未构成根本违约的轻微违约，应当限制合同解除权

一、开发商法务咨询
2020年9月，A某于与我们公司签署《商品房预售合同》，购买商铺一间。《合同》约定的交房期限为2021年12月31日，交房条件是取得竣工备案证，同时还约定“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。”
由于我公司未及时取得竣工备案文件，导致房屋交付延期。公司于2022年3月3日取得竣工备案文件，2022年3月5日通知A某入伙。A某拒绝入伙，并以交房超过合同约定的60日为由，要求解除合同，我公司不同意。A某遂诉至法院，要求解除合同。
问：丁律师，我公司超过合同约定解除权的时间只有3天，A某要求解除合同，其诉讼请求能否得到法院支持？
争议焦点：轻微违约达到合同解除条件，但不影响合同目的实现，合同是否应当被解除？
二、典型裁判观点展示
正方观点：
约定合同解除条件已经成就，应当解除合同
案例索引——上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终7377号《民事判决书》
本院认为：
天歌公司对其未能按约定期限交房应承担违约责任并无异议，其要求被上诉人继续履行合同，由其支付逾期交房违约金，而根据双方在《上海市商品房预售合同》中的约定，逾期交房超过90天，被上诉人即享有对合同的单方解除权，现被上诉人已经明确表示不同意继续履行合同，要求按合同约定解除合同，并由天歌公司返还已收购房款、支付相应利息，故一审法院对被上诉人上述诉讼请求予以支持，具有合同依据和法律依据，并无不当之处。
天歌公司上诉要求继续履行合同，由其就逾期交房承担违约责任，被上诉人明确表示不同意，故本院难以支持。
反方观点：
违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。
案例索引——广东省高级人民法院（2020）粤民申9775号、9776号《民事裁定书》
本院认为：
合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。
本案中，申请人与百盈公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付商品房，且需取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告才符合交付条件；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。
而涉案房屋于2019年9月11日取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》、2019年11月28日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、2020年3月12日取得《广宁县房屋测绘所房屋测绘图》。
由此可见，百盈公司虽逾期完善涉案房屋的相关资料存在违约行为，但违约程度轻微，申请人亦未举证证明该违约行为导致影响合同目的实现。二审判决对申请人解除涉案合同的请求不予支持，并无不当。
三、法院裁判思路解析
1.上海一中院裁判思路
严格遵守合同意思自治，即合同约定解除条件一旦成就，守约方行使解除权应当被支持。
2.广东省高院裁判思路
则基于合同目的实现是否受到影响，如果违约行为轻微，并不影响合同目的实现，即使达到合同约定解除条件已经成就，也不支持守约方解除合同的诉讼请求，但可以支持守约方关于违约金的诉求。
四、最高院关于轻微违约的观点解读
（一）最高院司法观点
2019年9月《全国法院民商事审判工作会议纪要》（一般称<九民纪要>）47条：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。
《九民纪要》认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，审慎适用合同解除制度，当事人有轻微违约行为导致合同约定的解除条件成就，但解除合同将导致缔约双方利益严重失衡的，人民法院运用公平原则，限制约定解除权的行使，以维护正常的交易秩序。
（二）显著轻微违约的构成要件
法院认定违约是否显著轻微，会根据违约行为的时间长短、涉及的金额大小、是否有正当抗辩理由、是否及时纠正违约行为、违约行为是否具有反复性、是否存在恶意违约、守约方是否积极履行催告的权利等因素来判断，具体构成要件如下：
1.违约方的主观过错通常为一般过失。
2.违约方的违约行为程度较轻，在一般理性人的容忍限度之内。
3.违约方的违约行为没有造成损失或造成损失较小，未给对方当事人的利益造成实质性的伤害，不影响合同目的实现。
（三）认定显著轻微违约的考量因素
1.守约方行使合同约定解除权前是否予以催告。
2.合同约定解除权的行使是否超过法律规定的除斥期间（1年）。
3.合同双方当事人对于违约行为的态度。如违约方已为履行合同作出大量艰苦努力，发生合同约定的解除行为时，应当从促进交易安全角度，尽量维持合同效力。
4.衡量违约行为与解约损失是否相适应，并比较合同解除后双方的利益关系。比如在一方轻微违约不影响合同目的，而解除合同后一方损失惨痛，而对方却赚的盆满钵满，此时应对合同约定解除权加以限制。
五、郧和律师实务建议
1.开发商应当防范于未然，通过补充协议等形式，来规避可能出现逾期交房的法律责任。
当前《商品房买卖合同》或者《商品房预售合同》是行政机关监制，开发商可以拟定《补充协议》，对格式合同进行补充和完善。
比如在《补充协议》中，设定交房宽限期，在宽限期内不得解除合同，特别注意要尽到提示义务，例如重要文字的字体加黑、加下划线，如果延期交房超过了主合同约定的宽限期，以《补充协议》这第二道防线，尽量避免合同被解除。
2.开发商可以通过支付延期交房违约金的方式，避免合同被解除。
如果确实超过了合同约定的宽限期，达到约定解除的条件，开发商可书面告知购房者申领逾期交房违约金，在购房者领取违约金时，签署相关法律文件，承诺“本人领取违约金，视为同意给予公司交房宽限期，本人不向公司主张其他逾期交房的违约责任。”
3.如果开发商遭遇购者房解除合同的诉讼，要积极应对，收集相关证据，以证明虽然存违约行为，但违约行为显著轻微，并不影响合同目的实现，以此说服法院驳回解除合同的诉讼请求。