受疫情影响商业地产租金原则上可以减免，但是在特定情形如：正常经营、合同明确约定不可减免时可能不予减免。参照以往案例，减免租金额度有两种标准：减免一半或者全部减免。就减免租金的法律依据而言，非典期间疫情减免的裁判规则以“公平原则说”为主，“不可抗力说”为辅。本文认为，减免租金应以“情势变更说”作为主要依据。
一、疫情期间商业地产租金是否能够予以减免？
“新冠疫情”影响期间，商业地产租金能否减免的问题可以参考“非典”期间相关案件的裁判案例。在检索的相关案例中，本文归纳出如下几个要点：
1.受疫情影响商业地产应当以减免租金为原则
在检索的“非典”时期相关的9个案例中，均出现承租人因受“非典”影响提出要求减免租金请求的情况。其中8个案例裁判者支持或者部分支持了承租人要求减免租金的请求，可以看出司法机关裁决是否应当减免租金时，倾向于不将疫情引起的风险全部分配给承租人。
2.出租人已减免部分租金，承包人可能无权再次要求减免
本文所检索的9个案例中，仅1例裁判者未支持承租人减免租金的请求。该案案号为（2007）桂民四终字第1号。仔细研究该判决书发现，裁判者并非将因疫情导致的相关风险全部分配给承租人，而是在该案中因“非典”导致租金影响在诉诸法院前，出租人已经免除了承租人因疫情影响一半额度的租金。此时，承租人再度要求进一步免除租金，法院便未予支持。由此可见，裁判者的本意仍然在于不将疫情影响的租金风险全部交由承租人承担。
3.合同如有相反约定，承租人可能无权要求减免
在所检索的9个案例中，租赁合同均未有出现疫情时，承租人不可主张减免租金的约定。在此背景下，不排除在特定的租赁合同中，由于出租人和承租人明确约定疫情出现时租金不可减免，裁判机构站在尊重当事人双方事前对风险进行分配的角度，按照双方合同约定内容进行裁判的可能。
4.疫情期间正常使用的商业地产无权要求减免租金
在疫情期间正常使用的商业地产，其商业目的得以实现。经营活动正常开展的情况下，并不存在因疫情原因导致经营风险需要在出租人和承租人之间进行分配的问题。此时承租人无权要求出租人对租金予以减免。
二、疫情期间商业地产租金减免额度确定的两种方式
就疫情期间商业地产租金减免额度的问题，在检索案例中出现两种标准，分别是：疫情期间租金全部减免以及疫情期间租金减半，具体情形参见下表：
| 序号 | 案号 | 是否减免租金 | 减免/不减免租金的依据 | 减免租金额度 |
| 1 | （2008）洛民终字第2021号 | 是 | 公平原则 | 50% |
| 2 | （2007）鄂民四终字第47号 | 是 | 合同约定及不可抗力 | 全部 |
| 3 | （2007）桂民四终字第1号 | 否 | 出租人已主动减免一半及不构成情势变更 | 50% |
| 4 | （2004）沪一中民二（民）终字第32号 | 是 | 不可抗力 | 50% |
| 5 | （2018）晋04民终2272号 | 是 | 不可抗力 | 全部 |
| 6 | （2014）厦民初字第275号 | 是 | 补充约定 | 全部 |
| 7 | （2008）绍中民一终字第143号 | 是 | 公平原则 | 全部 |
| 8 | （2004）沪二中民二（民）终字第354号 | 是 | 公平原则 | 全部 |
| 9 | （2018）鲁06民终268号 | 是 | 合同约定及情势变更 | 全部 |
从表中可以看出，在检索的共计9个案例中，6个案例最终认定租金全部免除，而3个案例认定租金减免一半。租金减免额度的认定和租金减免依据之间并不存在必然联系。同样适用公平原则减免租金，（2008）洛民终字第2021号案中裁判者认定减免疫情期间的一半租金而（2008）绍中民一终字第143号及（2004）沪二中民二（民）终字第354号案中裁判者认定疫情期间租金全免。
三、疫情期间商业地产租金减免的理论基础是什么？
就疫情期间商业地产租金减免的理论基础，一般存在三种学说，分别为：“公平原则说”、“不可抗力说”以及“情势变更说”。笔者认为，应以“情势变更说”作为疫情期间商业地产租金减免的理论基础。
1.“公平原则说”不宜作为疫情期间租金减免的理论基础
“公平原则说”意即裁判者基于价值平衡的考虑，适用民法中的公平原则，认定疫情期间租金应当予以减免。本文认为尚不宜以该学说作为疫情期间租金减免的理论基础，具体理由如下：
第一，法律原则仅在法律规则缺位情况下使用。“公平原则”是《民法总则》所确定的六项民事法律原则之一。应该说在法律规则缺位的情况下，赋予了裁判者基于平衡各方权利义务内容后运用价值判断进行裁判的权力。然而理论上而言，法律原则基于其抽象性的特点，适用时无法做到绝对准确，因此仅在法律规则缺位的情况下裁判者才可适用。就疫情期间租金减免问题，不可抗力的法律规则和情势变更的法律规则均有适用的可能性，因此仍应以适用性较强的法律规则为主。
