有关二手房交易，收藏这篇就够了

房产买卖对于每一个家庭来说都是大事，而因为房屋价值高、流程复杂、政策多变，很多人在房产买卖的过程中都碰到过或多或少的麻烦，有些还会产生较大的争议，久拖不决、甚至涉诉。
今天，星瀚律师事务所就将上海的二手房交易过程中的常见风险和应对方式提炼于此，大家可以收藏此篇，以便需要时参考。同时我们也提醒读者，大家要注意相关政策法规的时效性，在实操过程中，应以当时现行的规定为准，而不能仅依据本文作出决定。如有需要，可以同星瀚律师联系。
一 关于签约
1、不动产登记与房地产登记有什么关系？
不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海洋等多个部门的不动产登记职责整合由不动产登记部门承担，核发统一的不动产权证书。不动产登记实施后，原房地产登记调整为不动产登记，办理流程和要求基本不变。
2、《不动产权证书》记载的主要内容有哪些？
《不动产权证书》主要记载权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况等信息。
3、配套商品房（动迁安置房）上市交易有什么限制条件吗？
配套商品房（动迁安置房）需满3年后才能上市交易，判断年限的标准为：小产证自登记之日起满3年、或者大产证自登记之日起且征收补偿协议签署之日起同时满3年。
4、动迁安置房不足上市年限，还能不能签买卖合同？
可以。动迁安置房限期上市的规定，是指交易双方在规定期限内，不得申请办理动迁安置房的转移登记手续，并不影响买卖合同本身的效力，因此动迁安置房不足上市年限，是可以签订买卖合同的。需要指出，目前登记部门认定动迁安置房满3年，以买卖合同办理网上备案作为判断标准，如果未满3年办理签订网签合同的，登记部门将不予受理该房屋的转移登记手续。
5、售后公房对外出售前，需要征得同住成年人的同意吗？
2003年以前，售后公房上市交易，均需要取得已购公房参加房改购房时的同住成年人的书面同意，其需要在买卖合同示范文本附件五中明确表示同意并签字。2003年以后，房地产登记部门不再对同住成年人签字进行形式审查，产权人出售售后公房也不再以同住成年人同意作为过户的前置条件。
6、房屋上存在抵押，能否进行交易？
房屋上存在抵押，不影响交易双方签订买卖合同的效力。不过，卖方应在该房屋申请办理过户手续前，先行清偿该抵押所担保的债务余额，并注销抵押登记。未注销前，登记部门无法完成该房屋的过户登记。
7、买方如何识别房屋上是否存在抵押？
买方在购房前，可要求卖方向房屋所在地不动产登记部门申请查询、复制其不动产登记资料，查看该房屋上的抵押登记情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等内容，据此结合卖方提供的相关资料（若有）及陈述，综合判断该抵押登记对交易可能产生的风险。
8、房屋上的限制交易情形一般分为哪几类？
一般分为查封登记和文件登记。第一类是查封登记，系有关部门对不动产依法实施财产保全而进行的登记，根据实施部门的不同，可分为司法查封和行政查封；第二类是文件登记，常见的是行政执法机构对损害房屋承重结构、附有违法建筑的认定。
9、如何查询二手房是否存在查封等限制交易信息？
买方在购房前，可要求卖方向房屋所在地不动产登记部门申请查询、复制其不动产登记资料，查看该房屋上的权利限制（查封）信息，包括查封的类型、实施查封登记的主体、限制文号等内容，并据此向有关司法机关、行政机关进一步核实，了解权利限制的具体原因。
10、购买带租约的二手房，签约前需要注意什么？
需注意以下事项：1、要求房东出示租赁合同、了解租金标准、租期等具体内容；2、通过现场踏勘、向租客核实等方式尽可能详细了解租赁合同的履行情况，包括是否存在转租、租金支付（预付）情况、保证金金额是否有变更、房屋有无添附或违建、家具家电清单是否与租赁合同一致等；2、房东确认交易事项是否通知租客，并取得租客放弃优先购买权的声明； 4、在与房东磋商合同条款时，应当对租金、保证金等结算时间进一步明确。
