承租人对房屋进行改建扩建，出租人能否解除合同?

房屋租赁合同履行过程中，有的承租方因租期较长，往往在装修过程中根据自身经营所需对房屋进行改建扩建，由此与出租人产生纠纷。此种情况下，出租人能否以承租人改建扩建为由解除租赁合同，本文将结合案例对该问题进行简析。
01、相关案例
▶案例一：原告赵某(甲方)与被告肖某和(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于红沿河某村某屯X号厂房的1号至10号车间共计约13,000平方米租给乙方经营养殖使用，租期自2021年6月1日起至2024年6月1日止。付款方式为：租金一年20万元，在签订合同时，乙方付清一年租金，同时，甲方从租金里提出5万元给乙方打井，上换热器及一些设备。乙方租用期间自身发生的一切费用(水、电费等)由乙方自己承担。被告在扣除双方《厂房租赁合同》约定的5万元打井费后，向原告实际支付了一年租金15万元。原告向被告交付了约定的1号至10号厂房共10栋。原、被告双方对于《厂房租赁合同》的实际签订时间、租金的实际支付时间、租赁物的实际交付时间以及交付范围等内容的陈述均不一致且不能达成一致意见。
2022年2月24日，一审法院依法组织原、被告及双方代理人到达租赁现场并进现场勘查，勘查情况为：1、3、5号厂房棚顶均坍塌，……7、8号厂房另一侧，沿7、8号厂房墙体建有二层建筑一处，一层现由被告使用，……7、8号厂房与二层建筑共同的承重墙体分别被被告自行开门各一处；……7、9号厂房中间位置由被告自行打井一处，目前正在使用中……另查明，原告曾于2021年4月28日通过EMS向被告发出《解除合同通知书》一份，该《解除合同通知书》因被告拒收被退件。
▶案例二：2021年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市奉贤区XX路XX弄XX号楼XX室的房屋出租于被告，租赁期五年，自2021年9月10日起至2026年9月9日，月租金1,200元。合同第五条约定：“租赁期间，乙方(被告)不得擅自改变房屋原有结构及附属设施，如需改动必须征得甲方(原告)同意，由于乙方原因造成房屋及附属设施损坏的，乙方必须承担赔偿及修复责任……”。合同第三条描述为：“租赁期间，乙方可将房屋用于民宿或者公寓出租房屋不得转租或转借他人使用，如需改变用途或者转租，需征得甲方同意。”该条文中“民宿或者公寓出租”系手写，其余文字为铅印。签约后，原告将房屋交付被告，被告对房屋进行了装修，并增设三间卫生间，安装了三个分电表。2021年12月，原告要求毁约并同意赔偿违约金40,000元，但被告拟好合同终止协议后，原告未予签署，后双方矛盾加剧遂涉诉。
02、裁判结果
在案例一中一审法院认为，原、被告双方自愿签订《厂房租赁合同》，双方建立租赁合同关系的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，系合法有效。虽然被告依约向原告交付了第一年度的租金，但其在未经原告同意的情况下，实际使用7、8号厂房相邻二层建筑物的一层区域以及合同约定之外的部分附属设施，其使用范围已超出双方合同约定，已构成违约。同时，被告在未经原告同意的情况下，擅自将7、8号厂房与二层建筑共同的承重墙体砸通，该行为既有违承租人妥善使用租赁物的基本准则，亦不符合租赁物的使用性质，更对租赁物造成严重损坏并产生实际损失，故出租人享有解除合同的权利。法院对要求解除合同的诉讼请求予以支持。二审法院根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，驳回了上诉人（原审被告）的上诉，维持原判。
在案例二中对于擅自变动房屋建筑主体问题，法院认为被告增设卫生间确属变动房屋建筑主体，但从合同的真实目的看，租赁用途为民宿或公寓，显然应当配备卫生设施，而房屋交付被告时无卫生间，被告增设卫生间理所当然。况且，从原告提供照片证据看，是原告正值被告装修时拍摄，应当发现被告的增设行为，而原告未提出异议，可以认定原告同意被告增设卫生间，不存在被告擅自之说，故该理由亦不成立。综上，被告没有原告所主张的违约行为，原告不具有解约权，不能据以主张解除合同，故本院对原告的诉讼请求不予支持。
03、法律分析
通过以上案例可以看出，并非所有的承租人自行改建扩建租赁房屋的情况都判决出租人必然有权解除合同，可以从以下几个因素考虑：
1.出租人与承租人在合同中是否明确或者该房屋的改建扩建是否取得出租人明示或默示的同意；
2.该改建扩建是否会导致房屋建筑主体和承重结构改变；
3.该改建扩建是否可恢复；
4.该改建扩建是否合理，是否符合租赁合同目的的适度改建扩建；
5.该改建扩建是否改变了租赁的用途。
在租赁合同存续期间，如确有必要对租赁房屋进行改建扩建，建议注意以下几点：
1.承租人在租赁房屋时，通常已对房屋对用途进行构思，因此在承租房屋时，应当已经充分了解房屋结构、承重等，若因经营需要确需对房屋进行装修或改造的，在签订协议前需与出租人进行沟通，征得出租人的同意，以书面形式体现在租赁合同中；
2.如果合同没有约定且在合同履行过程中，承租人尽可能的取得出租人的书面同意；
3.如无法取得出租方书面同意文件，承租人可向出租人提交改扩建或装修申请，以取得对方默认同意或未提异议的证据；
4.对于出租人而言，如果在合同中未签订相关条款且在合同履行过程中，承租人也没有争得同意的情况下擅自改建扩建的，应及时制止，并要求其恢复原状，如承租人经劝阻仍不停止装修、改造，出租人可单方解除合同并要求承租人赔偿损失，同样，该部分损失数额的确定，仍需要在合同中予以约定。
04、结语
在房屋租赁居住过程中，难免会因为生活需要，对租赁房屋进行一定的改建扩建，征得出租人同意不仅是法律的明确规定，也是对承租人自身的保护。因此，承租人对房屋进行改建扩建，要事前与出租人进行沟通，协商一致，必要时也要对改造前后房屋状态及改造过程留痕，以保障双方的权益。
【法条链接】
《民法典》第五百六十三条第一款（五）规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。
《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
【参考案例】
1.（2021）辽0281民初9698号；
2.（2022）辽02民终3553号；
3.（2022）沪0120民初6695号；