2022年开年，新冠疫情在全国范围内多点相继再次爆发。自3月以来上海本土疫情发展迅猛，对承租商业地产进行经营的小微企业再一次带来强烈冲击。在此情况下，全国和包括上海在内的各个地区均出台了对小微企业的租金减免政策作为总体扶持政策的一个组成部分。这些租金减免政策将在很大程度上缓解承租房屋进行经营的小微企业及个体工商户的经营压力，对促进上海复工复产、经济恢复活力具有重大的现实意义。而相关政策的出台同时也将对商业地产租赁合同的履行和争议解决产生重要影响，上海法院也以法律问答的形式出台了相关司法裁判指导。本文将对上海的商业地产租金减免政策进行解读，并就司法实践中可能产生的法律适用问题进行探讨。
一、2022年度疫情背景下的租金减免政策框架
就国有房屋租金减免事宜，中央和上海均出台了相关政策，政策框架均为先出台包括租金减免在内的总体扶持政策，再就租金减免颁布专项政策，具体包括：
- 国家发改委等14部门于2022年2月18日发布了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的政策》（发改财金[2022]271号），共计八条43项，其中的第一条第6项中规定了对承租国有房屋经营的服务业小微企业及个体工商户减免3至6个月的租金。
- 国务院国资委于2022年3月23日发布了《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评[2022]29号）。该通知中对租金减免的主体、对象及减免幅度进行了明确。针对服务业的划分标准存在一定不明确性的问题，通知特别指出“原则上第三产业都可以视为服务业”。
- 上海市政府办公厅于2022年3月28日发布了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规[2022]5号），该措施共六条21项，其中第二条“减轻各类企业负担”中的第“（七）”项规定了减免小微企业和个体工商户房屋租金的政策。与中央政策相比，可以看出上海政策没有再将“服务业”作为承租人的资格要求之一。这一变化虽然在扩大减免对象方面作用有限（因承租国有房屋从事农业及工业生产经营的小微企业及个体工商户数量有限），但大大简化了审核难度和流程。
- 上海国资委、住建委及房管局于2022年3月30日共同发布了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金的实施细则》（沪国资委规[2022]1号）（以下称“《实施细则》”）。
- 上海国资委于2022年3月31日发布了《〈上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金的实施细则〉解读》（以下称“《实施细则解读》”），对实施细则的内容进行了进一步的细化，以指导租金减免工作的实际操作。
二、上海2022年租金减免政策要点分析
根据《实施细则》及《实施细则解读》，2022年上海租金减免政策的要点包括： - 免租政策实施主体为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业，适用房屋为实施主体自有经营性房产和使用权房。
根据《中华人民共和国民法典》（以下称“《民法典》”）第二百七十一条的规定，“经营性用房”是与“住宅”相对应的概念，即强调其“非居住”、“用于生产经营活动”的属性。因此承租国有企业集团名下的房屋用于居住的情况不适用本次租金减免政策。对于“使用权房”的概念，《实施细则》中直接明确为“指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。” - 租金减免对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。