11、购买未办理小产证的二手房，有何风险？
实践中，由于开发商逾期办理商品房初始登记（大产证），导致小业主无法办理小产证的情形屡见不鲜。购房人向小业主购买此类二手房，通常有两种方式：1、由小业主与开发商办理退房手续，并由购房人直接与开发商订立商品房买卖合同，该操作方式需开发商全程配合；2、与小业主签订非网上备案版的买卖合同，待小业主取得小产证后，签订网上备案版的买卖合同并办理二手房转移登记。
12、房东对房屋结构曾进行改动，可以签订买卖合同吗？
房东对房屋结构改动，一般不影响交易双方订立买卖合同。不过，若改动影响房屋承重结构的，可能被房地产行政执法机构认定损害房屋承重结构并要求整改。一旦房地产行政执法机构将损害房屋承重结构的认定书提交不动产登记部门进行文件登记，将限制该房屋办理不动产转移登记手续。
二 关于定金、居间
13、交易双方未能签订正式买卖合同的，定金如何处理？
如果因一方原因未能订立买卖合同的，应按照“定金罚则”处理：因买受人原因造成的，出卖人有权没收定金；因出卖人原因造成的，由出卖人双倍返还买受人定金。因不可归责于双方的原因导致合同未订立的，出卖人应向买受人退还定金。
14、“订金”、“意向金”和“定金”有什么区别？
二手房交易中的“订金”、“意向金”并非法律概念，通常被认定为预付购房款，不具备定金的担保作用。若买卖一方原因导致合同最终无法订立，订金、意向金由卖方向买方退还，不适用定金罚则处理。
15、二手房交易中，定金一般要支付多少？
法律规定的定金金额不得超过总房价的20%，超出部分不具备定金的效力。实践中，定金的具体数额可由买卖双方协商确定。
16、非产权人能签署定金合同、收取购房定金吗？
可以。非产权人以产权人代理人的名义与购房人签订定金合同的，购房人应在签约时核实代理人的身份，如为法定代理人的，应提供代理人与被代理人的亲属关系证明，如为委托代理人的，应提供经委托人本人签字的授权委托书（经公证为宜），其实施代理行为的后果，由产权人承担；非产权人也可以其自己名义签署定金合同、收购购房定金，确保购房人按期与产权人订立买卖合同，由非产权人自己承担相应的法律后果。
17、购买二手房是否必须通过中介公司成交？
不是必要的。中介公司的作用，主要是为交易双方提供媒介、并促使双方成交。若买方自行获取房源信息，并自行与卖方磋商达成交易条件，则无需另行通过中介公司成交签约。
18、中介公司的佣金费率有无标准？
目前，上海对于二手房买卖的房地产经纪服务收费实行市场调节价。虽无限价规定，但中介公司需严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。上海地区二手房佣金的市场行情价格为房屋成交价的2%，由买卖双方各半承担。实践中，因卖方约定“到手价”的情形较为普遍，故佣金通常由买方一方全部承担。
19、买卖双方订立买卖合同后自行协商解约，是否需要承担中介公司佣金？
需承担。根据《合同法》，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介公司促成买卖双方达成交易的，其主要居间义务已经完成，故其有权收取佣金。买卖双方自行协商解约，不影响居间方促成合同订立的事实。
20、中介隐瞒房屋缺陷，买方能否以此为由拒付佣金？
根据《合同法》，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。买方对于中介在提供居间服务时的故意隐瞒行为需承担举证责任。
三 关于政策和税收
21、存量房交易中，增值税（及附加税）是如何征收的？
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；如果出售的普通住宅房产证不满2年的，要按照5%的税率计税；购买非普通住宅的，如果房产证不满2年，按照5%的税率计税；房产证满2年的，按差额部分的5%计税。
