《九民会议纪要》后抵押登记与抵押合同冲突裁判规则再解读（上）

一、问题之提出
抵押担保作为金融机构保护金融资产安全的重要手段，被广泛运用于各类投融资业务。《物权法》第187条规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。故抵押登记成为抵押担保设立的核心内容。然而，《担保法》第35条对不动产抵押做出的禁止超额抵押的限制性规定，登记的债权金额不超过预估的抵押物价值。各地不动产登记机关依照该规定进行不动产抵押登记，导致实务中出现大量担保债权数额、担保最高限额、担保范围、担保权利价值与抵押权优先权范围不一致并产生争议，也对债权人实现抵押权构成不利影响。《九民会议纪要》58条也对抵押登记内容与抵押合同的内容不一致进行了专门的论述，并给出指导性意见。但是现实中的情况多种多样，任何一个条文或意见都难以完全诠释和解决所有问题。
试看如下之案例。A公司向B公司借款两亿元，签订主债权为两亿元的借款合同。A公司向B公司提供不动产进行抵押担保。不动产估值为两亿元，但已抵押登记担保一亿元。A公司与B公司签订的抵押合同约定担保的主债权为借款合同约定之债权。A公司与B公司在就抵押担保办理抵押登记时，不动产登记机关只给办理抵押物抵押余值一亿元的抵押登记。抵押登记证书上的担保债权数额为一亿元。此后，因A公司未还款，B公司申请法院拍卖抵押登记不动产，拍得款项四亿元。A公司主张就借款合同主债权、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的所有费用等对登记抵押物享有优先权。B公司则主张A公司仅能在抵押登记的担保债权数额一亿元内对登记抵押物享有优先权。
针对上述争议，有一种观点认为应当按照不动产登记权利证书上记载的债权数额为准。理由为，《担保法》解释第61条的规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。
另一种观点认为，从法律规定上来看，《物权法》(158、173条)、《担保法》(39、46条)均规定了担保范围这一概念，担保的主债权和担保范围是两个不同的概念，而不动产抵押登记权证上并没有设置记载担保范围这一栏。《担保法》解释第61条的规定是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。登记机关不允许登记的债权数额高于主债权，是实务中登记机关登记的瑕疵。应当尊重当事人的意思自治，以当事人签订的担保合同中具体担保范围确定的债权金额为准。
上述观点在实务法院裁判中，均获得不同的支持。由此产生的争议问题颇多。被担保的主债权数额和主合同的债权数额是什么关系？抵押担保范围是指哪些？担保权利价值与主债权数额是什么关系？抵押权优先权的范围是以抵押合同为准还是以抵押登记的债权数额或者权利价值为准？本文试分析之。
二、问题之分析
（一）抵押登记相关概念之厘清
抵押登记之所以产生很多争议，首先是抵押登记术语概念上的多元和容易混淆性。在抵押担保中，经常会出现被担保债权数额、被担保主债权数额、最高限额、最高债权额、担保范围、抵押权利价值这几个概念，实践中对于这些概念的含义以及范围的界定却模糊不清。
1.被担保债权数额。2008年《房屋登记办法》第44条规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（二）被担保债权的数额。对于被担保的债权数额，有的登记机关解释为“按债权合同金额填写”，有的登记机关解释为“指被担保的主债权数额”。由于债权合同中仅可能约定主债权，对于融资期间的利息、罚息、复利、违约金等孳息类债权，一般而言只会约定计算方法，不会约定具体数额，因此，按“债权合同金额”写一般情况下应指合同中约定的债权本金。
2.被担保主债权数额。2008年《房屋登记簿管理试行办法》第9条规定，房屋他顶权利应记载内容包括被担保主债权的数额、担保范围等。随后，住建部发布房屋他项权证样式文本填写说明，规定“债权数额”应填写的内容：一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”。对于被担保的主债权数额，依据《担保法》第21条之规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。可见法律上规定的主债权即是指债权本金，不包括利息、罚息、复利、违约金等孳息类债权。
3.最高限额。最高院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第83条第2款规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。因此，担保债权限额，应系指最高债权数额。该条文中的“债权余额”的“债权”，根据文义解释此处应当包括债权本金、利息、罚息等费用，如果将此处的“债权”解释为仅包括债权本金，而不包括本金产生的利息、罚息等其他费用，则偏离了一般人对“债权”的理解。
