夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理

在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会出现夫妻共有房屋被一方出售的情形。房屋是一般家庭中夫妻财产最重要的组成部分，而个案处理既涉及配偶一方的权利，也直接影响买受人利益。
实务中既有夫妻一方未经配偶同意恶意出卖房屋，也存在因房价上涨反悔，以配偶不知情的主张买卖合同无效的情形。
法条引用：《物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
一、认定夫妻另一方是否同意该出售行为
1、如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人须举证加以证明。
现实生活中，也存在与第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，而对方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。
2、如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。
法条引用：《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《婚姻法》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
图片二、认定受让人是否善意
1、在不动产善意取得中，首先推定取得人是善意的。不动产登记簿具有高度公信力，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，则应推定第三人为善意。
2、当事人须支付合理对价。合理对价一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成变更登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该价格明显低于市场同类房屋，差价悬殊，或法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。
三、夫妻另一方应在房屋所有权变更前提出异议
《婚姻法》第十一条明确第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，夫妻另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，配偶仅在在房屋所有权变更前提出异议或直接提起诉讼主张权利才能得到法院支持。如房屋所有权变更后，夫妻另一方欲追回房屋只能通过主张第三人恶意或夫妻一方与第三人存在恶意串通情形。