2017年5月5日，上海市住房和城乡建设管理委员会在其官网上正式发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（文号：沪建房管[2017]375号）。该通知一经出台，立即引起社会各界的热议。
《通知》共有6条规定，其中对于商品房的销售方式、销售对象、销售条件、销售价格等方面提出了监管要求。这些监管规定对于老百姓购买商品住房有什么影响，本文中，笔者将透过法律视角为大家解读新政的重点条款。
一、开发商、代理公司不得收取价外款
根据《通知》第四条，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照申报价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房人收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。
律师解读
本条主要包含两层含义：
第一，开发商只能在申报价格的范围内办理商品房网上签约手续。
开发商在申请商品房预售时，需要向主管部门提交商品房销售方案，方案中应包含商品房销售价格（包括定价调价方式、方法）。如果开发商调整销售价格超过备案价格范围，应再次申请备案。据此，如开发商销售价格超过申报价格，除非开发商对销售价格申请重新备案，否则将无法在网上签订预（出）售合同，也无法办理预告登记和转移登记。
笔者认为，实务中价格审批制度早已实行，并非新的制度设计，并无太多新意，开发商通常并不会直接以高于备案金额的销售价格订立备案合同，由此发生因销售价格过高导致无法办理预告登记和转移登记的情形鲜有发生。
第二，明确开发商、代理公司均不得收取额外的房价款。
实践中为规避价格审批制度，或者攫取更高额的房地产交易收益，开发商、代理公司存在以各种名义收取额外交易相关费用（以下简称“价外款”）的情形。根据笔者的经验，有以下几种常见的方式：
- 开发商在预（出）售合同约定房价款外，通过另行订立装修合同的方式向购房人收取“装修款”；
- 开发商与购房人签署预（出）售合同时，要求购房人按照其指示与第三方（通常为装修公司）签署合同，并支付“装修款”；
- 代理公司、中介公司与购房人签署商品房订购协议时，以“团购费”、“折扣费”、“广告营销费”等名义收取价外款。
（笔者曾经代理的一起商品房买卖合同纠纷中，代理公司以“广告、营销服务费”的名义收取购房人高达总房款20%的价外款，数额令人瞠目）
如果开发商、代理公司收取价外款，是否会导致合同无效？
根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效。
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
笔者认为，开发商、代理公司违反《通知》规定收取价外款，并非当然影响购房人与开发商、代理公司所签各类合同或形成的相应法律关系的效力，其原因有二：第一，《通知》的颁布机关为上海市住房和城乡建设管理委员会，效力级别属于部门规范性文件，并非法律或行政法规，不满足《合同法》第52条第（五）款的认定条件；第二，《通知》对于开发商、代理公司违规收取价外款的行为，采取暂停网签、降低直至取消开发商资质等监管措施，并没有对商品房认购协议、预（出）售合同的效力做出否定性评价。
司法实践中，法院在审理因价外款而引发的纠纷时，更倾向于尊重交易过程中各方当事人意思自治，以遵循形成法律关系时各方自愿、公平为原则。作为购房人，在认购商品房前对于包括房价款、税费以及其他形式的价外款在内的整体购房成本应有一定预见，在购房人认可整体购房成本而与开发商、代理公司进行缔约后，其又以开发商、代理公司收取加外款为由要求返还的，恐难受法院支持。
从监管层面看，主管部门已注意到开发商、代理公司违规收取加外款的情况，由此可能导致房地产市场限价之宏观调控政策失去效用，故此拟通过政策规范开发商、代理公司的增量房销售行为。不过，《通知》设置的监管红线尚不能对个人购房人形成法律层面的有效保护。笔者建议，在认购商品房前，对于商品房认购协议中的价格条款应当充分审阅，明确商品房预（出）售合同的总房价，若存在价外款的情形，建议明确价外款的性质、金额、支付时间、以及发生退房时的处理等，以避免可能产生的争议。
二、明确以公开摇号方式销售商品房
根据《通知》第一条，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。其中，客户积累大于可供房源的项目，应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。
律师解读
本条原则上设立了通过公证摇号方式销售商品住房的制度。在求大于供的卖方市场情况下，通过摇号方式确定售房对象已属市场操作惯例。通过公证方式进行摇号，其目的是为了避免摇号过程中产生的房源内定、捂盘藏盘、恶意炒作等“暗箱操作”行为，使增量房销售更趋透明。不过开发商对于政策的理解适用尚存在不确定性：条款中对于“客户积累大于可供房源”的认定并未明确。对于“可供房源”理解相对简单，结合《通知》内容，可以解释为“商品房销售方案中确定可用于对外销售的全部房源”，但开发商是否在单次销售过程中必须一次性向市场推出全部房源并未明确，实务中开发商在销售许可范围内分批次销售以优先消化低品质房源的销售策略并不鲜见。而对于“客户积累”的理解，更是存在诸多争议，该理解将直接关系到销售是否应当适用公开摇号的方式。
笔者认为，主管部门应进一步从几个角度对“客户积累”加以解释： - 客户的定义：以个人为单位还是以家庭为单位、法人能否认定为客户等；
- 客户的确认方式：客户信息的完整度（是否需实名制登记）、确认的时间节点、是否需向主管部门报备等；
- 确定客户总数的截止日期；
- 积累客户未转化为备案或登记购房人的审查以及后续行政管理。
三、严格落实购房实名制
根据《通知》第二条，购房人应当与预订协议预订人、预（出）售合同购买人、预告登记预购人保持一致，认购后不得增加、减少、更改购房人姓名。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不予办理网上备案等交易手续。
律师解读
本条设立的初衷，旨在遏制投机炒房行为，防止以炒房为目的的购房人在认购商品住房后，通过变更购房人姓名、将购买商品住房的权利让渡予他人、从中赚取差价的投机行为。不过，对于普通购房人而言，也应对本条规定予以充分关注。实践中，购房人因购房资格、贷款乃至离婚、继承、公司合并分立等情形，继而向开发商提出要求增加、减少、变更购房人姓名、名称的情况层出不穷。一旦主管部门严格执行本条规定，购房人可能因为无法变更合同约定购买人，继而面临合同违约的风险，或因此额外增加转移登记成本。因此，在政策执行过程中有关部门是否应对“不一致”之情形进行具体甄别，在抑制炒房的整体政策把控范畴内予以区别对待。同时，律师亦建议，购房人在认购商品房前，应对于自身是否符合本市住房销售规定（即购房资格）进行自查，对于拟申请按揭贷款支付房款的购房人，还应向贷款银行申请预审，以确保购房人具备履行预（出）售合同的能力。对于预购商品房的，应充分预见缔约及至产权登记期间可能产生的各项风险并做好相应准备。