购房贷款合同解除后，购房者是否仍需承担贷款归还责任？

前 言
2021年恒大集团资金链断裂，对外债务高达2万亿元，全国上百个恒大工程项目全面停工，交付时间不定，曾经的房企龙头从此跌下神坛。后融创、蓝光、阳光城、奥园等多家知名房企相继“暴雷”，全国楼市笼罩着层层阴霾。我国房地产价格自2008年起开始暴涨，高额的房价往往掏空了全家的钱包，透支了一代人的未来，近年来房企暴雷、楼盘烂尾等问题愈演愈烈，很多业主都陷入了既无法按期收房，还仍要按期向银行偿还贷款的困境。迫于生活、资金压力，多楼盘业主表示将拒绝偿还贷款，全国各地迅速刮起了停贷潮。据不完全统计，目前全国已有约150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出《停贷告知书》宣布停贷。在房地产开发企业严重违约的情况下，业主能否解除与银行签订的贷款合同，贷款合同解除后业主是否还需向银行承担还款责任，本文中笔者将会对上述问题展开详细分析。
案例研讨
一、商品房买卖合同解除后，业主有权解除与银行签订的担保贷款合同，开发商应当将购房贷款和购房款分别返还担保权人和买受人。
目前法律法规对业主与银行之间贷款合同的解除及解除后的法律后果在一定程度上进行了明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2020〕17号】第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第二十一条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
因此，在开发商严重违约导致房屋烂尾，无法按期交付的情况下，业主可尝试先行解除与开发商签订的商品房买卖合同，进而解除与银行签订的贷款合同，并要求开发商退还已支付款项。
二、最高人民法院早期倾向于认为即使业主解除了其与银行签订的担保贷款合同，业主仍需要继续承担还款义务。
即使法律明确规定贷款合同解除后，开发商应当分别向银行及业主退还房屋贷款及购房款，但若开发商拒不履行还款责任，银行是否能要求业主赔偿其已向开发商支付的房屋贷款呢？根据既往判例，早期法院对此持支持态度。
在张子莹、黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷【（2017）最高法民申2661号】一案中，哈尔滨招行与购房者张子莹、开发商北方开发公司共同签订《借款合同》，约定由哈尔滨招行向张子莹提供购房贷款，北方开发公司就该笔贷款承担连带保证责任。
本案再审中，最高人民法院认为：“案涉《商品房买卖合同》与《借款合同》具有经济上的整体性和关联性。故《商品房买卖合同解释》第二十四条规定，“商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同”。然而，这并不影响《借款合同》中的结算和清理条款的效力以及《借款合同》解除所产生的法律效力。上述情况对合同当事人仍然具有法律约束力。张子莹系《借款合同》的借款人，且该合同已实际履行，哈尔滨招行向北方开发公司发放贷款，为张子莹履行《商品房买卖合同》提供了条件，张子莹享有了《借款合同》的权利，亦应承担《借款合同》的还款义务。合同解除后，哈尔滨招行可以依据《借款合同》向张子莹和北方开发公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求北方开发公司返还购房贷款。哈尔滨招行上诉请求改判由张子莹和北方开发公司共同承担张子莹未偿还部分的贷款本息等，可视为哈尔滨招行选择了依据《借款合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分，二审判决张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任，并无不当。”
早期最高人民法院在审理此类案件时，考虑到银行在与业主签订购房贷款合同后即会向开发商支付全部购房贷款，待业主发现开发商出现问题、房屋无法按期交付时，银行往往已履行完毕其在贷款合同中应承担的主要义务——发放贷款，故即使业主解除贷款合同，银行仍有权要求作为借款方的业主返还贷款。
三、近年来，最高人民法院的态度逐渐偏向于保护业主方利益，认为从公平原则出发，业主解除担保贷款合同后，无需再继续承担还款义务。
随着社会经济、法治观念的发展，最高人民法院对此类案件的态度也随之发生了改变。2020年12月3日，最高人民法院在王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审【（2019）最高法民再245号】一案判决书中表示：“案涉《借款合同》第十九条载明：‘贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。’该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条‘……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力……本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。”
故，根据房屋贷款合同，银行将业主所贷房屋贷款直接支付至开发商，购房贷款由开发商实际控制，业主对此并不享有支配权。在房屋因开发商原因无法交付的情况下，银行应当向开发商索要剩余未清偿贷款，若要求既未取得房屋，亦未实际占有购房贷款的业主归还贷款，不合理地加重了业主方责任，明显有违公平原则，不应予以支持。房屋贷款合同中约定贷款合同解除后应由业主承担返还贷款责任的，该条款即为无效的格式条款。
对比上述两个案例，最高人民法院在不同时期就类似情况作出了完全不同的判决。究其原因，近年来随着房地产行业神话终结，开发商高频暴雷，烂尾楼问题变成每个人身边发生的社会焦点问题。烂尾楼的一粒灰，落在普通人身上就是一座山，房屋烂尾引发的一系列社会问题逐渐成为国家发展的不稳定因素，法律的发展应当反映人民公平正义的价值追求，也应符合社会发展规律，故在综合考虑现阶段社会情况后，最高人民法院态度的转变合情合理。
结语
对于业主来说，因房屋无法按期交付而选择停贷实属无奈之举，集体停贷也会加剧银行不良资产累积，可能引发更深层次的系统性风险。虽然目前各大银行均公告表示存在集体断供情况楼盘涉及的贷款规模较小，风险可控，但目前房屋烂尾、集体断供已经成为社会焦点问题，银行应采取必要措施确保贷款进入对应监管账户。同时购房者也应当结合自身情况理性选择购买，切忌跟风。