研费，人民法院在认定代理费数额时，扣除了该笔费用，即法院认为双方约定的代理费用中应当包括用以调研的费用；又譬如在吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西百姓房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终602号）中，双方除了约定代理费支付的情形，还约定了代理费退还的情形，即如因客户原因造成（退房、逾期支付房款等）的，受托人应当退还委托人已经支付的代理费。但由于委托人并未就已经发生的退房及逾期支付等事实提出异议，依然在此基础之上审核通过了受托人提交的结算单据，故法院认为委托人通过确认行为认可了该笔结算款项，并未支持其退还代理费的请求。
风险防范建议
1、明确代理费是否包含渠道服务费（销售配合费）、前期策划费用（广告费、市场调研费）、销售奖励（溢价提成款）、优惠条款（老客带新费、自访客户）。如不包含，应明确前述费用承担主体系委托人还是受托人。
2、费用支出凭证应妥善保存，尽量转账支付，并备注资金用途。如只能现金支付，需开好收据，并在收据中备注资金用途。
（4）代理费支付的证据问题
在50个涉及到代理费支付的案例中，有13个案件涉及到证据问题。这些证据主要有结算单凭证、渠道费凭证、中介服务费凭证、请佣表等。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，基于谁主张谁举证原则，具有举证责任的一方如未能提供主张事实所依据的证据，将承担举证不利的后果。
风险防范建议
1、签订书面的委托代理销售合同、补充协议，妥善保存结算单凭证、渠道费凭证、中介服务费凭证等相关证据材料。
2、合同履行过程中发生争议，除口头协商外，书面沟通（告知、通知、异议等）不可少。且口头协商过程中尽量录音（口头协商地点应选择公共产所或公司，协商过程中避免询问隐私问题）。
（5）其他问题
在50个涉及到代理费支付的案件中，有7个案件归类为其他问题，主要表现为委托人拖欠或无能力支付代理费。而受托人又未及时催告委托人支付，或只是口头催告，最终因已过诉讼时效，代理费主张无法得到人民法院的支持。
风险防范建议
1、受托人签订委托代理销售合同前，通过天眼查、企查查、企信宝等软件，调查委托人资信能力。
2、委托人拒付代理费时，受托人应在诉讼时效期间内以书面形式（函件、邮件、微信等）催告委托人支付。
（二）违约责任问题
在检索到的73件案例中，涉及到违约责任问题的案件共41例，占比56％。
在违约责任的风险点上，上述41例案件又可再次细分违约行为的认定（共15例）、保证金的返还（共10例）、违约金的认定（共26例）、损失赔偿责任承担（共2例）。
（1）违约行为认定问题
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，违约行为是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。检索案例中，商品房委托代理销售合同纠纷中涉及的违约行为主要表现如下：
①委托人拒绝、逾期支付代理费
其一，委托人单纯的未及时或未完全支付代理费，而受托人已按照合同约定履行了销售义务。譬如吉安和骏铠泷房地产开发有限公司、江西同创优房置业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣08民终471号），委托人以代理费过高拒不支付销售代理费，而法院认为，项目销售合作协议合法有效，其未支付代理费属违约行为，判决委托人按约支付代理费及相应的违约金。
其二，是委托人主张已支付代理费但证据缺失，从而构成违约。如双方会约定达到某个销售量/额支付相应的代理费或者分阶段支付代理费，所带来的问题就是款项分多次支付，但委托人转账并未备注款项对应的销售任务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，当事人对自己主张的事实具有举证责任。因此，如果证据不足，委托人已支付代理费的抗辩，存在不被人民法院支持的风险。譬如赣州纵横房地产开发有限公司、赣州同欣房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣07民终1185号），委托人未在转账凭证中注明“某阶段代理费”，而是注明“退2-908房款”，导致人民法院认定委托人违反代理费支付义务。
② 受托人未完成合同约定的销售任务。
如果合同中明确了各阶段的销售任务，非因不可抗力等，受托人未按约完成销售任务，构成违约。譬如深圳市中荣创投资发展有限公司与赣州市越秀房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2019）赣0702民初7153号），人民法院认为受托人作为专业从事房地产销售公司，其在与委托人签订合同前就应当充分了解，并制定合理的销售策略。虽受托人抗辩称委托人未按合同约定将售楼部给其独家使用，但无证据证明这是唯一因素，最后受托人被判承担委托人20%的损失。
③先履行抗辩权的行使，不构成违约