第二，公平原则过于抽象不利于形成统一裁判标准。《民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。从条文中可以看出，所谓“合理确定各方的权利义务”对具体需要解决的问题而言，显有过于抽象之嫌。一旦按此学说作为理论基础进行裁判，很难形成统一的裁判尺度，具体到减免额度的问题上，几乎全然取决于裁判者自身的价值判断，可能导致裁判结果千差万别。
第三，公平原则“家长性”思维过于浓厚不符合市场经济运行规律。公平原则有极其强烈的价值判断色彩。在裁判过程中，涉及逻辑推延和事实认定的部分较为客观，而涉及价值判断的部分有较强的主观性。当裁判者握有过于主观化的价值判断武器时，容易站在自身的角度去理解和判断，并根据自身的认知得出结论。然而，市场经济的内核在于市场主体基于对自身利益的理性判断，以“利己”、“理性”的行为方式促进群体及社会的财富增长。当裁判者用自身的认知进行价值判断时，是站在更高的维度对当事人的利益进行分配，而非由当事人基于“理性”思维进行行为并分配自身的权利义务，由此而言，过于主观的价值判断实有违市场经济运行规律。因此，不仅在对疫情租金减免问题，而是在对民事裁判中所涉及的多数问题上，均应尽可能避免过多以主观价值判断进行裁判的行为。
2.“不可抗力说”作为疫情期间理论基础逻辑不周延
“不可抗力说”即认为应当适用《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。将此次疫情视为不可抗力，并由此免除承租人支付租金的义务。此次疫情属于不可抗力，实为法律圈所共识，但是当租金减免问题适用不可抗力规则进行裁判时，将出现法律上逻辑不周延的后果。具体理由如下：
第一，不可抗力不影响承租人支付租金。在《合同法》第一百一十七条中，不可抗力对应的法律后果是免责，即出现违约后可以不可抗力为由主张免责，不可抗力和主张免责之间需有必然的“桥梁”—因不可抗力导致合同不能履行。放在疫情期间租金减免问题上，承租人的合同义务是支付租金，在科技发达的今天，疫情显然不能阻却承租人支付租金，因此承租人并未因不可抗力而不能履行合同义务。
第二，不可抗力不会使租赁合同的客观目的不能实现。合同目的一般需区分主观目的和客观目的。合同的主观目的是合同当事人已经明确表达的，特殊的目的，例如购买钢笔用于送礼；此时，送礼如出现在合同中，则可视为买受人的主观合同目的；合同的客观目的是符合所有典型合同一般交易惯例的缔约目的，如买卖合同的客观合同目的是买受人取得标的物所有权而出卖人获得价款。租赁合同的客观目的是出租人获得租金而承租人获得租赁物的使用权。由此而言，疫情期间，商业地产在抽象层面“可使用”并不受影响，其影响主要在于经营，甚至可以进一步具体到零售经营，其他经营如用于仓储经营等并不受影响。从租赁物的可使用性而言，疫情的不可抗力并不当然使得租赁合同承租人的客观目的当然不能实现。
3.“情势变更说”作为疫情期间理论基础可行但需细化裁判规则
“情势变更说”是基于《合同法司法解释二》第二十六条所确定的“情势变更规则”而对合同进行变更。该条文规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本文认为，以“情势变更说”作为疫情期间减免租金的理论基础更为妥当，具体理由如下：
第一，此次疫情的“不可预见性”符合情势变更的先决条件。不可抗力和情势变更实际都含有合同订立时“不可预见”的特征，本次疫情显然属于黑天鹅事件，当事人在疫情前签订合同的，对该事件的发生不具备可预见性，不能归属于商业风险，符合情势变更的先决条件。
第二，疫情并不影响租赁合同履行但是会造成继续履行明显不公的法律后果。情势变更和不可抗力主要的区别在于情势变更事由发生后，合同仍然可以履行，但是继续履行或造成重大利益失衡，而不可抗力则是该事由发生后合同根本无法履行。通过前文分析可以看到，疫情发生后，租赁合同可以继续履行，但是如果仍然按原合同履行相当于完全将疫情带来的经营风险完全分配给承租人，该结果对双方显然利益失衡，因此应当根据该规则对合同进行变更。
从上述分析中可以看到，“情势变更说”作为疫情期间租金减免的理论基础在逻辑上和规则适用上似更为妥当，但是仍然应当细化裁判规则，对可以进行变更合同的金额结合不同用途的商业地产予以确定，以保障裁判结果的一致性。