《实施细则》及其解读中均明确规定，转租方不享受本次房租减免政策，租金减免政策需落实到实际承租房屋进行经营的主体。具体来说，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方。因此对于最终实际经营的承租人来说，无论存在几层转租、转租人是否为国有企业，其租金的减免额度均不发生变化。但对于享有房屋所有权的出租人来说，如果转租人中存在国有企业，则因租金减免产生的收入损失可由各层国有企业进行分担，如果转租人中无国有企业，则租金减免产生的收入损失将全部由房屋所有权人承担。 - 本次租金减免期限分为减免三个月及六个月租金两档执行，减免金额仅为租金本金，不包括物业费、停车费等。第一档为普遍性减免三个月租金，第二档增加三个月租金减免需满足的相关条件包括：①房屋所在的街道在2022年内被列为疫情中高风险地区；②相关承租人的租赁区域按有关部门防疫要求被封控、停业、征用；③相关承租人2022年经营亏损。以上条件满足其一即可增加免除3个月租金。2022年的租期不满一年的则按比例进行减免。
三、上海2022年租金减免政策实操中常见问题Q&A
问题1. 承租人如何确认其承租的房屋是否属于减免政策实施范围？
根据政策内容，从承租人的角度，在判断其所承租的房屋是否应纳入减免政策时需核查的核心问题为房屋的所有权属性，而房屋的所有权属性又决定于房屋所有权人的性质。即仅当所承租房屋的所有权人属于政策规定的“实施主体”范围时才应纳入减免租金房屋范围。笔者之所以强调这一问题，是因为在实践操作中存在很多国有企业将其名下的房屋委托给其他主体进行对外出租经营的情况，这时承租人在签署租赁合同时，租赁合同所记载的出租人可能并非房屋真正的所有权人，而是受托经营者。因此承租人在考察其所承租的房屋是否享受租金减免政策时首先应确认真正的所有权人是哪一方，并以该所有权人的性质来判断承租房屋的性质。
问题2. “国有企业集团”的范围包括哪些主体？
根据《实施细则解读》第一条的规定，在判断相关房屋的所有权人是否为“国有企业集团”时，首先可查询上海市国资委网站及各区国资委网站的公开披露信息。根据笔者查询情况，市国资委网站中可查询到“市国资委系统管理单位分类一览表”（https://www.gzw.sh.gov.cn/shgzw_xtdw/index.html），其中对“国有企业集团”的名称进行了明确的列表披露，而各区的网站导航设置不统一，有些查询起来相对困难，建议直接通过《实施细则解读》后附的电话或电子邮箱查询，可以较快获取准确的信息。其次，对于国有企业集团纳入合并报表范围内的下属企业，则须下级企业向上级企业进行确认。
对于承租人来说，如果首先确认其所承租房屋所有权人并非“国有企业集团”，则可以先通过网上公开信息了解该所有权人的控股股东，如股东有可能为“国有企业集团”，则可再进一步与该股东确认其房东是否为其纳入合并报表范围的下属企业。
问题3. 集体企业所有的房产能否强制适用本次租金减免政策？
根据《实施细则解读》第一条，本市集体企业可参照执行本次免租政策。笔者在解答法律咨询过程中曾就相关问题咨询了上海某区国资委，国资委的答复是集体企业不属于国资委的监管范围，国资委政策对集体企业不具有约束力，即是否“参照”由集体企业自行决定。
问题4. 如何认定承租人是否属于“小微企业”？
根据《实施细则》要求，小微企业的确认应参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》及《金融业企业划型标准规定》（银发[2015]309号）的内容进行确定，在实际操作中，小微企业名录可在“全国个体私营经济发展服务网”进行查询。但应注意的是，这个网站的信息为自行申报，可能有一些承租人自称小微企业，但在网上查询不到，这时就需要回到基础的划分办法，即参照上述规定进行确认、核查。
鉴于根据上述规定，小微企业的划分系按行业不同具有不同的量化标准，因此首先需根据承租人的经营范围来确认其所属行业，其次根据其行业确认其适用的量化标准（一般从“从业人员”及“营业收入/资产总额”两个维度进行考查）。因此，当在上述网站上无法查询到小微企业信息的情况下，需核查的材料就相对比较复杂，一般包括承租人的社保缴纳材料及财务报表。
问题5. 享受减免租金政策主体的负面清单
《实施细则解读》第3条规定：“大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。”该规定将“国有企业”和“大中企业下属的子企业”排除在政策享受范围外，其基本逻辑应该是以上主体有国资和大中型企业的股东背景，资金及抗击打能力较强，相对扶持力度无需那么大。
本所律师通过电子邮件向上海市国资委咨询了相关的几个问题，包括：所谓“子企业”是指全资子企业还是控股、参股的情况也包括在内？所谓“下属”是穿透一层股东即可还是需要逐层穿透至实际控制人？
