开发商逾期交房，买受人的解除权行使及损失认定问题

在商品房买卖交易过程中，业主最关心的事情就是收房，但近年受疫情影响，全球经济低迷，加之国内增速下行、宏观调控趋严，部分房地产企业靠高负债扩张。2021年8月恒大集团出现危机，自此开启了房地产企业暴雷的序幕。在此背景下，对社会生活最直接的影响，就是开发商逾期交房，甚至出现项目烂尾，完全打乱了那些准备结婚、生娃、孩子上学等购房者的计划。那么开发商逾期交房后，购房者如何维护自身利益呢？本文将从买受人合同解除权的行使及可主张的损失赔偿范围两方面进行浅析。
第一部分 房屋买受人合同解除权行使期限问题
一、相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第一百九十九条【除斥期间】法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。
《中华人民共和国民法典》第五百六十四条【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
二、司法判例
第一种观点：买受人未在法定期限内行使解除权，解除权消灭，不支持解除。
青海春发商品混凝土有限公司、青海兴鼎安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法 院：最高人民法院
案 号：（2021）最高法民申1273号
裁判摘录：关于春发公司是否超出期限行使合同解除权的问题。合同解除权作为一种形成权，其行使会引起当事人合同关系的重大变化，如解除权人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定的状态，故合同解除权应在一定期限内行使，以促使法律关系尽早确定。在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的情况下，就当事人合同解除权的行使期限问题，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，权利需在经对方催告后的合理期限内行使；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款则进一步明确规定，对方当事人催告的，权利行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在发生之日起一年内行使。同时根据上述法律和司法解释的规定，逾期不行使的，解除权消灭。根据案涉合同约定，兴鼎安公司交房时间为2017年12月30日，逾期超过30日后买受人春发公司有权解除合同。兴鼎安公司因未在《商品房预售合同》约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，构成逾期交房。据此，春发公司享有合同解除权，该权利自2018年1月30日起算。因双方并无证据证明自2018年1月30日起兴鼎安公司曾催告春发公司行使解除权，故根据上述司法解释的规定该权利的行使期限应自发生之日起一年内，即2019年1月30日之前行使。故原判决认定春发公司于2019年4月15日向兴鼎安公司发出解除合同通知书不发生解除合同的效力，并无不当。
刘力锦与陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法 院：西安市中级人民法院
案 号：（2016）陕01民终5927号
裁判摘录：本院认为，本案争议焦点在于：1.涉案房屋是否达到交付条件；2、刘力锦所享有的合同解除权是否因超过除斥期间而消灭。依法成立的合同对合同双方均具有约束力。本案中刘力锦与金地佳和置业公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人金地置业公司应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将经验收合格的商品房交付买受人刘力锦使用。本案涉案房屋于2015年11月27日完成工程验收备案，故在原审法院作出判决之前，涉案房屋已达到了房屋的交付条件。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，金地佳和置业公司未按合同预定期限向刘力锦交付房屋逾期超过30日后，刘力锦有权解除《商品房买卖合同》。商品房买卖合同附件六第三条约定：刘力锦依据商品房买卖合同第九条行使解除权的期限为15天。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，涉案房屋约定的交付时间为2013年5月28日前，即刘力锦根据合同约定享有的解除权形成于2013年6月28日。刘力锦向原审法院提起诉讼的时间为2015年7月2日，已超出合同中约定的除斥期间，虽然合同约定除斥期间较短，本院认为有不合理之处，但刘力锦行使解除权亦已超出规定的除斥期间。应视为解除权已消灭。故刘力锦的解除权因已超出行使权利的期限而消灭。另，刘力锦上诉主张房屋存在质量问题，无证据证明，本院不予认定。综上，金地佳和置业公司的上诉理由于法有据，本院予以支持。
第二种观点：买受人虽未在法定期限内行使解除权，但因至今仍未交房，导致合同目的无法实现（即出现新的法定解除事由），支持解除。
陕西百年传媒投资有限公司、陕西华阳天地实业股份有限公司对外追收债权纠纷民事一审民事判决书
法 院：西安市中级人民法院
案 号：（2021）陕01民初890号
裁判摘录：虽然百年传媒公司未在法定的期限内行使解除权，但华阳公司至今未向百年传媒公司交付房屋，且在庭审中称案涉房屋现仍未建好，不具备交付条件，致使百年传媒公司的合同目的无法实现。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”故本院对百年传媒公司主张解除双方《西咸新区商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、返还购房款的诉讼请求，依法予以支持，对华阳公司关于百年传媒公司解除合同无法律依据的辩称理由，不予采信。
第二部分 房屋买受人损失赔偿范围界定问题
一、相关法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》 第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第二十四条房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》 第六点 合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