依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条，作为后履行一方享有先履行抗辩权。如合同约定受托人完成销售任务、开具发票后，委托人支付代理费。那么，受托人完成任务、开具发票前，委托人有权行使先履行抗辩权拒付代理费，并不构成违约。反过来说，如合同约定分阶段支付代理费，如委托人逾期足额支付，受托人作为后履行的一方，暂停代理销售，也不构成违约。譬如上海品创房地产营销策划有限公司、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2021）赣11民终71号），人民法院认为受托方撤场拒绝代理销售工属违约行为，但委托方未支付代理费违约在先，受托方不构成违约。
风险防范建议
1、权利义务、违约、代理费的支付（条件、时间、金额）、合同终止条件等条款应具体明确，避免重合、发生歧义。
2、委托人在支付代理费时，转账凭证应备注款项支付对应的销售任务，分批支付的款项尽量严格依照结算单结算代理费。
3、作为受托人应根据销售房产的属性、特点制定针对性营销策略，最大化的宣传，最好落实成书面文件；同时应保留好因不可抗力或其他因素导致销售业绩下滑等证据。
（2）履约保证金问题
履约保证金是指为保证合同履行而由合同一方缴纳保证金。现行法律法规除在招投标领域之外并未对使用履约保证金进行比较明确的规定，其性质在司法实践中也颇具争议，有观点称其为定金，也有称其为违约金等。检索商品房委托代理销售合同纠纷案例中，人民法院大多认为，受托人交付的履约保证金，若发生违约事件将可充抵违约金，兼具补偿性及惩罚性。
①履约保证金收取及履约保证金金额的认定
譬如上饶金茂房地产开发有限公司乐安分公司与任松磊商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2016）赣1025民初907），委托人收取保证金后未出具相关收据，仅在委托人签订的承诺书上体现出其收取了保证金，但无具体金额，最后人民法院是根据受托人提供的盖章发票确定的金额。
② 受托人是否有权要求退还履约保证金
履约保证金返还条件是否成就，人民法院主要依据合同双方的履约情况予以认定。如非因受托人原因导致合同终止，委托人应退还履约保证金。譬如南昌市天波企业管理有限公司与甘辉、南昌欣荣房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣0121民初773号），因委托人原因销售房产被查封，导致合同目的无法实现，人民法院判决全额返还保证金。但若受托人违约或双方违约，则不支持保证金返还请求，或酌情认定返还金额。譬如九江零柒玖贰网络科技有限公司、九江碧华生物工程实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣04民终573号），双方在合同中规定，受托人销售低于10间房屋的，剩余履约保证金委托人不予退还。期间，受托人确实存在销售低于10间房屋的情况，但是委托人未及时支付代理费的行为也属违约。在双方均存在违约情况下，人民法院酌情折中判决返还13万元保证金。
风险防范建议
1、明确保证金支付时间、金额、方式，并明确款项性质为“履约保证金”。
2、明确履约保证金返还（没收）范围、条件。为了尽量减少违约时，合同当事人对是否返还（没收）保证金，及返还（没收）保证金的具体金额发生争议，减少人民法院自由裁量权的行使，不应笼统约定“扣除履约保证金”。而应区分不同违约行为，对应保证金返还（没收）范围、条件。
3、保证金支付应采取银行转账方式并备注为“保证金”。
（3）违约金的认定
检索案例中，涉及违约金认定案例26个，占比36%。
《民法典》第五百八十五条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定违约损失赔偿额的计算方法。同时，最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》认为，违约金不但有损失补偿的功能，还具有惩罚性，即便没有造成对方损失，仍需依约支付，过分高于损失的方可要求降低。有鉴于此，为了有效避免举证困难，增加违约成本，在商品房委托代理销售合同中违约金条款显得必要。
又，违约金制度主要功能在于弥补非违约方的损失，而非惩罚违约方。因此，合同约定的违约金人民法院并非必然全部支持。人民法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。《民法典》第五百八十五条第二款规定，合同约定的违约金过高、过低的，当事人有权主张调整。如赣州市天圣房地产经纪有限公司、信丰山水房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案（案号：（2020）赣07民终4263号）中，人民法院认定日千分之一计算逾期付款违约金过高，调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算逾期付款违约金。
风险防范建议
1、违约金条款应具体、明确。区分主体、违约行为，列明相对应的违约金条款。尽量避免一违约金条款适用于全部违约行为。如约定合同任何一方违反合同约定义务的，应当向守约方支付违约金X元。同时，也应避免违约金条款的重复，同一违约行为，约定不同违约金条款，减少合同条款适用争议。
