从一则案例看建筑物区分所有权的法律适用

一、案情简介
作为小区业主的原、被告，与作为案外人的其他业主协商一致签订《增设电梯项目相关业主协议书》（以下简称《协议书》），并委托案外人与电梯公司签订《合同》。经住房和城乡建设局等相关部门批准，在本小区加装电梯。此后《协议书》进行社区公示，二被告在异议期内没有提出异议。后电梯公司进场施工，二被告反悔并阻碍工程进行，理由是安装电梯可能会存在影响出行便利与安全、消防疏散、采光、日照等不可预见的隐患。原告诉请法院判令被告停止妨碍施工的行为。1
该案的案由是“相邻关系纠纷”。与此相近的概念是“业主共有权纠纷”2。二者有何区别？以下逐步进行分析。
二、区分所有权的概念澄清
01 区分所有权的概念
民法典第二编物权的第六章规定了业主3的建筑物区分所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。区分所有权的概念建立在物权客体特定原则之上。如果要问，一栋建筑物上究竟有多少个所有权？这个问题无法直接回答，既可能只存在一个所有权，也可能存在三、五、七个所有权。从区分所有权产生的原因来看，这与资源稀缺性下的利用有关，由于建筑物资源的有限，不可能给每个人都分配一整栋建筑物，因而只能对建筑物资源进行人为切割，以满足每个人不同程度的需要。分割出来的部分以不动产登记簿上登记的位置、面积4为准，成为特定的客体，由此取得区别于相邻不动产的独立性。
02 区分所有权中的“共有”不等同于共有关系上的“共有”
区分所有权意味着，除了专有部分外，还存在共有部分5。从学理上看，这里共有部分的概念区别于《民法典》第二编物权第八章的共有概念。6比如一个小区中的道路、绿化带、大门等部分都属于业主的共有部分，但道路、绿化带都不能被视为独立的物。如果要把其划分为独立的物，不仅人为划分的成本高昂，而且没有必要。（假设将道路划分为一个所有权，又将绿化带划分为一个所有权，但最终它们又归业主共同使用，这样的划分显然无意义）。而共有关系上的共有（即按份共有和共同共有），其共有物具有独立性。
从法律规范上看，区分所有权中的业主并非对共有部分享有所有权上的份额，不适用所有权份额转让等规则，因而不是按份共有。同时根据民法典第二百七十八条7由业主共同决定的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”事项中“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”的规定，也可以判断不是共同共有，因为共同共有关系中对共有物的处分需经过全体共有人的同意。另外，民法典第二百七十三条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主转让建筑物内的住宅是不用经过其他业主同意的，而从属于住宅专有权的共有权一并转让，也是不用经过其他业主同意的。这里的转让规则也可看出，业主共有权不同于共有关系意义上的共有。
03 区分所有权中对“共有部分的利用”不等同于“相邻关系的利用”
民法典物权编的第二分编“所有权”中，业主的建筑区分所有权在第六章，相邻关系在第七章。相邻关系在制定法中并无明确定义，依学理8，不动产相邻关系指的是法律为调和相邻不动产之利用，而在其所有人或者其他权利人之间所设定的权利义务关系。这意味着相邻关系产生的是法定之债9。
为什么此案不涉及相邻关系的利用呢？首先，加装电梯并不是对相邻权利人的不动产的利用，而是对建筑物共有部分的利用。
其次，相邻关系的利用要求有必要性。从法律规范上看，民法典第二百九十一条规定“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”；第二百九十条规定“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利”；第二百九十二条规定“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”都强调了必要性。根据案例中的实际情况，加装电梯是为了方便生活，但不加装电梯并未达到导致其他业主重大生活不便的程度。因而缺乏利用的必要性，不属于相邻关系的利用。
三、区分所有权中的利益平衡
01 案件处理结果
一审法院认为：“涉案楼宇加装电梯的事项，已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，对加装电梯事项亦在小区予以了公示，案涉电梯工程施工设计图文件审查结果为合格，因此，诸原告与电梯公司签订《合同》，对涉案楼宇加装电梯进行相应施工，符合法律规定，涉案楼宇加装电梯程序合法，被告对原告加装电梯应予以配合，原告要求被告不得阻挠其电梯安装的诉请本院予以支持。”10当然对于该处理结果，目前也存在有不同的看法，有的赞成，也有的认为值得商榷。
02 少数业主的利益保障
业主共同决定的事项中采用少数服从多数的规则，是否意味着要牺牲少数业主的利益？有的观点认为，多数业主同意通过了加装电梯方案，属于业主共有权的行使，属于对共有部分的利用，虽然少数不同意的业主只是没有权利去阻碍电梯的加装，但如果因加装电梯造成业主采光、日照得不到基本保障，则该业主可以要求其他业主对该损害进行赔偿或者补偿。例如法院的说理中提到“被告认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全、消防疏散等不可预见的隐患，本院认为，诸原告加装电梯的行为合法有效，被告不应对原告加装电梯的行为予以阻挠，若被告认为加装电梯造成相关隐患存在，其可向原告另行主张权利”。11
03 请求权基础分析（观点展示）
问题在于，如果因加装电梯造成少数业主采光、日照得不到基本保障，该业主要求其他业主对该损害进行赔偿或者补偿的请求权基础是什么？（这里仅讨论依事实行为产生的请求权，不讨论地役权）
1.能否依据物权排除妨碍请求权？12
如果业主共有权的行使构成一种障碍，且可以被排除的话，业主共有权的行使便形同虚设。所以不能适用物权排除妨碍请求权。而且排除妨碍请求权本身也不包括赔偿损失。
2.民法典第238条13不能作为请求权基础规范，因为是不完全法条。其实际上是侵权法的规范，但其缺少行为人的主观要件（过错）。
3.能否依据“相邻关系的利用”产生的请求权？
