夫妻中一方未经配偶同意出卖共有房屋，买受人可否主张善意取得？

前言
如果你买了一套二手房，房款交清后全家已经入住了。但是，忽然有一天你接到法院传票，有人请求法院判决你签订的这份房屋买卖合同无效。如果这项请求得到法院的支持，你们全家最后可能就得搬出来。那么，法院会怎么判呢？
1 简要案情
甲与乙于1991年12月1日登记结婚。2005年，甲与乙将原有楼房卖掉后共同出资购买了位于北京市大兴区黄村镇某三居室楼房一套，房屋建筑面积137.5平方米，房屋价款45万元，并于2005年7月20日取得房屋所有权证，所有权人登记为乙。2007年9月，甲向北京市大兴区人民法院起诉要求与乙离婚，后被驳回。2007年12月，乙在甲不知情的情况下与丙签订北京市存量房屋买卖合同，将上述房屋出卖给丙，约定房屋价款45.2万元，上述房款现在乙手中。
2008年2月，甲诉至北京市大兴区人民法院，以乙擅自将夫妻共有房屋售予丙属无权处分为由，要求判决乙与丙签订的房屋买卖合同无效。
一审判决房屋买卖合同无效
一审法院经审理认为，双方所争议的楼房应为双方共有财产。现乙在甲不知情的情况下擅自处分该共有财产，侵害了共有人的合法权益，乙与丙的房屋买卖行为应认定无效。
二审撤销原判决，认定丙善意取得房屋所有权
二审法院认为，本案诉争的楼房一套，系甲与乙的夫妻共同财产。乙在未征得甲同意的情况下擅自处分共有财产，侵害了共有人的合法权益。丙通过房屋经纪机构居间服务，购买诉争房屋，且审查了相关手续，尽到了审查义务，有理由相信乙对诉争房屋有处分权。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，对无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产的所有权。为此，二审法院判决：一、撤销原民事判决；二、驳回甲的诉讼请求。
本案经过两次审理，结果天壤之别，争议焦点在于夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋效力的认定，以及第三人符合怎样的条件可善意取得房屋所有权的认定问题。
2 善意取得制度及其价值基础
善意取得又称为即时取得，无权处分他人财产的占有人，在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该财产时出于善意，则受让依法取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得制度，是出于保护交易安全、维护交易秩序的正常进行，保护善意受让人利益的一项重要法律制度。
首先，善意取得制度在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权安全；
其次，它侧重于保护善意受让人，促进交易安全；
再次，当所有权人与善意受让人发生利益冲突时，侧重保护善意受让人，这是对所有权人和善意受让人利益的均衡。如此，才能有利于维护交易的安全，且利于鼓励交易。这就是善意取得制度的价值基础。
3 《物权法》司法解释对善意取得制度的完善与细化
根据《物权法》第一百零六条对“善意取得”的规定，受让人可善意取得所有权的条件为：
（1）无权处分人处分了财产；
（2）受让人是善意的；
（3）受让价格合理；
（4）受让人已实际占有动产或登记为权利人。
但《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）对善意取得制度的适用全面细化，形成了较为完整的规则体系。主要涉及到三个方面的问题，即：善意受让人的“善意”如何认定、交易价格是否“合理”、合同效力是否影响物权善意取得。
1 善意的认定
认定原则：
受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
受让人知道转让人无处分权的情形：
（1）登记簿上存在有效的异议登记；
（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
重大过失的认定：
（1）不动产交易：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
（2）动产交易：交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
认定善意的时间点：
“受让人受让该不动产或者动产时”，即指不动产完成转移登记之时，动产交付之时。动产简易交付，以转让动产法律行为生效时为准；动产指示交付，以转让双方转让返还原物请求权的协议生效时为准。
特殊动产按“交付”认定：
特殊动产，即船舶、航空器和机动车，关于特殊动产的转让，依据物权法解释（一）第二十条规定，转让人将特殊动产交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件，即应按交付认定。
上述案例中，受让人丙在受让房屋时并不知道乙无处分权，由于信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人乙为无权处分即可认定丙为善意，认定善意的时间点为房屋完成办理过户登记手续时。同时，丙为善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，也就是说，如果乙的配偶甲没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人丙主张自己善意时，要尽一定的审查义务。本案中，丙审查了乙出示的有甲签字的同意出售证明，尽管二审中乙表示该签字为其本人代签，但结合乙同时出具的夫妻二人身份证、结婚证、户口本原件等相关证件，以及交易是在专业房产经纪机构的居间服务下进行，仍可认为丙尽到了审慎的查询义务，丙有充分的理由相信乙对诉争房屋有处分权，则应认定丙为“善意”。
2 合理价格的认定
“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。立法目的在于，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，综合判断价格是否合理。
房屋买卖中，一般会存在签订“阴阳合同”的行为，本案也有此情况，即备案的买卖合同约定房屋价款为45.2万元，但双方实际履行的合同价款为92万元。这是由于当事人为降低交易成本而签订两份合同的行为，这属于实践中我国税收以及房屋登记审查制度中的管理缺陷，但并不影响实际履行的买卖合同的效力。本案中，乙丙双方按房屋真实成交价92万元实际履行并完成了房屋的所有权转移登记手续。转让价格是否为合理价格应结合房屋的面积，参考同地段、同时期、同户型的一般市场成交价来认定。
3 无效和被撤销的合同，不适用善意取得
《物权法》解释（一）明确规定，物权变动原因与合同效力一致的原则，即引起物权变动的原因行为，如合同等法律行为无效或被撤销时，不发生物权变动效果。立足于法律不保护非法交易的价值理念，因此，基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得，受让人主张物权不会得到法律的支持。即如果交易双方乙丙之间的合同被认定为无效合同或被撤销的合同，则不适用善意取得。
《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）已于2016年3月1日起施行，以上条文规定的规范、细化，更有利于善意取得制度的适用。
参考文献：《第三人善意取得房屋所有权的认定与构成》