预约合同签订后可没那么自由了

预约合同双方博弈及常见法律问题简析
【阅读提示】
预约合同，就是约定将来订立契约之契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，形式多为认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等，主要用以锁定交易机会，为将来订立本约提供一定的保障。
实务中，合同双方对预约合同的性质及违约后果有着各自不同的理解，导致产生较多纠纷。本文就预约合同与本约合同的区分、预约双方成立事实合同关系、违约责任等问题，结合审判实例，进行简要的阐释，希望给读者提供一些参考。
一、预约合同不因具备本约合同的必要要素而成为本约合同，意思表示才是判断预约合同性质的标准。
预约合同的目的是订立本约合同，这是预约合同与本约合同的本质区别。合同内容是认定合同性质的重要考虑因素，但合同双方订立合同的目的即意思表示才是确定合同性质的标准。
案例1 海南嘉博投资开发有限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有限公司股权转让合同纠纷案 [最高人民法院(2011)民二终字第10号民事判决书]
基本案情：嘉博公司就受让股权一事与张小侠等人签订《股权转让意向书》，该意向书约定了定金条款、尽职调查、股权转让款的支付方式等具体内容。后嘉博公司因张小侠不愿与其签订《股权转让协议》，诉请张小侠等人继续履行《股权转让意向书》。嘉博公司认为其与张小侠等签订的《股权转让意向书》已经完全具备了股权转让协议的要素，尤其是股权转让标的、价款及价款支付方式这些确定合同性质的关键性条款已经具备，并非预约性质合同，而应为具有合法效力的股权转让协议本约。
最高人民法院认为，《股权转让意向书》虽就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，但由于该意向书同时赋予了张小侠登以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利，因此应当认定该意向书关于股权转让协议条款的约定仅为意向性安排，在未签订正式《股权转让协议》的情况下，三方当事人均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为股权转让协议。
案例2 青海富恒实业有限公司、青海省华德房地产有限公司合同纠纷案[最高人民法院(2017)最高法民终68号二审民事判决书]
基本案情：夏都公司（出租方）、华德公司（产权方）与富恒公司（承租方）签订《商场租赁及租期内购买约定合同》（以下简称“《约定合同》”），第五条约定，租赁期内，富恒公司有权单方决定购买租赁房屋,华德公司不得拒绝，并就价格、付款方式、违约责任等进行了详细约定。富恒公司认为《约定合同》已经具备了房屋买卖本约合同的主要条款，双方对商场的买卖合意具体明确且已经达成。
最高人民法院认为，尽管《约定合同》中关于商场购买的价款数额、面积如何确定均已作出了约定，但在履行《约定合同》时，并不能直接发生交付、付款义务，需要另行达成合意。虽然双方约定只要富恒公司提出关于购买商场的要约，华德公司不得拒绝承诺，否则应当承担相应法律责任。但这样的约定并未改变合同约定涉案商场购买事项需要另行达成合同（要约、承诺）的内容。富恒公司主张该部分内容构成本约依据不足。
因此，对于合同性质的认定，根本标准应当是当事人的意思表示。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以区分预约和本约。即使双方的预约合同对预期交易作出了详细约定，但如果双方的真实意图是据此另行订立本约合同，那么双方签订的就是预约合同而非本约合同，一方无权根据预约合同要求另一方履行本约合同义务。
二、预约合同签订后，双方虽未签订本约合同但已履行本约主要义务的，视为双方成立事实合同关系
事实合同关系是指平等主体间虽没有经历“要约-承诺”过程，但因双方的事实行为而成立的一种合同关系，《合同法》第三十六条明确规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。也就是说，在未签订本约合同的情况下，双方根据预约合同达成的交易意向履行本约合同主要义务后，双方即成立事实合同关系。
案例3 成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案[最高人民法院(2013)民提字第90号民事判决书]
基本案情：通讯公司就购买房屋一事与蜀都公司签订《购房协议书》，协议详细约定了房屋位置、面积、价款及违约条款，并约定，签订购房合同时，定金自动转为购房款等内容。随后，通讯公司支付定金，蜀都公司交付房屋，但后因双方未就房屋过户登记、税费等事宜未达成一致，蜀都公司要求解除合同，通讯公司遂诉请蜀都公司继续履行合同。蜀都公司认为，《购房协议书》是一份排他性的定金合同，在协议书签订后的磋商过程中，因不可归责于双方的原因导致房屋买卖合同至今未能签订，双方互不承担未签订购房合同的责任。
最高人民法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后具体的履行行为等事实，根据当事人的真实意思，对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》后，迅捷公司已经实际交付了定金，且蜀都公司也将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，双方均接受了对方的交付。蜀都蜀都公司的交付房屋行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
因此，当事人之间虽只签订预约性质的合同，但由于双方已经履行了本约合同的主要义务，根据法律规定，应认定合同双发之间成立了本约法律关系，且应当受本约法律关系的约束，即一方有权要求另一方继续履行本约合同的义务。
三、不履行预约合同约定的义务导致本约不能签订的，应承担违约责任。
预约合同的本质仍是契约，预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定，包括违约责任的承担。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条也明确规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
案例4 苏宁环球集团有限公司与刘志刚、富宁县荣兴矿业有限公司等股权转让纠纷案[最高人民法院(2014)民二终字第254号二审民事判决书]
基本案情：苏宁公司与刘志刚等人签订《战略合作框架协议》和《补充协议》，约定了订立正式协议的前提条件，包括各方的保证事项等。后苏宁公司以刘志刚等未能兑现其所保证和承诺的事项为由，要求解除前述预约合同。
最高人民法院认为，结合本案查明事实及庭审情况，刘志刚主观上怠于履行相关合同义务。其主张保证事项不能实现系因政府行政行为所致，属于不可抗力，将其违约行为完全归咎于政府或者其他客观情况的理由不成立。因此，根据双方合同约定，苏宁公司有权依约解除《战略合作框架协议》及《补充协议》。
案例5 中铁十五局集团第二工程有限公司、罗世良合同纠纷案[最高人民法院(2018)民申469号民事裁定书]
基本案情：中铁十五局二公司就工程用砂一事与罗世良达成合作意向，双方签订《协议书》，后中铁十五局二公司拒绝与罗世良签订买卖合同，并在诉讼中辩称，预约合同的赔偿范围仅限于守约方履行预约合同所造成的损失，而不应包括本约如履行所带来的预期利润损失。
最高人民法院认为，《协议书》约定罗世良开采的砂石必须首先满足案涉工程使用。在罗世良开采砂石后，中铁十五局二公司未按预约合同约定与其签订买卖合同，致罗世良开采的砂石大部分无法对外出售，构成违约，应承担相应的损失赔偿责任。二审按存量砂石市场最低价确定罗世良的可得利益损失是正确的。
其实《合同法》第四十二条规定的缔约过失责任与预约合同的违约责任类似，均强调合同双发应当遵守诚实信用原则。任何一方违约均应承担违约责任，且违约方并不能因预约合同的预约性质而减少违约责任的承担。
四、结语
最高人民法院区分本约和预约的标准是当事人的意思表示而非约定内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，甚至通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
当事人双方虽只签订了预约合同，但一方履行本约合同主要义务且对方接受的，当事人之间成立事实合同关系，双方应受合同约束，履行本约合同义务。
预约合同双方当事人应当遵守诚实信用原则促使合同目的的实现，即签订本约合同。预约合同签订后，一方基于对交易的信赖而积极履行义务，但另一方怠于履行预约合同义务导致本约合同不能订立的，应承担违约责任。