青岛楼市新政“加码”，合同履行将受何影响？

4月18日下班时分，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产平稳有序运行的通知》（以下简称《通知》），旋即引发高度关注，舆论惊呼，这次动真格的了！

青岛市国土资源和房屋管理局发布的《通知》
《通知》共4条，全文不足七百字，内容不多，信息量不小，现对《通知》解读如下：
一、增加本市家庭限购2套房的规定
《通知》第一条规定了限购，限购区域为市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）6个区，在即墨区、胶州市等地购房不受影响。限购对象为本市户籍居民家庭在限购区域内已有2套住房，非本市户籍居民家庭在限购区域内有1套住房的。上次限购政策是2017年3月15日，主要是针对非本市户籍居民家庭以及购房首付比例进行了限制。相较而言，本次限购对象增加了本市户籍居民家庭限购2套房的规定，在适当保护“改善刚需”的前提下，对投资第三套住房特别是全款投资第三套房的投资空间进行了彻底的封杀，第三套房“不提供贷款需要全款”这个政策已经基本失效。
二、限售期限由2年延长至5年
《通知》第二条规定，对七区三市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。较上次限售政策（2017年3月30日）规定的取得《不动产权证书》满2年方可上市交易而言，5年的限售期大大拉长了投资收益的时间周期，尤其是对于新房而言，从青岛目前情况看，如果是精装修住宅的话，从预售交钱到收房大约需要2年，办理房产证周期即便没有任何障碍，也大约需半年到一年的时间，拿证5年后才能出售，新房变现周期到了7年半到8年。因此，第二条对于投资性购房资金杀伤力极大，新房8年左右的资金锁定期，都是一个需要不得不考虑的问题。因此，《通知》是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，定位十分准确。
三、新政有十天缓冲期
《通知》第三、第四条分别对在本通知实施前已经形成实际交易，但未完成网签备案的一手房、二手房如何处理予以明确。根据第三、第四条的规定，购房者只要在2018年4月28日前能够完成网签备案，不受本次限购的影响；售房者办证满2年不满5年，但是在2018年4月28日前能够完成网签备案的，不受本次限售影响。
四、合同履行影响及法律责任
受本次限购影响，合同履行可能会面临以下问题：一是逾期未能网签合同的效力认定问题。对于该问题，主流观点认为，限购限售政策不是法律、行政法规，不宜认定限购限售政策出台会导致未能网签合同无效；二是已经网签的合同是否可以解除的问题。如解除的原因确系限购限售政策所致，当事人可以请求解除合同，否则不能解除合同或应承担合同解除后支付违约金、赔偿损失等责任。