广州旧改合作企业退出实务分享（上）

继2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后，广州的旧村改造项目受大规模迁移砍伐城市树木及黄埔区集中大规模改造事件影响，纷纷陷入了停滞。此外，叠加房地产企业融资难困境及旧村改造项目周期长、体量大、不确定性多等问题的影响，不少民营企业为盘活企业，不得不退出部分旧村改造项目以自救。

在前述背景之下，广州市住房和城乡建设局公布实施《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2023〕2号，下称“市住建2023年2号文”），该指引建立了一套较为完善的企业退出机制：
一是合作企业违约被强制退出机制，规定了招商文件、合作协议和监管协议应明确合作企业违约责任和退出的情形，赋予了村集体、区政府或其指定单位可按前述文件约定情形启动合作企业退出程序；
二是合作企业通过项目公司股权变更方式退出机制，规定在符合区政府及其指定单位监督要求、确保项目公司股权变更不影响合作协议和监管协议履行的前提下，允许合作协议约定合作企业对外转让项目公司股权的条件、流程及比例；
三是合作企业单方申请退出机制，规定在旧村改造项目由于国家法律法规和政策变化，城市规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因无法继续实施的情况下，赋予合作企业可单方申请启动合作企业退出程序。

而广州市黄埔区结合本区旧村改造工作实际，在市住建2023年2号文企业退出机制的基础上率先制定了《广州市黄埔区、广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》（穗开更新规字〔2023〕1号，下称“黄埔区更新2023年1号文”），并进一步细化股权变更及合作企业退出的相关要求并规定了具体程序。此外，该指引第十五条还对发生合作企业失信、资金断链、破产、停工超过2个月、拖欠临迁费累计超过6个月且拖欠临迁费1000万以上等重大风险问题，且经相关部门研判可能出现村民生命财产或农村集体财产重大损失、维稳等紧急情况的特殊情形，增加了强制合作企业退出、确定新合作企业的快速处理机制。
下文笔者将结合广悦在服务众多广州市旧村改造项目中积累的工作经验，与大家分享合作企业通过项目公司股权变更方式退出机制及合作企业被强制退出机制的一些实务工作关注要点，以期可为旧村改造项目合作企业退出工作提供参考。
合作企业通过项目公司股权变更方式退出实务分享
此前的旧改合作项目合作协议因缺乏政策指引，极少数会对股权转让、受让企业资格条件、确定方式、股权变更后权益义务、债权债务和违约责任承接等事宜作相关约定，故此前的旧改合作项目合作企业如欲通过项目公司股权变更方式退出，需循相关旧改政策规定的程序进行。现仅“黄埔区更新2023年1号文”对合作企业通过项目公司股权变更方式退出有具体程序规定（如下图所示），故下文将以该程序作为参考并结合广悦实务经验作分享。

实务要点一：项目公司股权交易的尽调及交易架构设计是关键
合作企业通过项目公司股权变更方式退出这一机制中，往往是合作企业在起主导作用，因为合作企业可通过股权交易方式将旧村改造项目权益部分或全部转让从而获得资金回流或者资金支持项目推进。受让企业在受让项目公司股权前，除了关注项目投资可行性（即考虑项目经济效益）外，一般还需要对项目公司乃至整个旧改项目开展法律及财务尽职调查工作以控制其收购项目权益的风险。
为确保项目公司股权交易的顺利开展，建议合作企业可提前自行开展内部尽调，梳理合作企业及项目公司向村集体或政府报送过、对外签署过或与前期投入相关合同文件及票据资料，对于存在合规风险或可能影响交易的问题提前作整改或者制定相应的协商谈判方案，以免影响项目股权交易。特别在受让企业系央企或国企的情况下，对于受让股权项目公司的合规要求则会更高。
实务要点二：合作企业及项目公司需提前做好债权债务处理
结合上述“旧改项目公司股权变更流程图”可见，旧改项目公司的股权交易是需要经村集体表决通过的，也就是股权交易完成前就必须要对外公开。在此情形下，如果合作企业对外有未及时偿还债务的情形，债权人为保护其利益极有可能会对合作企业提起诉讼并查封合作企业拟转让的股权。而一旦拟转让的项目公司股权被查封冻结，项目公司的股权交易就必然会受到交易主体外的第三方牵制及影响。
因此，建议合作企业及项目公司提前梳理自身的债权债务情况，并且提前对自身债权债务做好相应规划安排。又或者，合作企业亦可在股权交易过程中，同步设置由股权受让主体配合解决合作企业及项目公司的债务，以确保股权交易不受交易主体外的债权人起诉查封影响交易。
实务要点三：受让企业资格条件可协商拟定后由村集体依民主程序重新确认
根据“市住建2023年2号文”第六条规定，合作企业应具备与改造地块相匹配的建设能力和经验，最低应满足以下要求：（一）从事房地产开发经营 3 年以上；（二）近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上；（三）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5 人，其中专职会计人员不少于 2 人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。
而前期各村集体在引入合作企业过程中，为了优中择优，往往会设置比政策要求更高的资格条件。但此前的高要求，在现如今地产行业经济下行的情况下，原来的高要求反而成为了限制村集体找到新合作企业承接旧改项目的束缚。合作企业退出指引中，对于合作企业通过项目公司股权变更方式退出情况下受让企业的资格条件是没有作具体规定要求的。但从保障旧改项目顺利推进的基本要求出发，新合作企业原则上仍应具备“市住建2023年2号文”所要求的与改造地块相匹配的建设能力和经验及相关要求，但却不必按照原合作企业的招商要求挑选新合作企业。“黄埔区更新2023年1号文”中甚至不要求受让企业的资格条件需严格按照“市住建2023年2号文”要求执行，而是可由村集体与合作企业或受让企业协商在股权变更方案中拟定。
实务要点四：受让企业需结合项目公司股权交易风险谨慎设置价款支付节点
对于受让企业而言，需清楚只有在“旧改项目公司股权变更流程图”中规定的全部程序完成，且项目公司股权变更登记至其名下后，其方可实际享有项目公司股权及相应项目权益。因此，受让企业如需在开展股权变更工作前与合作企业签订有关股权转让协议或框架协议，则需要慎重考虑安排股权转让款或相关收购价款的支付节点，以免资金投入后受政府审批、村集体表决、项目公司股权被查封冻结等不确定性因素影响无法办理股权变更登记手续，使受让企业资金受损。
综上，合作企业通过项目公司股权变更方式这一机制相对其他退出机制而言，更有利于各方利益的平衡和项目的平稳过渡，但也因为涉及流程较多各方利益博弈也较为复杂，往往难以在短时间内完成股权变更。
由于篇幅所限，对于合作企业被强制退出机制的实务工作关注要点，我们将在下篇中再作探讨，敬请期待。