以个人购买不足2年的普通住宅为例，增值税的计算公式为：缴税基数÷（1+增值税税率5%）×增值税税率5%。附加税的税率一般为增值税的12%，具体以不动产所在地的税务部门为准。
22、存量房交易中，个人所得税是如何征收的？
存量房交易中，个人所得税有两种计算方式：
全额（核定价格-本次交易增值税）×个人所得税税率
全额缴纳个税的情形，需减去增值税后计算，但附加税不能减；普通住宅的个税税率为1%、非普通住宅为2%。
利润（即：核定价格-可抵扣项目）的20%可抵扣的项目包括：上手购入的合同价格、上手购入缴纳的契税、本次出售缴纳的增值税及附加税、装修费用（不超过购入合同价格的10%）、购房按揭贷款利息。
对于个人将购买5年以上（含5年）且为家庭唯一住房的，免征个税。
23、存量房交易中，契税是如何征收的？
契税的计算公式为：（核定价格-增值税）×契税税率。契税的税率一般为3%，但满足以下条件的，享受契税优惠税率：
属于购房人名下首套房、且建筑面积不超过90平方米的，税率按1%确定；
属于购房人名下首套房、建筑面积超过90平方米的，税率按1.5%确定。此处的首套房是指购房人家庭名下在上海地区无任何房产，包括与他人共有。
24、房产税的征收对象是谁，起征时间为何时，缴纳期限是多久？
房产税的征收对象为2011年1月28日起在上海新购商品住房、存量房且不符合免征条件的购房人。房产税的起征时间，自购房人登记为不动产权利人后次月开始；房产税应在每年12月31日前缴纳，逾期缴纳会产生日万分之五的滞纳金。
25、直系亲属赠与或继承房产的，如何缴税？取得产权后再出售时税费又如何缴纳？
直系亲属赠与房产的，契税按照核定价格×3%确定；增值税（及附加税）、个人所得税均免征；直系亲属继承房产的，契税、增值税（及附加税）、个人所得税均免征。
直系亲属通过赠与或继承取得产权后再出售的，买方契税、卖方增值税（及附加税）按照一般的存量房买卖确定计算方式，个人所得税需按照利润×20%确定，卖方不得选择核定税率（符合满5年唯一住房标准的，个人所得税仍享受免征）。
26、二手房交易产生的税费能否约定由一方全部承担？
可以约定。按照《上海市房地产买卖合同》示范文本条款，二手房的税、费由买卖双方按照国家、上海市规定分别依法承担，登记机构不允许买卖双方自行更改税费承担的标准条款。不过，在实践中，常有买卖双方通过内部补充协议的方式约定由一方（通常为买方）全部承担，该约定为当事人对于交易成本承担的真实意思，应属有效。
27、二手房在交易的什么阶段进行审税？
买卖双方签订网签版的《上海市房地产买卖合同》后，买卖双方即可向不动产登记部门的税务机关进行税务申报，除审查买卖双方在交易环节的税收外，买方需办理名下住房认定及房产税认定（一般需15个工作日）；审核通过后，买卖双方共同前往登记部门完成税费的缴纳，缴纳完毕后可申请办理二手房的过户手续。
28、限购政策是什么时候开始实施的？限购政策实施前登记的住房是否算购房套数？
限购政策自2011年1月31日实施。实施前，上海户籍购房人各自和父母共有2套以内住房，可以不计入限购查询的房屋套数；除此以外的情形，均计入限购查询的房屋套数。
29、限购政策中的以“家庭”为单位是什么？
家庭成员包含夫妻双方及其未成年子女，成年子女不算在该家庭内。因此，男女朋友婚前共同购房的，不视为一个“家庭”，按照单身人士的有关规定分别审查限购。
30、如何审查购买方名下住房数量？购买方在外地有住房，是否影响限购查询结果？
签订网签版的《上海市房地产买卖合同》后，可通过登记部门查询购买方名下住房情况，一般5个工作日内出查询结果。
登记机构在认定购买方名下住房数量时，对于在上海市已办理网签备案、但尚未完成过户的住房，视同产权登记在购买方名下，并相应计入住房数量。
目前，购买方在上海地区以外的住房，暂不纳入限购查询的范围。
四 关于过户交房
31、在二手房申请过户前，一般需提前完成哪些事项？
