二手房交易中买方做到这几步，律师教你保住房

自2017年上半年起，西安房价一路猛涨，二手房交易市场日渐火爆，几乎一天一个价。大量卖房者坐地起价，拒绝过户，有甚者干脆一房二卖，催生出大量房产买卖纠纷。面对这种卖方市场不稳定的状况，买方该如何应对，才能保住房产呢？
01 案情简介
2017年1月23日，梁某（买方）、胡某（卖方）与中介公司签订《房屋买卖合同》，合同明确房屋具体位置、建筑面积、产权证号等，并约定房屋总价款、双方权利义务及违约责任。合同签订当日，梁某支付定金，交中介公司保管；2017年3月14日，中介公司代梁某、胡某签订《西安市二手房买卖合同（经纪版）》（以下简称“网签合同”）；2017年4月13日，梁某在银行的贷款审核通过；2017年5月4日，梁某、胡某和西安市某资产管理有限公司三方签订《二手房交易结算资金监管协议》；2017年5月9日，梁某将首付款存入交易结算资金专用账户（俗称“资金监管账户”）。事情发展到这里还都是顺风顺水，梁某一家还沉浸在买房的喜悦中，可就在此时，银行却告知梁某贷款不能发放，理由却出人意料！
究其原因：2017年6月初，胡某到贷款银行告知银行工作人员网签合同不是其本人签字，而是有人冒用他的签名。银行为慎重起见，暂停发放贷款。
梁某多次奔波找胡某协商，但胡某均以各种理由搪塞。无奈之下，梁某起诉至法院，请求人民法院判令被告胡某继续履行《房屋买卖合同》，配合银行发放贷款，办理过户手续，并要求被告胡某支付违约金。
针对原告的诉讼请求，被告却辩称：原、被告及中介公司签订的《房屋买卖合同》只是草签合同，双方应当签订房管部门出具的网签合同。原告及中介公司未经被告授权，伪造被告签名签订了网签合同，致使银行拒绝贷款，导致买卖合同无法继续履行，并反诉请求解除《房屋买卖合同》，要求原告赔偿被告经济损失。
最终，人民法院判决：
1、被告配合原告办理房屋过户手续，原告于办理过户手续时支付剩余房款；
2、被告向原告支付合同约定的违约金；
3、驳回被告反诉解除《房屋买卖合同》及赔偿损失的反诉请求。
案件到此处，似乎尘埃落地，人民法院对此事有了公正的判决，当事人的合法权益也得到了法律的维护。但此类事件的频频发生，却不得不引发我们深层次的思考。
02 判决依据及理由分析
首先，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同对双方当事人就有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。
根据西安市住房保障和房屋管理局下发的市房发[2014]142号文件，二手房买卖合同网上签约和交易资金监管的目的是为了规范二手房交易市场，增加交易透明度，保证交易结算资金安全，对双方的权利义务不产生实质影响。原、被告权利义务关系的产生是基于双方签订的《房屋买卖合同》的合法有效，网签合同非被告本人签字不是被告法定解除《房屋买卖合同》的理由，不影响被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。
其次，《房屋买卖合同》对办理银行贷款中双方义务已有约定，被告拒绝履行合同，阻止银行发放贷款的行为，依法应当认定为违约行为，应按合同约定承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金之诉讼请求，法院最终予以支持。
再次，虽然被告不予配合，导致贷款未发放，但庭审中原告同意且有能力在办理过户手续时支付剩余购房款（原告提供个人存款账户对账单，存款余额显示足以支付剩余购房款），故对原告要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》之诉讼请求，法院予以支持。
03 律师建议
结合本案审理过程和法院最终的判决依据，律师提醒购房者，若发生此类纠纷，购房者需满足以下条件方可主张继续履行合同：
第一，买卖合同合法有效，为双方真实意思表示。
第二，买方具备购房资质
根据西安市“6.28”限购政策的要求，购房人须具有本市户籍，非本市户籍需连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险。而对交易房屋同时也做了限制，商品房网签需满5年，取得房产证满2年，才可以上市交易。
这里需要强调的是：按照立法法的规定，地方限购政策不属于强制性效力规范。违反限购政策并不必然导致合同无效，但会导致合同不能正常履行，也就是交易单方或双方丧失交易资格。限购政策导致合同目的不能实现的，可以解除合同。
第三，买方具有继续履行合同的意愿且具有支付房款的能力。
从上文判决中可以看出，当卖方拒绝履行合同义务时，买方具有选择权，可以要求解除合同、赔偿损失，也可以要求继续履行合同，这是守约方的权利。另外，买方在按揭贷款方式下，已通过银行贷款审批的，支持继续履行可能性较大，或买方有能力支付剩余房款，否则，也不具备履行合同的条件。
第四，交易房产不存在事实及法律上限制，如司法查封、已过户第三人等情形。所以，买房者有必要向中介公司详细询问该房产是否存在类似情况，或者向房管部门查询该房产的法律处分情况。
第五，卖方已构成实质违约。例如卖方拒绝办理网签手续、拒绝配合办理银行贷款手续、拒绝办理过户手续等，都构成实质违约。
相关法律法规
《合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。