前 言
实践中，存在土地使用权与地上附着物登记权属不同的情况，导致法院在执行过程中出现就土地使用权或地上附着物分别拍卖或抵债的行为，这在客观上造成了“房地权属不一致”，同时也违反了“房随地走”、“地随房走”的原则，将会给竞买人或其他权属人带来一些新的纠纷，本文将结合相关法律规定和实务案例就上述问题进行分析。
一、相关法律规定
二、实务观点
观点一：拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上附着物，否则该拍卖行为无效。
案例一
赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
【河北省石家庄市中级人民法院 （2015）石执复字第00050号】
裁定原文：本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此“房地一体”的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。其次，拍卖机构并非本案的当事人和利害关系人，执行法院未通知其参加听证，并不违反法律规定。关于本案执行异议的审查期限问题，并未影响异议的公正审查和处理结果。再次，关于申请复议人要求复制执行卷宗材料的问题，不属执行异议、复议审查范围，对此不予审查。应向执行法院提出并依法查阅。综上，申请复议人仁德公司所提复议理由不能成立，本院对此不予支持。
观点二：法院在拍卖土地使用权时，未将地上附着物等一并拍卖处分，该拍卖行为违反法律强制性规定，应予撤销。
案例二
新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书
【最高人民法院 （2011）执复字第16号】
裁定原文：本院经审查认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。
观点三：原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。
案例三
天津市宏大伟豪资产管理有限公司、中国建筑第六工程局第五建筑工程公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书
【最高人民法院 （2019）最高法执监253号】
裁定原文：本院认为，本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。
首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。
其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人、地面存在属于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河**人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。”也就是说对于仍登记在权利人王岚名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。
至于申诉人所提中国六建第五公司的其他异议理由均不能成立的申诉理由，由于执行异议、复议裁定未予具体回应，未明确予以支持，现不予审查。
三、实务简评
从以上实务案例中我们可以看出，对于执行过程中违反“房随地走”、“地随房走”原则将土地使用权和地上附着物分开拍卖的情形，河北省石家庄市中级人民法院认为：根据《物权法》第一百四十六条[1]的规定，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循“房地一体”的原则，如未将地上附着物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律强制性规定，拍卖行为应为无效。
最高人民法院对于该问题存在两种观点：第一种观点同样认为人民法院在强制拍卖建设用地使用权时应遵循《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，如未将土地上附着物等一并拍卖处分，则违反了法律规定，应予以撤销；第二种观点则是认为，人民法院在拍卖土地使用权和地上附着物时应遵循“房随地走”原则，但如未遵循上述原则时并不当然导致拍卖行为无效或被撤销，还应结合拍卖时土地使用权及地上附着物的权属状态进行分析，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，则不能仅因此撤销拍卖，执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。
四、律师观点
虽然“房地一体”是中国实体法所确定的基本规则，但实践中仍存在大量房地登记主体分离的情形，客观上也给法院执行带来了困难，一方面要保护申请执行人的利益，另一方面要保护地上附着物所有权人的合法权益，同时还要从减少纠纷、构筑和谐社会的角度出发，因此在执行拍卖过程中如稍有处理不慎，不仅会损害当事人的利益，还会引发不必要的纠纷。
从《物权法》第一百四十九条到《民法典》第三百五十六条、三百五十七条的规定以及司法实务中对于该问题的处理意见来看，笔者认为，在拍卖时土地使用权与地上附着物权属一致的情况下，人民法院须严格遵循“房地一体”原则，将土地使用权与地上附着物一并评估、拍卖，否则拍卖行为应予以撤销，撤销后将土地使用权和地上附着物一并评估、拍卖。但对拍卖时土地使用权和地上附着物权属不一致的情况，笔者认为亦应当遵循上述“房地一体”原则，理由是：如将房地在分离状态下分开处置，存在拍卖后能使土地及地上附着物归属于同一权利人的可能，客观上损害了房屋所有权人的合法权益，也不利于减少纠纷、维护社会稳定。但是，如出现土地上的违章建筑正在被拆除或土地使用权人已取得地上房屋的所有权等此类例外情况时，笔者认为可以采取分开拍卖的模式。
综上，基于风险的考虑，笔者认为法院在执行过程中还是应严格遵循“房地一体”原则，不建议将土地使用权与地上附着物分开拍卖，在地上附着物存在无权证的特殊情况时，法院应将原始权利人与买受人就地上附着物的处置问题初步做出询问笔录并附内卷，这样，对于未来权利人主张地上附着物时才能有迹可循，也为后续纠纷裁判奠定先决基础。
注释
[1] 《中华人民共和国物权法》已失效，当时适用的第一百四十六条规定在现行有效的《中华人民共和国民法典》第三百五十六条、三百五十七条得以承继。
实践中，存在土地使用权与地上附着物登记权属不同的情况，导致法院在执行过程中出现就土地使用权或地上附着物分别拍卖或抵债的行为，这在客观上造成了“房地权属不一致”，同时也违反了“房随地走”、“地随房走”的原则，将会给竞买人或其他权属人带来一些新的纠纷，本文将结合相关法律规定和实务案例就上述问题进行分析。
一、相关法律规定
立法名称 | 法律规定 |
第三百五十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。” 第三百五十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” | |