二手房申请过户前，一般需完成以下准备工作：1、买卖双方完成审税手续，并缴清交易所涉全部税费；2、对于上手存在银行抵押贷款的，卖方应在申请过户前备齐注销原贷款银行抵押权登记的资料；3、对于买方以贷款方式付款的，买方应在申请过户前备齐贷款银行申请抵押权登记的资料。
32、二手房过户需要提交什么材料？
二手房过户（即存量房地产买卖申请转移登记）一般应提交以下材料：《上海市不动产登记申请书》（在不动产登记中心当场填写）；买卖双方身份证明；不动产权证书；《上海市房地产买卖合同》；地籍图、房屋平面图（通常附在不动产权证书中）；契税完税证明（在不动产登记中心的税务窗口缴纳契税后取得）。
33、二手房过户时，买卖一方或双方无法到场的，需要办理什么手续？
在申请二手房过户时，若交易一方无法到场，无法到场的一方需办理公证委托手续，由受托人持本人身份证、委托人身份证复印件及《公证委托书》（须载明代为办理房地产转移登记的委托事项）到场代为办理。
若委托书在境外办理公证，需符合以下条件：1、在香港出具的委托书，需经司法部认证的香港律师楼认证并加盖转递章；2、在台湾出具的委托书，需由台湾公证人公证，并经海基会传递到上海市公证处协会且加盖对比章；3、在外国出具的公证委托书，需经中国驻当地大使馆或领事馆认证并翻译。
34、买卖双方提交过户申请后，买方是否一定能取得房屋产权？
提交过户申请后，买方不一定能取得房屋产权。
二手房过户通常需经过以下流程：申请-受理-审核-核准-登记公示-缮证-发证。登记机构自受理登记申请之日起20日内完成审核。符合规定条件的，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿，并通知买受人领取不动产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。
35、发生哪些情形，登记机构在受理过户申请后，将不予登记买方为产权人？
登记机构不将买方登记为产权人主要有以下几类情形：不能提供有效的不动产权属证明的；房屋属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑；不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突的。
36、买方验收二手房时，一般需要关注哪些内容？
验收二手房时，一般需要关注：1、房屋质量是否存在问题，如下水管道是否通畅、墙面有渗漏、开裂等情形；2、检查配套设施设备有无问题，如水质、水压、供电容量、燃气供应是否正常、电线有无老化；3、家具、家电是否符合双方约定，包括数量、品牌、家具有无明显瑕疵、家电是否能正常运行等。
37、二手房交接时，如果房屋内的附属设施发生了损坏，应该如何处理？
在《上海市房地产买卖合同》示范文本中，第五条设置了关于合同签订至房屋交接期间发生房屋内装饰或附属设施被损坏、被拆除的处理条款，即由卖方向买方承担违约金，违约金计算标准由买卖双方协商确定（一般为被损坏、被拆除装饰或附属设施估值的一倍），买卖双方也可自行在补充条款中约定其他的处理条款。交房时发生附属设施损坏的，买方可依据前述约定向卖方主张违约责任。
38、二手房上存在户口，对二手房过户（转移登记）是否会产生影响？
户口属于行政管理的范畴，二手房内是否存在户口，不会影响买卖合同的效力，也不会影响买卖双方办理二手房过户（转移登记）。
39、如何查询二手房内的户口？
通常有两种方式查询二手房内是否存在户口：1、持二手房的不动产权证书，前往该房屋所在区域的公安派出机构进行查询，公安派出机构一般会告知该房屋内是否有户口、以及在册人员的数量；2、委托律师前往公安派出机构查询该户口内在册人员信息。
40、卖方发生逾期迁户，买方能否要求强制迁出？
从司法实践来看，户口迁移涉及户口行政部门的审批制度，属于行政管理的范围，不属于民事案件的受理范围。故买方无法起诉要求迁移卖方户口。卖方发生逾期迁户的，买方可基于买卖合同约定，向卖方主张逾期违约金。