2、违约金数额不宜超过实际损失的30%，低于实际损失的70%。注意留存损失证据，以便人民法院认定违约金是否过高或过低。委托人应保存另行委托第三方的合同、支付费用凭证、商品房销量因受托人违约减少的证据。受托人应保存代理销售支出的装饰装修、宣传策划、人力成本等费用凭证。
3、检索案例中，大部分都是受托人以委托人拒付代理费为由提起诉讼。因此，为了减少不确定性，最大限度维护受托人合法权益，受托人可直接约定逾期付款违约金为LPR的四倍，或日万分之五。同时，为减少逾期付款违约金起算时间的争议，首先，合同应明确约定逾期付款违约金的起算时间；其次，合同如未约定，受托人应书面催告委托人支付代理费，在催告函中明确合理的支付期限；最后，当面（要求委托人财务人员签收）或通过邮件向委托人出具代理费发票。
（4）损失赔偿责任的承担
结合前述违约金认定问题的分析可知，违约金条款与损失赔偿责任的承担存在重合。支付违约金是损失赔偿责任承担的一种形式。如未约定违约金条款，则会发生损失赔偿责任承担问题。
检索案例中，单纯的损失赔偿责任承担案例仅有2个，占比3%。该统计数据印证了商品房委托代理销售合同纠纷案件以委托人拒付代理费居多。因为，受托人损失一般为逾期付款利息，而逾期付款利息损失一般会归入逾期付款违约金的认定中。
商品房委托代理销售合同纠纷中，受托人逾期代理销售、违规收取团购费、违约解除合同等是委托人损失产生的主要原因；委托人拒绝按期足额支付代理费、违约解除合同等则受托人损失产生的主要原因。损失赔偿责任主张需证明要件事实有三：一是，存在违约行为；二是，守约人存在损失；三是，违约行为与损失结果的发生存在因果关系。然，依据《民法典》第九百三十条的规定，即使委托人未违约，不存在过错，只要因不可归责于受托人的事由受到损失的，委托人应当予以赔偿。即因不可抗力等原因造成的损失，委托人也应予以赔偿。前述立法原因在于，委托人委托受托人代理事务是受托人损失产生的原因，如不代理委托事务，受托人则不会产生损失。笔者认为，合同无约定，受托人因不可抗力等原因造成的损失，委托人应当予以赔偿。但是，基于意思自治原则，及受托人有权收取代理费的考量，合同中也可约定非委托人原因造成的损失，委托人不予赔偿。损失赔偿责任承担纠纷中，主要因为举证困难，诉讼请求难以得到人民法院全部支持。
风险防范建议
1、委托人：合同条款中列明不可抗力等原因造成受托人损失的，委托人免责；明确代理销售期限及任务；留存收益、损失财务凭证。
2、受托人：合同条款中列明代理费结算条件、时间、方式条款；留存委托人原因导致代理销售合同目的无法实现证据（如无法办理预售许可证、一手房变为二手房、委托人拒绝配合办理银行按揭等）；注重代理销售投入证据的保存（如售楼部装饰装修支出、宣传策划支出、置业顾问工资支出等），每笔支出应转账支付，避免现金支付，并做好备注。如必须现金支付，应开具收据，注明资金用途。
（三）合同解除问题
合同解除争议主要涉及解除权的认定及合同解除后责任的承担。合同解除后责任承担与违约责任承担存在一定重合，在此不再累述。本部分对合同解除的三种主要方式加以分析，即约定解除、法定解除以及违约解除。
在合同解除的风险点上，上述17例合同解除案件又可再次细分约定解除（共1例）、法定解除（共2例）、违约解除（共6例）。
1、约定解除问题
依据《民法典》第五百六十二条的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。约定解除事由发生时，解除权人可以解除合同。需要说明的是，虽然约定解除事由出现，但是违约行为显著轻微，并不影响守约方合同目的实现的，基于鼓励交易原则，人民法院通常不支持解除合同主张。如，合同约定委托人逾期五日支付代理费，受托人有权解除合同。但是，委托人在一个月后补足了代理费的，人民法院不会支持合同解除。
2、法定解除问题
合同当事人一方逾期履行、拒绝履行等，导致守约方合同目的无法实现时，合同当事人则依据《民法典》第五百六十三条的规定行使法定解除权。
3、违约解除问题
当解除权人拒绝解除合同，而违约方又消极履行，合同继续履行困难，避免合同僵局，依据《民法典》第五百六十六条的规定，违约方也可以诉请解除合同，但应承担违约解除责任。
4、解除权行使期限
合同主体可在商品房委托代理合同中约定合同解除期限。未约定期限的，依据《民法典》第五百六十四条规定，法律没有特别规定、当事人没有约定的，解除权行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内，或者经对方催告后的合理期限。
风险防范建议
1、如委托人拒付代理费，受托人应及时催告支付，并明确支付期限。以便证明受托人合同目的无法实现，合同解除条件成就。
2、为了减少违约责任承担风险，守约方应在约定、法定解除期限内及时书面函告违约方解除合同。
结语
为使房地产销售行业从业人员对于该行业的主要纠纷和高频争议焦点有更加深入了解，本文使用实证分析的方式对于江西省五年内的73件案例进行分析，通过真实的数据以体现问题的客观性，并通过风险点分析以及法律风险的梳理，试图为行业从业者提供相关借鉴及参考。
实习生梅斯新、杜嘉荣、刘毅对本文亦有贡献。