上海国资委对此给予了及时、明确的回复，即下属企业包括所有具有实际控制权的子企业，覆盖直接持股、间接持股。实践操作中应以实际控制权作为判断标准，如果这家小微企业承租人的控股股东是大中型企业，则该承租人不在免租范围内。大中型企业集团及下属的子企业、国有独资企业、国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。
根据上述回复，在实际操作中需对小微企业承租人进行股东穿透审核，这个穿透过程同样比较复杂，包括要查询股东、持股比例、对股东行业进行划分从而确认其是否属于大中型企业等，而且鉴于股东包括间接持股股东，因此这个穿透要一直穿透到实际控制人，而非至上一层股东即可。
问题6. 针对上海已采取了普遍性封控措施的情况，租金是否还需分档次进行减免？
从目前上海的情况来看，所有的承租人应该都可以满足第二档的“被封控、停业”这一条件。在4月22日新冠肺炎疫情新闻发布会上，国资委明确表示：“针对承租人普遍反映的免租期限认定问题，在原来方案细则的基础上，经过研究，再次做了进一步明确：承租本市国有企业房屋的小微企业和个体工商户无需提供受疫情影响的证明材料，凭租赁合同等必要材料，全部可以免除2022年6个月租金，其中租期不满一年的按比例免租。”
因此，针对上海目前的现实情况，对于租金减免的额度问题不再需要承租人提供相关材料进行证明，而是一律按照六个月的档次进行减免（租期不满一年按比例计算），这大大减少了承租人的材料准备工作和出租人的审核工作，有效提高了租金减免工作效率。同时应注意的是，本次租金减免政策所涉及的仅为租金本金，不包括物业费、停车费等其他费用。
问题7. 所谓“租期不满一年”是指2022年租期还是总租期？
这里的“租期”应指租赁合同在2022年内的租期。首先从文字上，《实施细则》中的相关表述均为“在2022年租期不满一年的”，其次从实施该政策的宗旨角度，该政策旨在降低2022年上海疫情对经济发展造成的影响，促进生产经营的快速恢复，故只有2022年的租期与本政策直接相关。因此“租期不满一年”应指租赁合同在2022年度内的租期不满一年。另外，如果承租人在2022年内根据租赁合同本来就享有免租期，则根据《实施细则解读》的规定，在计算2022年租期时应减去相应的免租期间。
例如某租赁合同的总租期为自2022年8月1日至2032年7月31日，同时约定承租人在2022年享有一个月的免租期，即从2022年9月1日开始支付租金，那么其在2022年内的租期为4个月，按比例承租人仅能享受2个月的租金减免。
四、司法实践中常见商业地产租赁合同争议法律分析
就疫情常见合同纠纷案件的审理，最高人民法院于2020年5月15日出台了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。而上海高院也于本轮疫情爆发后分别于2022年4月2日、4月5日和4月10日发布了三次问答，其中第三次是就实体领域中的合同纠纷案件法律适用进行问答（以下称“上海高院问答（三）”），与商业地产租赁合同争议解决直接相关。笔者在下文中将针对合同解除和减免租金这两个最常见的诉讼请求，结合最高院及上海法院司法观点进行法律分析。
（一）合同一方当事人以不可抗力、情势变更为由主张解除合同
就疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力的问题，上海高院问答三的“问题2”明确答复疫情或者疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力，并且在疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现时，当事人可以主张解除合同。具体到房屋租赁合同，解除合同的诉讼请求可能由出租人提出，也可能由承租人提出。对于出租人因承租人无法按时支付房租要求解约的情况，上海高院问答三的“问题6”中明确答复人民法院不予支持。而对于承租人因无力继续经营或支付租金而要求解约的情况，上海高院没有明确的意见，但从上面上海高院问答三的“问题1”所体现的裁判原则来看，相关争议的处理方式很可能是在法院主持下进行调解，尽量调整租金数额、维持合同关系。如果承租人坚持要求解约，就应从不可抗力、情势变更等法律原则是否适用相关具体情况的角度来判断是否支持解约。
