商品房购销合同中的“格式条款”真的一概无效吗？

前 言
房开商在进行商品房销售时事先拟定和印制的合同条款是否就是“格式条款”？即使是“格式条款”，是否一概无效？带着问题，让我们跟随笔者在昆明市中院实际承办的一个二审案例来看看法院对这个问题怎么看。
1 案情回顾
【案号：云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第46号】
案件简介
2013年5月23日，王某与云南尚居地产有限公司（以下简称“尚居公司”）签订《滇池龙案楼宇认购书》，约定王某认购尚居公司出售的楼宇滇池龙案一期一区某号、建筑面积为285.63平方米的房屋一套，房屋价款为6629913元。
2013年5月23日、24日，王某分两次共支付尚居公司定金50万元。
2013年6月7日，王某与尚居地产签订《商品房购销合同》，支付首付款及办理银行按揭手续。
2013年7月19日，王某委托律师出具《律师函》给尚居公司，称由于限购政策的制约，不能实现合同目的，不能归责于王某的个人原因，要求解除认购书返还定金。
2013年7月22日，尚居地产书面通知王某，认为王某应于2013年7月20日前付清首期房款，并签订合同，但至今王某仍未前来签署合同并支付首期房款，故解除认购书，不退还定金50万元。王某诉至人民法院，请求解除认购书、返还定金并支付资金占用费。
案件争议焦点
第一、认购书中约定的“定金”性质是什么？
第二、认购书第8条约定的内容是否有效？
二审法院认定
第一、针对第一个争议焦点，经审理查明王某与尚居公司签订的《滇池龙岸楼宇认购书》系商品房预约合同，根据该合同关于“乙方（王某）在签订本认购书的同时应向甲方（尚居公司）支付定金人民币500000.00元（定金以收据为准）作为签订《商品房购销合同》及其补充协议和附件的担保”的约定，该定金的性质为定约定金，即该定金应当作为双方当事人履行签订正式的商品房购销合同义务的担保。
第二、针对第二个争议焦点，根据查明的案件事实，在履行合同过程中，因王某属于昆明市限购政策规定的限购对象，无法就诉争房屋办理银行贷款手续而导致双方签订的《滇池龙岸认购书》解除。对于此种情形的处理，《滇池龙岸楼宇认购书》第8条（该条款已做加粗标识）明确约定：“乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若乙方暂不符合在本市购房的条件，乙方自愿承担因暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如乙方因此提出解除认购书或未按认购书约定的时间签署《商品房购销合同》的，则甲方有权没收定金并将本房产另行出售。”
王某认为该条合同约定加重了王某的责任，免除了尚居公司的责任，双方权利义务明显不对等，根据《中华人民共和国合同法》第40条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条约定应当认定为无效。
二审法院认为，昆明市的限购政策在2011年1月已经开始实施，至双方签订合同时已经施行了两年多的时间，该政策系与公民生活息息相关的房地产调控政策，王某长期在昆明居住和生活，并且其名下已有两套房屋，在其与尚居公司签订《滇池龙岸楼宇认购书》时，王某对限购政策的内容是应当明知的。并且在《滇池龙岸楼宇认购书》中，尚居公司对于该条约定内容已经加黑注明对购房人进行了提示，王某在此情况下仍然签订该合同视为其对该条合同约定内容已经清楚且愿意遵守，《滇池龙岸楼宇认购书》第8条的约定内容并不存在加重王某责任，免除尚居公司责任的情形，该合同约定系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合同有效的约定。
现合同无法履行系由于王某一方的原因所导致，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，其无权要求尚居公司退还定金，本院对其要求尚居公司退还定金的诉讼请求不予支持。
昆明市中级人民法院二审判决
解除王某与云南尚居地产有限公司签订的《滇池龙岸楼宇认购书》，同时驳回王某的其它诉讼请求。
2 法律分析
本案中“定金”的性质
根据王某与尚居地产在《滇池龙岸楼宇认购书》第6条关于：“本《楼宇认购书》为签订《商品房购销合同》的预约合同，本《楼宇认购书》签订后，乙方无合同约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定金不予退还，乙方对此充分知悉并接受。”的约定及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条规定分析，王某与尚居公司在《滇池龙岸楼宇认购书》中所约定的定金性质为
“定约定金”。“定约定金”正是为保证主合同的签订而设立的，而在本案当中，也是当事人为保证今后《商品房购销合同》的签订而选择的担保措施。为此，在没有法律规定或合同约定的情况下，王某不履行签订《商品房购销合同》的义务，不得要求返还定金。
格式条款的认定
格式条款是当事人为了反复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。常见的诸如铁路、公路、航空交通运输行业，银行、电力供应等垄断性行业，城市供水、供气、供暖、城建、医院、城市交通等公用事业方面，这些企业和事业单位利用其垄断和优势地位所制定的合同条款。
笔者认为，作为地产开发商并不像上述单位那样具备行业垄断地位，无法迫使对方只能选择其提供的产品。《滇池龙岸楼宇认购书》
条款虽由尚居公司预先拟定和印制，但只能起到反复使用的目的，并不能不与对方协商而使用，并非法律意义上的“格式条款”。
本案当中，定金条款仅仅是事先印制，并没有不与王某协商即使用，更无免除尚居公司责任和加重王某责任及排除王某主要权利的事实。昆明市中院认为《滇池龙岸楼宇认购书》的约定“系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的约定”是正确的。
格式条款并非一概无效
《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”可见，
格式条款并非一概无效，除违反合同法第52条、53条之外，格式条款还必须具备“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，方才无效。而本案所涉定金条款，是双方为了保证主合同的签订而设立的担保措施，双方的权利和义务是平等的，并无加重一方责任的情形。为此，双方当事人均应按照认购书的约定全面履行自己的义务，并承担不履行合同的违约责任。
3 结 语
“格式条款”是当事人为了反复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。“格式条款”在违反法律、行政法规规定或约定造成他人人身、财产损害时免责，或者免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但并非由合同一方事先拟定和印制的合同条款就是“格式条款”。而且，即使是“格式条款”，也并非一概无效。