实务问题
《执行异议和复议规定》第28条的规定对购买主体和购买不动产的类型没有任何限制。具体到购买房屋的情况，购买人包括公民、法人及非法人组织，房屋类型包括住宅房、商住房、二手房、车库等。任何购房人，均可以主张适用第28条排除金钱债权人的执行。
第28条规定案外人异议成立须具备四个要件：第一，签订书面合同。须证明在查封前就存在合同关系，形成了有效的债权；第二，房屋已转移占有。须证明在查封前被执行人已将合同标的物房屋向购房人履行了交付；第三，交付价款。须证明购房人已按约开始向被执行人支付了全部或部分房款；第四，未办理房产证，购房人无过错。上述四要件，是关于合同关系及履行状况的描述，未办理房产证未取得物权，即使占有了房屋也仍然是债权人。
第28条规定的合同关系明确为买卖，实务中对此可以做扩充解释，包括以转移房屋所有权为对价的其他交易关系，例如，以物抵债、资产置换协议等，只要双方交易关系真实，正当履行合同完毕的内容均应得到保护，在符合其他三个要件时，对已占有的房屋，有权不予回转。
实务中经常发生的问题是，虚构债务后签订以房抵债协议，未支付合理购房款或者对价，伪造转移占有的证据，未办产权过户系因真实关系是租赁，其向被执行人支付的是房租，非购房款，或真实关系是借款，占有房屋是想达到抵押的效果，等等。对存在虚构合同关系或伪造履行合同事实的，不能排除金钱债权的执行。
裁判要点
- 债务人因拖欠债权人的水电等安装工程款，与债权人协议约定将债务人名下涉案房产作为工程款抵给债权人，并签订了《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益。【肯定观点】
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。【否定观点】
裁判理由
·案例1·
最高法院在《长城新盛信托有限责任公司、楼展涛二审民事判决书》[（2021）最高法民终667号，2021年05月28日]中认为：
首先，中银公司因拖欠楼展涛的水电等安装工程款，与楼展涛协议约定将中银公司名下涉案房产作为工程款抵给楼展涛，并于2012年6月12日依楼展涛要求与其兄弟楼松涛签订了《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。工程价款权利人与商品房买受人不同，在形式上符合《中华人民共和国合同法》第六十四条向第三人履行债务之规定，在内容上符合民法典关于利益第三人合同的规定。现楼展涛、楼松涛以共同共有关系主张权利，系二人内部权利处分问题，本院对此不持异议。涉案房产曾于2011年在另案中被人民法院保全查封，该查封的事实根据最高人民法院有关司法解释规定，具有禁止涉案房产物权变动的效力，但不影响该标的物之买卖合同的有效性，因此即使楼展涛、楼松涛明知涉案房产被查封而签订《商品房买卖合同》，上诉人据此主张合同无效于法不合，本院不予支持。该《商品房买卖合同》签订以后，涉案房产已于2014年1月解除了查封措施。上诉人申请法院对涉案房产采取执行措施的时间为2015年1月，发生在楼展涛、楼松涛与中银公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》之后。
其次，涉案房产所属项目已于2010年7月30日竣工并投入使用。楼松涛与中银公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房产交付时限为2012年12月31日前。同时，结合楼展涛、楼松涛提交的装修材料采购证明等有关证据可以认定涉案房产已经具备使用条件，鉴于涉案房屋并非普通住宅，楼展涛、楼松涛以经营目的进行装修的行为已经构成对该房产的实际占有。
再次，楼展涛与中银公司之间存在真实的债权债务关系，双方协议明确约定将中银公司拖欠的部分工程款抵作楼松涛购买涉案房产的价款，并且依之签订了《商品房买卖合同》确认了具体的购房金额。从庭审查明的事实看，该买卖价格于合同签订时应属合理，上诉人亦未提供证据证明该价格明显不合理。当事人对合同履行方式的重新约定应属合法有效，可以认定楼展涛、楼松涛已经支付了全部价款。
最后，《商品房买卖合同》签订时，涉案房产处于被查封状态，无法办理物权变动登记，至2014年1月该房产被法院解除查封。依（2019）内01刑终171号刑事判决和（2016）新民初6号民事判决认定的事实，中银公司于2013年9月起从事骗取贷款的犯罪行为，包括以在涉案房产所属工程上设定虚假抵押为手段，骗取贷款，至2015年被刑事侦查。2015年1月涉案房产又因长城公司在另案中申请财产保全被查封，无法办理产权变更登记。因此，楼展涛、楼松涛主张在此期间由于中银公司不予协助导致未及时办理涉案房产过户登记不存在过错，符合事实和常理，本院予以认可。
综上所述，楼展涛、楼松涛享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益。长城公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
·案例2·
最高法院在《刘启辉、青岛华东葡萄酿酒有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》[（2020）最高法民申3920号，2020年09月18日]中认为：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，刘启辉依法应对案涉11号楼2单元602室商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中，刘启辉就其对案涉11号楼2单元602室商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并符合该条规定的四个要件。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。
本案中，刘启辉于诉讼中提供的《以房抵付工程款》协议、《还款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明望城三宝公司与中天嘉合公司就以房抵顶工程款达成合意，刘启辉应支付的合同价款实为望城三宝公司的工程价款。刘启辉取得案涉房屋是基于望城三宝公司与中天嘉合公司之间的工程款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭望城三宝公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定。
律师评析
上述两个案例都涉及到以房抵债的债权人能否以《执行异议和复议规定》第28条的规定的“买受人”身份主张对执行标的享有排除强制执行的民事权益问题。案例一的认定思路正如我们在“实务问题”部分所述，第28条规定的合同关系明确为买卖，实务中对此可以做扩充解释，以物抵债、资产置换协议等，只要双方交易关系真实，正当履行合同完毕的内容均应得到保护。案例二则遵从司法解释规定的立法本意。孰对孰错？似乎是个灵魂之问！
参考规范
《执行异议和复议规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。