卖方未告知房屋系“凶宅”，房屋买卖合同可撤销

六问六答
Q1:什么是“凶宅”？
Q2:凶宅”等信息是否是卖方必须如实告知的必要信息？如果合同没有约定，卖方未主动告知的，是否构成欺诈？
Q3:什么是民法上的欺诈？
Q4:因欺诈订立的房屋买卖合同是否有效？
Q5:买方需要提供哪些证据证明卖方实施了欺诈行为？
Q6:如果购房人没有充足的证据证明卖方明知涉案房屋系“凶宅”的，购房人起诉撤销房屋买卖合同是否一定会败诉？
Q1什么是“凶宅”？
所谓“凶宅”，指的是曾经发生过譬如自杀、凶杀案等非正常死亡事件的房屋。房屋是否属于“凶宅”需要考虑两方面因素，一是死亡地点，即是否在房屋内发生过自杀或凶杀行为，二是死亡形式，即是否属于“非正常死亡”。比如生老病死就属于自然的正常死亡。儿童在房屋的游泳池中溺水但系在送医救治途中死亡的，该房屋也不能认定为“凶宅”。
Q2“凶宅”等信息是否是卖方必须如实告知的必要信息？如果合同没有约定，卖方未主动告知的，是否构成欺诈？
受中国传统民俗文化的影响，房屋是否是“凶宅”在很大程度上都会影响购房人的缔约意愿，购房人总是尽可能地择吉而居、普遍会认为“凶宅”不吉利、大多都不愿意购买。因此该种信息属于签订房屋买卖房屋合同过程中的重要信息。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（现已失效）第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，约定，卖方若故意告知对方房屋非“凶宅”，或者故意隐瞒真实情况，诱使买方签订房屋买卖合同的，即便合同中没有约定卖方需要披露是否系“凶宅”的相关条款的，卖方的行为也可以认定为欺诈行为。
Q3什么是民法上的欺诈？
民法上的欺诈与社会大众生活用语中的欺诈既有相同，又存在不同。相同之处都在于买方因上当受骗遭受损失；不同之处在于民法上的欺诈并非单指“欺骗、诈骗”。民法上的欺诈要求欺诈人故意实施了欺诈行为，被欺诈人因欺诈而产生了错误认识并作出错误的意思表示。其中欺诈行为有作为和不作为两种方式。
具体到房屋买卖合同中，指的是房屋实为“凶宅”但卖方虚假告知买方房屋不是“凶宅”，或者卖方明知房屋是“凶宅”但故意隐瞒买方、诱使买方对房屋性质产生错误认识从而与卖方签订房屋买卖合同。
Q4因欺诈订立的房屋买卖合同是否有效？
《中华人民共和国民法典》第148条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。
合同撤销权属于形成诉权，买方只能通过向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起申请的方式行使，买方自行私下向卖方发送撤销房屋买卖合同通知函的，无法产生撤销合同的法律效果。在人民法院或仲裁机构撤销合同前，房屋买卖合同有效，买方不得拒绝履行包括交付付款的义务，在获得法院或仲裁机构生效法律文书支持、房屋买卖合同撤销后，该房屋买卖合同自始无效、绝对无效。
Q5买方需要提供哪些证据证明卖方实施了欺诈行为？
买方需要提供充足的证据证明卖方故意隐瞒涉案房屋系“凶宅”，首先需要证明涉案房屋系“凶宅”。即便基于诚实信用、公序良俗原则，法律保护社会大众择吉而居的美好向往，但这并不意味着法院可以无限夸张“凶宅”的概念。实务中已经有法院认为涉案房屋不满足“凶宅”的认定条件从而未支持买方（原告）要求撤销合同的诉请的案例。
如上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终11634号周光美等与于泉等房屋买卖合同纠纷一案判决书载明：“至于讼争房屋在交付前是否如周某1、夏颜、周某2一方声称的即属存在重大瑕疵,已不符合普通购房人正常期望的功能要求，该房屋是否构成“凶宅”，本院认为，根据现已在案的事实，溺水儿童确曾送医救治，但终告不治。故一审法院作出儿童在讼争房屋的泳池中溺水后并未在泳池中死亡，而是送医救治未果并在医院中宣告死亡，讼争房屋不属于凶宅以及而儿童溺水亦不属于非自然死亡事件等相关认定，并无不当之处，本院予以确认”。
因此在正式开庭前，买方应尽可能多维度了解房屋情况、搜集材料证明涉案房屋系“凶宅”，如邻居的证人证言、相关的官方新闻媒体报道、报警记录、与卖方的沟通记录等。
Q6如果购房人没有充足的证据证明卖方明知涉案房屋系“凶宅”的，购房人起诉撤销房屋买卖合同是否一定会败诉？
不一定。一般而言根据“谁主张谁举证”的证据规则，买方需要证明卖方故意且实施了欺诈行为，自身因其欺诈行为对房屋产生错误认识并与卖方签订了房屋买卖合同。若买方无法举证的或举证未达到排除合理怀疑的，买方将承担败诉的后果。但是，此类纠纷的特殊性在于在房屋买卖交易实践中，人们已对“凶宅”的内涵意思、影响交易的程度形成了一定的共识，即便买方没有足够的证据证据卖方实施了欺诈行为，但基于尊重社会大众的共识、社会观念、诚信原则，买方可以通过另外一条途径——主张基于重大误解签订房屋买卖合同、从而诉请撤销合同。
如上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初35951号陈俊与凌琦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书载明“本案中，根据现有的证据，2017年1月，系争房屋内曾有人因忧郁症上吊自杀，根据我国社会的传统风俗，系争房屋曾为“凶宅”一事确实会对系争房屋的价值产生一定不利影响，现陈俊并没有足够的证据证实凌琦对“凶宅”一事知情，故本院难以认定凌琦存在故意欺诈、隐瞒等行为，但其基于重大误解订立的合同，应该被撤销”。