江苏省高院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》重点问题解读（上）

引言
2019年12月16日，江苏高院民六庭下发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》的通知，对全装修房的一系列热点问题进行了规范指引，虽然该《审理指南》不能决定浙江区域法院在审理房地产类案件的走向，但它在一定程度上成为了未来法院裁判尺度的风向标，对开发商和购房人的心理预期亦有重大影响。本文尝试对《审理指南》中的部分重点问题进行解读，同时将江苏省高院的观点和最高院、浙江区域法院等法院的现有裁判尺度进行了比较，以期让广大购房人和开发商对目前房地产类诉讼的审判尺度有更进一步的了解和体会。
一 全装修=精装修

《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
1．商品装修房买卖合同的概念。本指南所称的商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
相对于商品毛坯房，商品装修房，也就是俗称的“精装修房”、《商品住宅装修一次到位实施导则》所称的“全装修房”，在房屋交付时已具备基本居住使用功能。商品装修房的基本居住使用功能，包括但不限于房屋所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备全部安装完成。
相关法规
《商品住宅装修一次到位实施导则》
1.1.2 商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。
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江苏省高院对“装修房”概念的定义，基本沿用了建设部的规定，同时，江苏省高院还明确了“全装修房”和“精装修房”是同一概念的不同表达。实务中常有人混淆全装修和精装修的概念，认为精装修是规格更高的全装修，但事实上，“全装修”更偏向一个法律用词，多出现在各地的地方性法规或者地方规章中，而“精装修”则是开发商在吸引购房者购房时创造的一个生活用词或商业惯用语，两者并无实质差别。
二 提高了样板房的法律效力
《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
5．装修质量约定要求认定的考量因素。对当事人约定装修质量要求的认定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。不能确定的，结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等，可以作为认定装修质量约定要求的依据。
6．广告宣传的适用与排除。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。
商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。商品房买卖合同就交付房屋的装修与样板房、广告宣传等不一致之处有明确具体的特别约定的，从其约定，但该约定未进行提示或者说明的除外。
相关法规
《商品房销售管理办法》
第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》
第二十条第三款 房地产经营者预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。
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首先，《审理指南》第六条第二款在《商品房销售管理办法》第三十一条的基础上，进一步明确了概括性排除样板房对装修质量要求的合同条款为无效的格式条款（如，样板房仅作为风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准）。如果实际交付的房屋装修与样板房有不一致的，开发商必须在合同中有明确具体的说明。
其次，相较于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，江苏省高院将样板房和广告宣传放在了同一法律维度上，认为只要内容具体确定，且对合同订立和合同价格有重大影响的，应当视作合同内容。同样地，浙江在消费者权益保护办法第二十条第三款中，亦有相同的规定。
最后，笔者认为，《审理指南》第五条和第六条的规定在内容上稍有冲突，有待进一步商榷。在第五条中，江苏省高院认为，只有在书面合同对装修质量标准约定不明的情况下，才需要结合样板房设置情况综合认定。而第六条直接表述为“交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同”，两者在意思上可能存在细微差别。
三 规定了提出质量异议的期限：有约定的从约定，没有约定的一般为两年
《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
13．质量异议怠于通知的后果。装修质量不符合约定或者法定的具体情形，买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期间内及时通知出卖人。买受人在前述期间内对质量瑕疵异议怠于通知出卖人的，视为装修质量符合约定。
当事人约定装修质量检验期间或者质量保证期间的，买受人应当在约定期间内通知出卖人；没有约定或者约定的期间过短的，买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。
当事人约定的质量异议期间短于法定期间的，以法定期间为准。
出卖人知道或应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受前三款通知时间的限制。
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法律不保护在权利上睡觉的人。《审理指南》规定了购房人向开发商提出质量异议的期限，即维权的有效期：有约定装修质量检验期间或者质量保证期间的，从约定，但约定的质量异议期间短于法定期间的，以法定期间为准。若没有约定或者约定的期间过短的，买受人应当在房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。
但需要特别注意的是，若开发商明知或应当知道装修质量不符合约定的，考虑到开发商在主观上存在过错，此时购房人主张权利不受质量异议期间的限制。
四 房屋买卖合同和装修合同应当一并解除
《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》
14．装修质量问题与合同解除。因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形，买受人请求解除商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。
房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。但买受人依据消费者权益保护法的相关规定主张惩罚性赔偿的，不予支持。
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同，约定交付标的物为装修房，因严重装修质量问题，买受人请求单独撤销或者解除装修合同的，不予支持，请求一并撤销或者解除商品房买卖合同的，应予支持。
相关案例
《武汉锦苑中南房地产开发有限公司与童海田装饰装修合同纠纷一审民事判决书》
武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初6595号
双方所签订的《武汉商品房买卖合同》与《房屋委托装修协议》系两个相对独立的合同，童海田在《武汉商品房买卖合同》中，已经履行了全部义务；同时，双方在《武汉商品房买卖合同》中明确约定了单方解除合同的条件及相关事项，原告主张因《房屋委托装修协议》的解除，就直接导致《武汉商品房买卖合同》的解除，显然缺乏事实与法律依据。
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开发商要求购房人同时签订房屋买卖合同和委托装修合同，是为了将房屋价款的一部分转移到装修费用内，以规避限价政策，故商品房备案价并不是开发商就房屋的市场价格作出的真实意思表示。在此前提下，能否将房屋价款和装修价款单纯割裂开来，允许购房人单独解除装修合同，一直以来都颇有争议。
武汉区级法院认为，房屋买卖合同和装修合同是两个独立的合同，购房人可以单独解除装修合同。反之，只要购房人履行了房屋买卖合同中的全部义务，开发商就无权强制要求房屋买卖合同和装修合同一并解除。但《审理指南》第十四条的规定却恰恰和武汉区级法院的观点相反，江苏省高院认为购房人不得以严重装修质量请求单独撤销或者解除装修合同的，即认定了买卖合同和装修合同是一个有机结合的整体。