01、案情简介
2005年9月15日，申请人某公司的关联公司与被申请人某公司的关联公司签订了《中央公寓租赁协议》（以下简称《租赁协议》），由被申请人的关联公司整体承租案涉中央公寓用于商业经营，租赁期限截止至2023年6月30日。后各方同意原承租方将承租方的权利义务整体转让给被申请人，原出租方将出租方的权利义务整体转让给申请人。
《租赁协议》约定2021年年度租金为人民币4,719,600元/季度（1,573,200元/月）（以下所涉币种均为人民币），租金应当按季提前支付，承租方应于每季度的第1日支付该季度租金。
自2020年开始，被申请人开始陆续拖欠租金，申请人多次发函催讨，被申请人始终逾期支付。
据此，2021年11月，申请人向上海仲裁委提出仲裁申请，请求裁决被申请人立即支付2021年欠付租金10,512,400元及逾期违约金。
案件受理后，被申请人提出其从事的酒店行业因受疫情影响经营困难，希望可以减免部分租金继续合作。
02、争议焦点
1、《租赁合同》继续履行的可行性？
2、适用情势变更调整租金的具体尺度？
03、裁决结果
仲裁庭在充分了解案情后对双方当事人分别进行了背靠背调解，当事人在仲裁庭的引导下进行了友好协商，对于对方的立场与诉求设身考量后，自愿就本案争议当场达成并签署了《调解协议》，并请求仲裁庭根据双方当事人达成的《调解协议》出具调解书。双方达成和解如下：
- 截止2021年12月31日，申请人同意按照每月减免20万元的标准，减免被申请人100万元租金，其他欠付租金应当在2022年12月31日前支付。
2.自2022年1月1日起至2023年6月30日共18个月的期间内，申请人同意被申请人按照每月减免20万元的标准支付房租。
3.申请人放弃逾期付款的违约金和保全费用，仲裁费用双方各自承担一半。
就上述争议焦点，仲裁庭具体分析如下：
（一）关于《租赁合同》继续履行的可行性，仲裁庭注意到申请人与被申请人签订的是20年的长期租赁合同，双方有多年的合作经验，且申请人也并未提出解除《租赁合同》的仲裁请求，故从申请人角度，《租赁合同》还有继续合作的空间。从被申请人角度分析，被申请人属于受疫情影响较为严重的酒店行业，其欠缴租金存在一定的客观因素，如断然解除《租赁合同》或要求其一次性补足租金必然给其造成巨大的现金流压力，且酒店行业向来重装修、轻资产，如果双方终止合作则被申请人附着在租赁物上的装修残值如何处理将是一个难题，同时不符合当前民法典规定的绿色原则，造成资源的浪费。因此，本案双方均有继续履行《租赁合同》的可能性。
（二）关于适用情势变更具体租金的调整尺度，仲裁庭主要从两个角度考虑，一个是参考上海国有企业减免小微企业3个月租金的标准，在这个基础上再结合申请人、被申请人的实际经营情况背对背进行沟通；二是根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的主旨精神，综合考虑疫情对酒店行业的持续影响，建议双方当事人可以合理调整未来一定期间的租金标准，共同维系《租赁合同》的稳定性，携手前行。
04、相关法律法规解读
《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
05、结语和建议
本案例为疫情期间长期租赁合同中承租人拖欠租金产生纠纷，通过仲裁庭的主持，双方当庭达成并签署《调解协议》的典型商事调解案例。本案仲裁庭在主持调解时，充分运用了情势变更制度，做好了新旧法律的衔接适用，并结合双方当事人实际情况，考虑到了当事人长期友好的合作基础与新冠疫情对于当事人所处的酒店行业经营影响的事实情况，说服出租人同意根据疫情的实际影响，对于欠付租金的总额予以部分减免，支付期限予以适当延长。同时，通过仲裁庭的疏导，双方当事人就之前租金拖欠的不愉快也达成了和解，双方同意共克艰难。对此，申请人在仲裁庭的引导下，主动提出让渡部分利润空间调低了未来18个月的租金，给予被申请人更多的支持。
本案例为疫情下的商事纠纷解决贡献了新的调解思路，致力于通过仲裁的形式为受到疫情影响的中小企业定分止争，实事求是破解经营难题，充分保障优越的城市营商环境。本案例也充分体现了仲裁机构的公益属性，在疫情期间全力以赴为广大市场主体纾困解难，及时化解社会矛盾，有效维护了社会稳定。