1. 不可抗力
疫情下承租人以不可抗力为由要求解约通常引用的依据是《民法典》第563条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同，以及第590条规定的“因不可抗力不能履行合同的”可以部分或者全部免除责任。
首先，从合同目的无法实现的角度，疫情所导致的往往是承租人暂时性的无法开业经营，这种暂时性无法经营能否达到无法实现合同目的的程度呢？租赁合同的基本合同目的是承租人取得房屋的使用权，出租人取得租金，承租人将其合同目的进一步延伸到使用房屋来经营甚至盈利，进而主张短期内无法经营、无法盈利即是无法达到合同目的，笔者认为这种逻辑对出租人有失公平。因此，除非相关房屋租赁合同为短期租赁，无法使用期间已构成了合同租期的大部分，否则以疫情导致合同目的无法实现为由主张合同解除不应得到支持。
其次，从不能履行合同的角度，笔者认为在疫情情况下该第590条至多可解读为不因迟付租金而承担违约责任（如延期支付产生的违约金及延期支付导致出租人取得的解约权），因为承租人在租赁合同项下的主要合同义务就是支付租金，疫情影响其开业经营，并不当然构成因疫情无法履行合同项下的租金支付义务，除非出租人的无法经营导致其主体注销的结果，主体注销当然合同解除。
2. 情势变更
根据上海高院问答（三）“问题2”，法院认为适用该原则需同时满足以下几个条件：①受疫情或疫情防控措施影响的合同关系；②该影响使合同的基础条件发生重大变化；③继续履行合同对一方明显不公平。在租赁关系中，出租人和承租人可能会有这样的疑问：因疫情防控措施导致的短期停业算不算合同的基础条件发生重大变化？因疫情导致的客流量骤减、承租人严重亏损算不算合同的基础条件发生重大变化？在疫情防控措施实施期间，经营惨淡的承租人认为其空付租金无法营利是对其明显不公平的，而无法收取租金的出租人则认为其出租房屋给承租人并不对承租人经营的营利情况负责，即使是在疫情持续期间，承租人亏损与否也是多种因素共同作用的结果，出租人并不存在任何过错，这种情况下如果承租人可以自由解约对出租人也是不公平的。笔者认为租赁关系中“合同的基础条件”应为所承租房屋的基本条件是否存在变化，而客流量下降、销售方式受政策影响在一定期间内发生改变（如饭店从堂食变为外卖等）应属于正常商业风险的范畴；而“继续履行合同对一方明显不公平”这一要件中，除为办庆典、会展而签署的短期租赁合同外，因疫情导致中长期租赁合同的履行行为本身对承租人明显不公平的情况十分罕见，因此而解除合同依据不足。
北京第三中级人民法院在（2021）京03民终18884号二审判决中，法院未因疫情防控措施影响租赁合同的正常履行而直接赋予了承租人解约权，而是认为基于公平原则涉案租赁合同出现了合同变更的事由，应参照北京当地的租金减免政策对房租数额进行减免。
（二）承租人以不可抗力、情势变更为由要求租金减免
鉴于不可抗力、情势变更所导致的法律后果均应为公平原则下的各方分担损失，笔者认为在不考虑其他因素的情况下，疫情防控措施实施期间房租减半即已达到该等公平，租金全免等于要求出租人承担不可抗力所导致的全部损失，不符合法律公平原则。大连市中级人民法院的（2022）辽02民终927号二审判决书中对于承租人租金减免的诉讼请求，作出了在疫情防控措施实施期间内减半支付租金的判决结果。
根据上海高院问答（三）“问题5”，法院认为如果承租人要求减免租金（或类似的延长租期），凡符合上海市租金减免政策的情况，法院都会予以支持；如果不符合政策（例如承租非国有房屋），法院可以参照上海的减免政策进行调解，调解不成判决时，鉴于法院可以根据《民法典》第533条情势变更的规定直接判决变更合同，即减免租金，因此上海的租金减免政策可能会作为一个比较明确的公平标准，将在未来的司法审判实践中很大程度上影响法院的判决结果。
结 语
2022年上海商业地产租金减免政策主要适用于小微企业、个体工商户承租国有房屋用于经营的情况，实际减免期间基本上为六个月，总体原则是“应免尽免，能免尽免”，鼓励一切形式的租金减免。而在涉及疫情的租赁关系司法实践中，法院在处理相关案件时仍是以维持合同关系、维稳促发展为基本原则，以助力困难企业恢复发展为导向，不可抗力和情势变更原则的适用需要具体问题具体分析，结合实际情况进行法律要件的分析才可以确认是否能够适用以及适用的法律后果。