买房尚未过户，房屋却被查封了，买房人怎么办？

生活中，买房人有时会遇到购买的房屋尚未办理过户手续，却因卖房人债务而被人民法院查封执行，此时买房人该怎么办？法律对此又是如何规定的？本文为您详细解答。
一 买房人该如何主张权利？
如果符合以下条件，买房人可以向执行法院申请案外人执行异议, 通常人民法院会在十五日内审查，如果理由成立的，人民法院会中止对房屋的执行，这就是法律规定的 “排除执行”。
二 买房人需要符合什么条件才能排除执行？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买房人提出的异议同时符合下列情形，可以排除人民法院的执行，具体包括：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
买房人应向人民法院提交书面房屋买卖合同，并符合以下条件：
第一，房屋买卖合同签订时间早于人民法院查封时间；
第二，双方缔约真实目的为买卖房屋，而并非通过签订“房屋买卖合同”清偿债务或者为借贷担保。
通过签订“房屋买卖合同”清偿债务，即通常所说的“以房抵债”，最高人民法院《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》所持观点为：“‘以房抵债’形成的房屋买卖合同以消灭金钱债务为目的，且房产的交付系以房抵债的实际履行方式，买房人基于以房抵债而受让的房屋在未完成不动产法定登记之前，仅凭‘以房抵债’协议形成的债权不足以优先于其他一般债权的权益，因此无法排除人民法院的强制执行。”
另外，为借贷担保而签订买卖合同的真实目的不是买卖房屋，也无法排除人民法院的强制执行。
（二）在人民法院查封之前已合法占有房屋
第一，买房人应“合法地”占有房屋。判断“合法”通常是指卖房人交付了房屋，而不是买房人强行入住；
第二，买房人已实际支配和控制房屋，具体指办理了房屋入住手续，获取了房屋钥匙，按时交纳了物业、水、电、暖气费等。如果买房人已将房屋租赁，虽未直接占有房屋，但依然可以认为其已合法占有房屋；
第三，买房人应在人民法院查封前就已占有房屋。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且按照人民法院要求支付剩余价款以供执行
买房人排除执行的条件是已支付全部购房款，可以向人民法院提交银行转账凭证、微信或者支付宝等转账记录以及收款收据、发票加以证明。
如果买房人只支付了部分价款，只要在执行程序中将剩余购房款按照法院要求交付执行，通常也会认定可以排除执行。
需要注意的是：因买房人想排除执行，此时剩余购房款的支付不再按照《房屋买卖合同》约定的时间履行，可理解为以“提前到期”为条件换取排除执行的法律效果。
（四）非因买房人自身原因未办理过户登记
法律规定买房人应及时办理过户登记，如果因买房人长期怠于办理过户登记导致因卖房人债务而查封房屋，即使符合以上三个条件，也不能排除执行。所以如果想排除执行，买房人还应该证明非自己原因导致未办理过户，具体包括以下内容：
第一，证明催促过卖房人办理过户，但卖房人拒不配合；
第二，在购买房屋之前尽到了注意义务，比如审查房屋产权证书上是否记载了抵押信息，是否属于政策禁止转让（包括小产权房）的房屋，如果明知有抵押而未要求卖房人解押或明知政策禁止转让仍然购买，则买房人存在过错，人民法院不会排除执行。
综上所述，为避免自身权益受到损害，买房前一定要核实房屋是否能够办理房本，是否有抵押、查封，是否属于政策禁止转让；买房时一定要与出卖人签订书面买卖合同，并留存好和房屋有关的所有付款及交接凭证，包括购房收据、付款凭证、发票、房屋交接单、水电暖交费记录、物业费交费记录等；买房后及时催促卖房人办理过户登记，如果卖房人拖延，及时起诉。
法律规定、司法观点指引
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条；
《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》P624；
《人民司法》2015年第11期；
最高人民法院（2020）最高法民终56号民事判决书；
最高人民法院（2019）最高法民终1548号民事判决书；
最高人民法院（2018）最高法民终1075号民事判决书。