4.最高债权数额。2015年起，根据国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》及其附件的要求，不动产登记簿“抵押权登记信息”中要求登记填写的内容为“被担保主债权数额（最高债权数额）（万元）”。
最高债权数额在实务中又存在债权最高额和本金最高额两种观点。债权最高额：担保的最高额包括了本金、利息、违约金等所有费用的总和，即所有债权总额在最高额内（本金+附属债权）。本金最高额：担保的最高额仅指本金余额之和，即只要本金余额之和在最高额内的，即便由本金产生的利息、违约金等其它费用与本金相加的和超过最高额，担保人仍应对超过的部分承担担保责任。最高院《全国法院民商事审判工作会议会议纪要(九民纪要(稿))》中明确“最高债权额”应包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产、实现债权费用等在内的全部债权。反映最高院倾向于认为最高额抵押登记中经常使用到的“最高债权额”等同于“债权最高额”。然而，在九民纪要正式稿中，又删除了上述规定。由此，在最高额担保中，债权最高额和本金最高额依然存在认定争议。
5.担保范围。《物权法》第173条和《担保法》第46条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的除外。
6.抵押权利价值。很多不动产登记中，会有抵押权利价值的栏目，让人更加迷惑。抵押权利价值是指抵押权价值？还是指抵押物价值？又或是指抵押担保债权？
经笔者查证，权利价值的设置，主要考虑的是典权的登记，权利价值可记载为典金。建设部1997年11月所发的《房屋权属证书的填写说明》对“权利价值”的解释是“权利人双方在合同上设定的抵押金、典金”。典金也称典价，是指出典人将典物抵押给典当行以后，典当行依该物抵押时的实际估价的一定比例支付给出典人的一定数额的现金，即一定数额的抵押贷款。从这个含义上推断，抵押权利价值应当为借款本金，但其的计价基础又是抵押物价值。实务中，抵押权利价值多记载为主债权的数额。《房屋登记办法》公布后，已将“权利价值”改为“被担保债权数额”。
由上分析，我们可以得出结论。被担保债权数额、被担保主债权数额和抵押权利价值可以认为是同一概念，其对应的数额是债权的本金。最高限额、最高债权额可以认为是同一概念，其对应的数额是本金及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，其与担保范围的内容和外延一致，但是如特别注明最高限额或最高债权额系指本金的除外。
（二）抵押登记与抵押合同内容冲突的原因
1.不允许超额抵押
《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”。《担保法》司法解释一第51条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力”。《城市房地产抵押管理办法》第9条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分”。
基于上述法律法规的规定，不动产登记机关要求被担保的主债权数额不超过抵押物价值。目前除北京、杭州、宁波等部分行政区的不动产登记中心外，包括成都、合肥、芜湖、三亚、南京、上海、深圳、温州、乌鲁木齐等在内的多地不动产登记机关均不允许不动产抵押物的超额抵押。
2.不动产抵押登记信息不全
《物权法》《担保法》中皆没有规定抵押登记的具体事项，但对抵押合同应包括的条款作了规定：即（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》亦未直接规定应予登记的抵押事项。但《不动产登记暂行条例实施细则》第26条有关权利变更登记的规定中，规定抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记；实务中，抵押登记必填的内容包括：被担保的债权额（最高债权数额）、债务履行期限、抵押物范围三项。
如前分析，被担保的债权数额首先不能超过抵押物的价值。此类规定忽略了抵押物的价值是一个动态的价值，会有价值增加的现实可能性。其次，被担保的债权数额是按主债权即债权本金填写，不包含利息、违约金等。而抵押合同则不受上述两项的限制，往往约定以抵押物对被担保的债权数额（无论是否超出抵押物当时的评估价值）及利息、违约金进行全额担保，这就导致大量“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的”纠纷发生。