二、司法判例
第一种观点：买受人为履行《商品房买卖合同》而产生的各项合理费用（查档费、登记费、网签费等）是买受人的损失。
陈为学与广西高英投资建设有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法 院：广西壮族自治区南宁市中级人民法院
案 号：（2016）桂01民终1730号
裁判摘录：一、涉案商品房预售合同解除后，高英公司应按约将陈为学支付的购房款返还陈为学，并赔偿陈为学因此所产生的损失。因此，陈为学要求高英公司返还已付购房首付款及已向工行桃源支行所还贷款本金及利息的诉讼请求，合理合法，本院予以维持。二、关于高英公司应否向陈为学返还房屋查档费60元、预告登记费80元、抵押登记费80元、燃气管道费2300元、网签费163元及提前还贷的补偿金的问题。以上费用均属于陈为学为履行其与高英公司签订的《商品房买卖合同》而产生的各项费用。如若该《商品房买卖合同》得以完全履行，陈为学向高英公司交纳的该各项费用依合同约定应由陈为学负担及不用负担提前还贷的补偿金，但本案双方产生纠纷是因高英公司的违约行为致使陈为学无法实现合同目的而解除合同，陈为学向高英公司交纳的上述费用，均属于因高英公司的违约所造成陈为学的损失，故一审法院判决确认上述费用应由高英公司负担，合理合法，本院予以维持。三、关于高英公司应否向陈为学赔偿损失及支付利息的问题。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定，××退房的，××须在××提出退房要求之日起60日内将××已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给××，并按总价款的1%赔偿××损失。房屋总价款为407309元，陈为学已付款包括：首付款122309元，已按期归还了银行贷款本金和利息90978.68元，契税6109.64元，房屋维修资金8983元、燃气管道费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元和抵押登记费80元。因此，一审判决高英公司向陈为学赔偿损失4073元和支付利息1097元有合同依据，本院予以维持。
第二种观点：涉案房屋差价、逾期交房期间租金、开发商占用房款期间的利息是买受人的损失。
常熟中南世纪城房地产开发有限公司与查烨超、王亚萍等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法 院：江苏省苏州市中级人民法院
案 号：（2021）苏05民终47号
裁判摘录：本院认为，首先，关于房屋差价损失。常熟中南公司主张评估报告不能准确体现案涉房屋的客观真实价值，但该评估系由一审法院依法委托，在常熟中南公司未提供充分证据证明评估人员不具备相应资格、评估程序严重违法、评估意见明显依据不足的情况下，本院对该评估报告予以采信，并据此认定案涉房屋在2020年1月2日的房屋差价为1512969元。案涉房屋差价损失客观存在，且合同解除后案涉房屋的相应价值由常熟中南公司享有，故常熟中南公司主张房屋差价损失应根据双方过错比例划分，本院不予支持。
其次，常熟中南公司未按《商品房买卖合同》约定于2016年7月31日交付案涉房屋且至今仍未交付，导致查烨超、王亚萍、查红中不能使用案涉房屋，存在租金损失。案涉《商品房买卖合同》解除后，常熟中南公司应返还购房款，在购房款尚未返还时，查烨超、王亚萍、查红中存在购房款被占用的利息损失。因查烨超、王亚萍、查红中主张截至2020年1月2日的租金损失与2020年1月3日起至实际付款之日的利息损失期间并未重复，故其在合同解除前的租金损失及合同解除后的购房款利息损失均为其实际损失。
最后，查烨超、王亚萍、查红中对交房存在的客观障碍早已知晓，在（2018）苏05民终8791号民事判决生效后，双方沟通协商，但仍未就按现状交房或解除合同达成一致。查烨超、王亚萍、查红中应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决综合考虑案涉《商品房买卖合同》的履行情况，常熟中南公司的违约程度，查烨超、王亚萍、查红中的实际损失及其应及时采取止损措施的合理期限等因素，酌定常熟中南公司应赔偿查烨超、王亚萍、查红中租金、利息损失360000元，属于合理范围，本院予以维持。
综上，案涉《商品房买卖合同》解除后，常熟中南公司应返还查烨超、王亚萍、查红中购房款3354384元，赔偿查烨超、王亚萍、查红中房屋差价损失、租金及利息损失共计1872926元。常熟中南公司为一人有限责任公司，南通中南公司作为其股东，在未举证证明常熟中南公司财产独立于南通中南公司的情况下，应对常熟中南公司的上述付款义务承担连带清偿责任。
第三种观点：买受人向银行已偿还的贷款利息是买受人的损失。
王海云等与北京市住房贷款担保中心等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法 院：北京市昌平区人民法院
案 号：（2021）京0114民初839号
裁判摘录：综上，泰禾公司未能按照合同约定时间交付房屋，于长红有权要求解除《北京市商品房预售合同》，具体解除的时间本院以泰禾公司收到本案起诉书之日，即2020年12月18日。根据合同约定，合同解除后，买卖合同手续应同时注销，泰禾公司收取的于长红支付的购房款应予退还；同时，于长红向泰禾公司支付的购买车位的款项因合同目的无法实现，应一并退还。对于退还的具体数额，首先首付款3874961元及后续支付的160000元系于长红支付，该部分应予以退还；其次剩余购房款80万元系于长红、王海云以向建行昌平支行申请贷款方式支付，对于已经于长红、王海云已经偿还的部分，应予以退还，截至2020年10月28日为65899．98元（具体应以建行昌平支行出具的还款情况为准）。根据合同约定，除上述购房款外，泰禾公司还应支付于长红相应利息，并赔偿于长红总房款10%的违约金。利息起算起止时间，应分别自于长红支付各笔购房款之日起至实际付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红、王海云已向中国建设银行股份有限公司北京昌平支行偿还的贷款本金及贷款利息，并赔偿于长红、王海云利息损失（具体贷款本金及利息数额、各笔还款的利息损失起算时间以中国建设银行股份有限公司北京昌平支行出具的还款记录为准，其中2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。