长租公寓“租金贷”的背后：法律分析与对策研究（上）

在长租公寓市场蓬勃发展的同时，“租金贷”问题也逐渐浮出水面。“租金贷”在满足融资需求和租赁市场需求的同时，也潜藏着风险。
何谓“租金贷”？“租金贷”指的是租客在与长租公寓企业签下租赁合同的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合同，由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。
根据长租公寓运营商参与度的不同，存在着不同的长租公寓模式。
如长租公寓运营商在其中仅充当居间服务的角色，为房屋所有权人与承租人之间建立租赁关系起到纽带和桥梁的作用，那么长租公寓运营商承担中介机构角色，与承租人、房屋所有权人之间存在居间法律关系。
如长租公寓运营商通过租赁形式与出租人签订一定期限租赁合同，并经过装修改造对外出租，那么长租公寓运营商实则是第一承租人，与作为出租方的房屋所有权人、作为次承租人的承租人之间成立两个租赁法律关系。
在“租金贷”的长租公寓模式下，涉及到出租人、承租人、贷款人、运营方四者之间的关系。

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一、租金贷业务模式下的法律关系
1、长租公寓运营商VS房屋所有权人
当下我国长租公寓市场的运营模式主要是由长租公寓运营商统一承租分散的空置房屋，或者统一改造某一片区的物业作为长租公寓的租赁对象。在这一运营模式之下，长租公寓运营商与房屋所有权人之间存在着如下法律关系：
（1）长租公寓运营商与一定数量的房屋所有权人签订《资产管理服务合同》，由运营商承租房屋所有权人的空置房屋，经统一装修后，供给市场租赁。一方面，长租公寓运营商与房屋所有权人之间存在房屋租赁关系，另一方面，长租公寓运营商与承租人之间存在房屋租赁关系，即存在两个租赁法律关系。同时，根据协议的具体内容，长租公寓运营商可能存在着对租赁房屋提供开发运营、资产托管、运营服务的义务。
（2）在集中采购房屋设施、集中装修房屋中双方可能存在委托关系、代购关系。运营商通常会集中收取房屋所有权人的代购款项、装修款项，以规模化的形式集中对长租公寓进行精装修，从中赚取装修差价款。
2、长租公寓运营商VS承租人
长租公寓运营商利用其平台优势和信息优势与承租人签订租赁合同，根据合同的约定，承租人需要缴纳押金、租金、服务费，同时与长租公寓运营商合作的金融机构办理“租金贷”业务。
3、承租人VS贷款机构
承租人与贷款机构之间签订《贷款合同》，双方之间存在贷款法律关系，在此法律关系之下贷款机构将按照合同约定向长租公寓运营商一次性支付承租人剩余全部应付的租金与服务费，承租人向贷款机构分期偿还贷款。
4、长租公寓运营商VS贷款机构
在长租公寓运营商与贷款机构的合作中，在简化的模式下双方是合作法律关系，由合作的贷款机构为运营商的客户提供“租金贷”服务，运营商与贷款机构之间并非贷款关系。随着长租公寓运营商业务拓展和商业竞争日益激烈，运营商往往借助租房分期信息服务平台等获取贷款信息，从而产生更为复杂的租赁市场分期贷款关系。
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二、租金贷业务模式下的法律风险
1、对房屋所有权人的法律风险
在租金贷业务模式下，长租公寓运营商在一段时间内以“租金贷”为杠杆短时间内撬动了大量的资金，这种资金积聚的效应实际上是通过将风险经期限错配分散到承租人身上达成的，在积聚资金池的同时也聚集着流动性风险。一旦运营商出现资金链断裂（而这种情况十分常见），也意味着其无法如约向长租公寓运营商支付到期租金，产生违约风险；根据《合同法》第227条，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人预期不支付的，出租人可以解除合同，产生解约风险。
另一方面，长租公寓运营商在前期对租赁物进行装修、改造的过程中与房屋所有权人存在着委托代购的关系，如运营商现金流断裂，也将无法依约配置房屋相应硬软件设施，构成违约。
2、对承租人的法律风险
接上所述，长租市场流动性风险的作用下，运营商无法偿还到期的债务，房屋所有权人有权解除合同、收回房屋。但对于承租人而言，其已经通过“租金贷”形式向运营商缴纳了租金，最终演变为房屋所有权人的所有权与承租人的使用权之间的冲突。如承租人被迫腾空房屋，则其既要面对着丧失对于房屋的租赁利益，同时面对着贷款公司的还款压力。
另一方面在当下长租公寓市场发展不规范的情况下，频爆长租公寓质量危机，运营商为迅速抢占长期租赁市场，对长租公寓质量不上心，如前段时间的长租公寓甲醛超标事件便令人忧心，运营商侵犯承租人权利的事件屡见不鲜，而在相关法律法规尚不健全的情况下，承租人应当如何取证、如何维权，是迫在眉睫的问题。
3、除此之外，由于现金贷业务背后蕴藏着流动性风险，其对于金融市场的稳定与发展产生冲击，不仅意味着金融监管法律风险的加深，同时也对消费者保护提出了更高的要求。运营商在设计相关合同条款时，往往利用自身的信息优势拟定不公平、不平等的条款，未进行相应的金融风险提醒，导致消费者权益保护风险和维权难题。
关于“租金贷”的法律分析与对策研究，小编将在下文继续探讨。