因为此时不但利用了业主的共有部分，还利用了业主的专有部分14。但上述讨论中认为加装电梯非必要，因而不能适用相邻关系。
4.能否依据侵权损害赔偿请求权？
民法典第1165条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。但问题在于，业主共有权的行使如果被视为一种侵权行为，是让人难以接受的，因为权利的依法行使可以构成侵权的阻却事由。另外也难以说明行使共有权具有“过错”。
5.能否依区分所有权本身产生的请求权基础？
民法典第287条，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
但这个民事责任的承担是基于区分所有权产生的请求权，还是指向其他请求权规范，尚待明确，其规范性质较为模糊。对此可以比较下台湾民法第八百条（他人正中宅门之使用）：
前条情形15，其一部分之所有人，有使用他人正中宅门之必要者，得使用之。但另有特约或另有习惯者，从其特约或习惯。
因前项使用，致所有人受损害者，应支付偿金。
6.如果不考虑为区分所有权本身创设请求权的话，笔者认为可以修正上述“加装电梯非必要”的说法。必要的程度在相邻关系的不同情形中有所不同，比如从邻居在白天非休息时段的音乐演奏的容忍义务来看，也很难说在房间内演奏音乐就是一种“生活的必要”，至少与土地被冲垮而必须借道他人土地情形中的必要程度是不同的。
将业主共有权的行使视为一种必要的利用行为，便有了因相邻关系的利用而产生的请求权。
7.意义：请求权基础的不同，关乎权利实现的可能性。比如，请求权基础为法定之债时，相比于请求权基础是侵权之债时，更容易得到补偿，因为不需要举证行为人有过错。
04 其他影响利益平衡的情形
民法典第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
这是否意味着，协商不一致的情况下（如一楼业主不同意，但这能否视为“约定不明确”的情形也存在疑义），一楼业主也要按照“业主专有部分面积所占比例确定”负担电梯的安装、维护费用？
值得考虑的是，电梯安装给不同楼层业主带来的影响是不同的。加装电梯能够给居住在高楼层的业主生活带来便利，与此同时，施工也可能给低层住户造成的影响，以及在电梯加装后可能产生的通风、采光、隐私、噪音、楼房价值受损等情况。因此，在就增设电梯征求意见的过程中，难免产生分歧。在双方无法达成一致意见而通过法律途径解决争议的情形下，如何负担费用、是否需要赔偿或补偿、如何赔偿等问题，仍需要结合个案的情况具体分析。
参考文献
一、法律法规
[1]《中华人民共和国民法典》
[2]《中华人民共和国民法通则》（已废止）
[3]最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）
[4]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
[5]《民事案件案由规定》(2011)（已修改）
[6]《不动产登记暂行条例》（2019）
[7]《台灣民法》
二、司法裁判文书
[8]（2020）川0115民初2985号判决书
[9]（2020）川01民终18015号判决书
三、学术著作
[10]刘家安：《物权法论》，中国政法大学出版社，2015.
注释
1 见（2020）川0115民初2985号判决书。
2《民事案件案由规定》。
3 业主的定义：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第一条，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
4 根据国务院行政法规《不动产登记暂行条例》（2019修订）第八条，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
5 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第二条，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
以上说明专有和共有的区别在于，物权客体是否具备可识别的独立性。
6 不过需要指出的是，业主的共有部分的共有关系跟按份共有的规定有些相像，如民法典第三百零一条规定了共有物的处分 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
7 民法典第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
8 刘家安：《物权法论》，中国政法大学出版社，2015，P113.
9 值得一提的是，《民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”中所造成的损害应区别于侵权，因为相邻关系是法定之债。其并非将不利后果施加给被利用人，而是影响其物之利用的意志。
而民法典第二百八十八条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”中删去了赔偿损害，交由侵权责任编去补充，实际不妥当。相邻关系产生的为法定之债，利用人给被利用人造成损害的，必须给予补偿，而不考虑其主观是否有过错。
10 见（2020）川0115民初2985号判决书。
11 见（2020）川0115民初2985号判决书。
12 第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
13 民法典第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
14 笔者认为通风、采光和日照属于业主专有权的部分。根据民法典第二百九十三条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。该条写在相邻关系的章节下，所以相邻关系中对他人不动产的利用，不仅仅及于该不动产本身的利用（如土地的通行），也及于该不动产所附带的基本效用如通风等。
15 台湾民法第七百九十九条（建筑物之区分所有） 数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其它负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。