“民法典时代”如何离婚？（之四） ------“房产篇”

《民法典》于2021年1月1日生效，现行《新婚姻法司法解释三》有效时期为2020年12年31日止，届时与《民法典》相冲突的条款将失效。本文结合新、旧法律规定及实操中的情况进行阐述。
离婚诉讼中，哪些房产或房产的财产权益属于夫妻共同财产？
从取得房产的时间来看，分为婚前取得的房产和婚后取的房产。婚前取得的房产一般为个人财产，法律、法规有特殊规定除外。婚后取得的房产一般为夫妻共同财产，法律、法规有特别规定或夫妻双方有特别约定除外。
法律依据
《民法典》第1062条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法1063条第3项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
《民法典》第1063条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的赔偿和补偿；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《民法典》第1065条：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第1062条、第1063条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
婚前取得房产或房产的财产权益在如下两种情形下，可归为夫妻共同财产。
第一婚前一方签订房产购买合同，并支付首付，但婚后以共同财产偿还贷款的情形，双方共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分视作夫妻共同财产。离婚时，房产归属双方协商处理，协商不成的，房产归产权登记一方，双方共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分作为夫妻共同财产，由产权登记方进行补偿。
法律依据
《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《婚姻法》第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第二婚前双方父母出资购置的房产，且明确表示赠与双方的房产为夫妻共同财产。
法律依据
《婚姻法司法解释二》第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
婚后取得房产，无论登记在一方或双方名下，除法律有特别规定或夫妻之间有特别约定外，一般为夫妻共同财产。但是对于父母出资购置的房产法律有特别规定，按照特别规定处分，大致有如下五种情形：
第一、婚后由一方父母出资购买的房产，如果是产权登记在出资方父母子女名下的，离婚时属于一方个人财产，离婚时不予分割。
第二、婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第三、婚后一方父母出资买房，产权登记在另一方名下出资父母有赠与夫妻双方的意思，因此，除非有证据证明婚后父母一方出资买的房子是赠与自己的子女的，在离婚房产分割时，一般认定为夫妻共同财产。
第四、婚后父母双方出资买房，产权登记在双方名下视为夫妻共同财产，离婚房产分割时按照夫妻共同财产进行分割。除非，双方针对房产另外有约定。
第五、婚后按揭购房，一方父母出首付款，夫妻共同偿还贷款。
1、产权登记在自己子女名下，夫妻共同还贷房屋产权登记在出资方子女名下，由夫妻二人共同还贷。离婚时，房屋产权归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，由登记方对另一方作出补偿。
2、房屋登记在另一方子女名下，一般情况下也认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠予登记方或双方之间有其他相反约定的除外。
3、 房屋登记在双方子女名下，应认定为双方的共同所有。
法律依据
《新婚姻法司法解释三》第七条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
《新婚姻法司法解释三》第七条规定：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
在离婚诉讼时，法院处分的房产为已经取得房产所有权（即办理完毕产权证书）的房产，如未取得房产所有权的房产，离婚时不予处理产权的归属。
法律依据
《婚姻法司法解释二》第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
温馨提示
及时办理房产权属证书、保存购房款支付证据。