土地经营权出租可以不受租赁合同 最长期限不得超过20年的限制

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”据此，在集体土地承包关系中，有的当事人认为承包合同期限最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，因此在合同中约定的承包期限以20年为限。其实，集体土地承包最长承包期限是可以超过20年的。
按照“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”的要求，我国对集体土地进行了“三权分置”的制度设计，即土地所有权归集体、土地承包权归农户、土地经营权归流转所得者。《民法典》第三百三十二条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。”本条是针对土地承包权所作专门规定，依此规定，土地承包权人承包期限超过20年有法律依据，那么土地经营权经依法流转的承包期限是否可以不受《民法典》第七百零五条规定的限制超过20年呢，答案是肯定的。
集体土地承包经营权的取得，就取得方式而言，分为家庭承包方式取得的土地承包经营权和通过招标、拍卖、公开协商等承包方式取得，对此，《民法典》分别规定，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
以家庭承包方式承包的土地经营权，该种土地经营权的产生基础是农户的土地承包经营权，根据上述《民法典》的规定，家庭承包方式取得土地承包经营权流转土地经营权的方式为出租、入股、其他方式等。其流转方式由承包经营权人自主决定流转土地经营权，没有限制条件。《农村土地承包法》第三十八条规定：“第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：……（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限。”据此，《农村土地承包法》作为特别法，根据特别法优于普通法的原则，应适用以上流转期限不得超过承包期的剩余期限的规定，即如果承包期的剩余期限超过20年，流转期限可以超过20年。
《农村土地承包法》第四十八条规定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。”通过招标、拍卖、公开协商等其他方式承包“四荒”等土地所取得土地承包经营权期限，《农村土地承包法》和《民法典》均未作出规定。《农村土地承包法》第四十九条规定，以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。但是，即便双方可以协商确定“四荒”土地承包经营期限，也不得超过国家规定的期限。《国务院办公厅关于治理开展农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》（国办发【1996】23号）指出，承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不超过50年。国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》（国办发【1999】102号）再次重申，“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。据此，通过招标、拍卖、公开协商取得土地经营权的期限可以超过20年，但不得超过50年。