农村自建房建设合同效力规则的学习

我国法律对于建设工程管理较为严格。法院在审查建设工程施工合同纠纷案件时，往往首先审查的就是涉案合同的效力问题，现实中建筑市场违法违规的现象比较普遍，建设工程施工合同被认定为无效的比率很大。
建设项目涉及众多方利益和安全，为保证建筑项目质量，法律法规对建筑市场主体规定了准入制度，设立准入条件，即资质许可制度。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第1条的规定承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的。承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据民法典第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。根据《建筑业企业资质管理规定》（2018 修正）第5条的规定，建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列。施工总承包资质、专业承包资质按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别，各资质类别按照规定的条件划分为若干资质等级。施工劳务资质不分类别与等级。我们可以明确，施工总承包与专业承包的承包人，既需要符合资质类别也需要符合资质等级，否则施工合同无效。而施工劳务承包的承包人只需具备劳务资质，不区分类别与等级。
在学习建设施工合同过程中，涉及农村建房问题。农村建房对于承包人资质的要求是什么？根据《建筑法》第83条第3款抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。农民自建低层住宅的合同不因承包人不具备相应资质而效。我们要注意这里的农民自建房应属于“住宅”，非住宅的建设受《建筑法》调整；还需注意自建房为“低层”，何谓低层？根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条在村庄、集镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业的建筑工程，以及二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。《建设部关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》第六条 三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律法规的有关规定。《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第3条第3项对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建低层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。上述三个规范性文件提出了两个不同的判断标准，实践中如何处理？有相关专业人士通过检索大量近年的相关案例，认为在工程合同履行中，对于施工方劳动者安全事故方面，法官更多地适用《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条之规定，即只要建筑达到两层，发包方就具有审慎选择承包方的义务，应该主动选择具备相应施工资质的承包方，尽到安全保障义务，否则法官将认为发包方在这方面具有选任过失，未提供安全生产的环境，将承担一定责任；而对于工程质量等合同纠纷，法官则更多地适用《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第一款及《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》的规定，认为两层的自建房并不必须受到《建筑法》调整，可以不必委托给具有相应资质的施工队，因此合同有效，发包方不存在选任过失。现原建设部的两个文件已失效，在处理涉相关问题时，笔者认为还是以案例统计分析结果的方式区分处理为妥。
另《建筑法》第83条第3款对于房屋中的住宅，还要明确是“自建”，实践中一般认为农民自建从建设主体而言，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体或建筑企业，都属于农民自建。