商品房买卖合同疑难案例裁判观点集成系列（七）逾期接房纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（七）
逾期接房纠纷相关民事裁判观点
一 出卖人根据与买受人签订的《商品房买卖合同》中载明的买受人住址和电话号码，通过邮政特快专递向买受人发出交房通知，出卖人的送达方式符合双方签订购房合同关于通知送达的约定。虽然买受人始终辩称没有收到该邮件，但根据双方之间协议的约定，送达的标准是以寄出后第三日即视为送达成功而不是以收件人签收为准，由此确认出卖人向买受人送达了交房通知。
【案例】：上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案【（2018）川15民终318号】
二 开发商向买受人交付的房屋与认购协议书和所附房屋平面图约定不符，构成违约，由法院酌情确定赔偿金额。如房屋已验收合格，但房屋与合同约定不符部分不影响房屋主体结构安全，不属于功能性质量瑕疵，未严重影响房屋正常居住使用的，买受人拒绝收房理由不足，开发商无需承担逾期交房违约金。
【案例】：上诉人焦某与被上诉人连云港金鹰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2016）苏07民终1977号】
三 出卖人提交的资料不能证明涉案工程已经按照法律规定进行了验收，房屋尚不具备交付条件，导致逾期交房违约金的止点无法计算，买受人要求继续履行合同，由出卖人交付房屋及支付逾期交房违约金和改变房屋设计及结构违约金的主张，需待相关部门督促建设单位组织验收合格后再起诉解决。对于出卖人反诉要求买受人履行接房义务，并支付逾期接房违约金的，也应待建设单位组织验收合格后再起诉解决。
【案例】：上诉人张某、杨某与上诉人云南中能诚通地产有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2015）玉中民一终字第362号】
四 购房合同约定房屋经验收合格即具备交付使用的条件，买受人认为出卖人交付的房屋不符合双方约定的装修标准，应按照合同的约定主张相关权利，而不能拒绝接收房屋。买受人逾期接收房屋构成违约，应承担逾期接房的违约责任，支付逾期接房违约金。
【案例】：上诉人林某与上诉人温州天润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2015）浙温民终字第3156号】
五 虽然买受人在出卖人报刊登交房公告后数月才与出卖人办理接房手续确实存在延迟接房情况，但买受人延迟接房系因出卖人延迟交房问题未解决所致，买受人亦举证证明其实际已经到过出卖人处办理接房手续，出卖人确实存在延迟交房情况，买受人对延迟接房的解释符合常理，买受人并非无故延迟接房。在不能认定买受人属单方原因造成延迟接房情况下，出卖人提出由买受人承担逾期接房违约金的主张不能成立。
【案例】：上诉人西双版纳景丰房地产开发有限责任公司与被上诉人张某、何某商品房预售合同纠纷一案【（2014）西民二终字第26号】
六 出卖人述称已通过挂号信的方式向买受人发出过《入住通知书》，但由于时间较长，邮局无法查询到邮寄详情，买受人亦称未收到该《入住通知书》，且出卖人也未能举证证明，难以认定买受人应承担逾期收房的违约责任，故对出卖人诉请买受人承担逾期接房违约金的请求不予支持。
【案例】：再审申请人北京天华宏业房地产开发有限公司与被申请人于某房屋买卖合同纠纷一案【（2014）高民申字第04913号】