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正） | 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 |
第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 | |
第四条已依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 |
二、实务观点
观点一：拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上附着物，否则该拍卖行为无效。
案例一
赞皇县仁德房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行与河北日升昌科工贸有限公司、石家庄开发区华鹏实业有限公司等金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
【河北省石家庄市中级人民法院 （2015）石执复字第00050号】
裁定原文：本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此“房地一体”的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。其次，拍卖机构并非本案的当事人和利害关系人，执行法院未通知其参加听证，并不违反法律规定。关于本案执行异议的审查期限问题，并未影响异议的公正审查和处理结果。再次，关于申请复议人要求复制执行卷宗材料的问题，不属执行异议、复议审查范围，对此不予审查。应向执行法院提出并依法查阅。综上，申请复议人仁德公司所提复议理由不能成立，本院对此不予支持。
观点二：法院在拍卖土地使用权时，未将地上附着物等一并拍卖处分，该拍卖行为违反法律强制性规定，应予撤销。
案例二
新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书
【最高人民法院 （2011）执复字第16号】
裁定原文：本院经审查认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。
观点三：原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。
案例三
天津市宏大伟豪资产管理有限公司、中国建筑第六工程局第五建筑工程公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书
【最高人民法院 （2019）最高法执监253号】
裁定原文：本院认为，本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体”原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。
首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王岚；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。
其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人、地面存在属于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河**人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。”也就是说对于仍登记在权利人王岚名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。
至于申诉人所提中国六建第五公司的其他异议理由均不能成立的申诉理由，由于执行异议、复议裁定未予具体回应，未明确予以支持，现不予审查。
三、实务简评
从以上实务案例中我们可以看出，对于执行过程中违反“房随地走”、“地随房走”原则将土地使用权和地上附着物分开拍卖的情形，河北省石家庄市中级人民法院认为：根据《物权法》第一百四十六条[1]的规定，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循“房地一体”的原则，如未将地上附着物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律强制性规定，拍卖行为应为无效。
最高人民法院对于该问题存在两种观点：第一种观点同样认为人民法院在强制拍卖建设用地使用权时应遵循《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定，如未将土地上附着物等一并拍卖处分，则违反了法律规定，应予以撤销；第二种观点则是认为，人民法院在拍卖土地使用权和地上附着物时应遵循“房随地走”原则，但如未遵循上述原则时并不当然导致拍卖行为无效或被撤销，还应结合拍卖时土地使用权及地上附着物的权属状态进行分析，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，则不能仅因此撤销拍卖，执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。
四、律师观点
虽然“房地一体”是中国实体法所确定的基本规则，但实践中仍存在大量房地登记主体分离的情形，客观上也给法院执行带来了困难，一方面要保护申请执行人的利益，另一方面要保护地上附着物所有权人的合法权益，同时还要从减少纠纷、构筑和谐社会的角度出发，因此在执行拍卖过程中如稍有处理不慎，不仅会损害当事人的利益，还会引发不必要的纠纷。
从《物权法》第一百四十九条到《民法典》第三百五十六条、三百五十七条的规定以及司法实务中对于该问题的处理意见来看，笔者认为，在拍卖时土地使用权与地上附着物权属一致的情况下，人民法院须严格遵循“房地一体”原则，将土地使用权与地上附着物一并评估、拍卖，否则拍卖行为应予以撤销，撤销后将土地使用权和地上附着物一并评估、拍卖。但对拍卖时土地使用权和地上附着物权属不一致的情况，笔者认为亦应当遵循上述“房地一体”原则，理由是：如将房地在分离状态下分开处置，存在拍卖后能使土地及地上附着物归属于同一权利人的可能，客观上损害了房屋所有权人的合法权益，也不利于减少纠纷、维护社会稳定。但是，如出现土地上的违章建筑正在被拆除或土地使用权人已取得地上房屋的所有权等此类例外情况时，笔者认为可以采取分开拍卖的模式。
综上，基于风险的考虑，笔者认为法院在执行过程中还是应严格遵循“房地一体”原则，不建议将土地使用权与地上附着物分开拍卖，在地上附着物存在无权证的特殊情况时，法院应将原始权利人与买受人就地上附着物的处置问题初步做出询问笔录并附内卷，这样，对于未来权利人主张地上附着物时才能有迹可循，也为后续纠纷裁判奠定先决基础。
注释
[1] 《中华人民共和国物权法》已失效，当时适用的第一百四十六条规定在现行有效的《中华人民共和国民法典》第三百五十六条、三百五十七条得以承继。