预约合同之诉探析

一、预约合同定义
是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。
二、预约合同特点
1、预约合同须有当事人达成合意。
2、预约的目的是缔约本约。
3、预约合同也是合同，预约合同当事人须有受预约合同约束的意思表示。
4、预约的内容应具有确定性和可执行性。
5、预约合同应具备期限性。
三、预约合同的法律规定
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条是对商品房买卖领域预约转本约的转化规定。
四、预约合同的签订后果
1、符合合同成立、生效条件的，双方应受预约合同的约束，诚实履行。
2、合同不成立或被撤销、被确认无效的，则对双方无约束力，但不影响争议条款的独立存在。
3、合同解除
存在解除合同的约定或法定条件的，可解除合同。
法定条件：不可抗力、预期违约、根本违约、迟延履行等。
五、预约合同的违约责任
1、守约方有权要求违约方履行签订本约的义务，除非不适宜履行或履行成本过高。
2、赔偿损失
3、承担违约责任
A、约定违约金
约定违约金应当以约定内容为主。
B、没有约定违约金
没有约定违约金的应以赔偿实际损失为主。
六、案例
1、一方不履行预约合同，守约方有权选择解除预约合同。
2、一方不履行预约合同，守约方有权要求签订本约