房屋买卖合同解除后能否同时主张违约金与赔偿损失？

按照我国《合同法》第97条的规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。那么如果当事人在《房屋买卖合同》中约定了违约金条款，当合同因违约而解除后，违约金与赔偿损失可否并用呢？
要回答这个问题，首先要考虑的是合同解除后违约金条款可否继续适用。我们在往期的微信文章中对此进行过探讨→合同因一方违约解除后，守约方能否继续主张违约责任？结论是违约金条款不受合同解除的影响，可以与合同解除并存。因此房屋买卖合同因违约而解除后，守约方是可以主张继续适用违约金条款的。由于合同解除还涉及到损害赔偿，此时则需要探讨违约金与损害赔偿请求权之间的关系如何。
案例先行
案号：北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初11518号
原告（反诉被告）：张丽芬
被告（反诉原告）：绛云、常振国
基本案情
2014年11月5日，原告张丽芬与被告绛云、常振国签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议，约定被告绛云、常振国将位于北京市昌平区立汤路某房屋以人民币1360万元的价格出售给原告。合同第七条关于违约责任约定：（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间，分别处理：……2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金……。
签订上述房屋买卖合同及其补充协议后，原告张丽芬未能按照《补充协议》中声明并承诺的在2015年4月30日前自行取得北京市购房资格，亦未能按约支付剩余购房款460万元，导致双方未能在约定的2015年4月30日前办理涉案房屋过户登记手续或办理全权委托出售公证手续。
2014年12月21日，常振国（买受人）与案外人黄丽丽（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定常振国购买黄丽丽所有的位于昌平区定泗路某房屋，房屋成交总价为1200万元。签订合同后，常振国给付黄丽丽购房款210万元（含定金10万元），因与张丽芬的房屋买卖合同未能按约定时间履行完毕，常振国不能及时足额支付黄丽丽购房款，遂与黄丽丽产生争议，并于2016年2月将黄丽丽起诉至法院，后协商一致解除了双方于2014年12月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，黄丽丽在扣除了30万元违约金后将剩余的180万元返还常振国。张丽芬于2016年6月30日向北京市昌平区人民法院起诉，绛云、常振国提起反诉请求：1、判令张丽芬向绛云、常振国支付违约金272万元；2、判令张丽芬支付因其违约导致绛云、常振国向案外人黄丽丽承担违约责任产生的各项经济损失43.68万元；3、判令张丽芬向绛云、常振国支付本案的律师费26.8483万元；4、判令张丽芬赔偿因其违约行为导致绛云、常振国未能按照与案外人黄丽丽签订的《房屋买卖合同》约定的价值购买北京市昌平区定泗路某房屋的涨价损失（由法院酌定）。
法院观点
1.由于原告的违约行为，导致原告与被告绛云、常振国签订房屋买卖合同的目的无法实现，同时因原告购房资格问题，房屋买卖合同亦无法继续履行，故原告与被告绛云、常振国之间签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议应予以解除。
2.我国合同法上的赔偿性违约金，性质上为损害赔偿总额的预定，违约金与损失赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者不能并用。关于反诉原告绛云、常振国要求反诉被告张丽芬支付违约金272万元的同时，还主张向案外人黄丽丽支付的各项损失及未能购买案外人房屋的涨价损失，本院认为：首先，绛云、常振国主张的违约金和赔偿损失不能并用；其次，本案中，绛云、常振国并未举证证明张丽芬的违约行为对其造成的损失已超出双方在房屋买卖合同中约定的违约金数额。因张丽芬的违约行为导致常振国支付案外人黄丽丽赔偿金、支付中介的佣金和律师费以及本案中支付的律师费共计七十多万元，即使加上常振国在出售涉案房屋（售价1360万元）与重新购买案外人黄丽丽房屋（购买价1200万元）的差价（预期利益）160万元，亦不超出反诉原告与反诉被告约定的违约金272万元，故本案应适用违约金条款。因反诉被告的根本违约行为，导致反诉原告签订房屋买卖合同的目的不能实现，亦给反诉原告造成了相应的损失，双方在合同中约定了违约金（合同总价款的20%）条款，同时根据本院查明的事实和双方实际履行情况、反诉被告的过错程度、预期利益等综合因素，双方在合同中约定的违约金在合理范围之内，并未过分高于造成反诉原告的损失，违约方应按照合同约定承担给付相应违约金的责任，故反诉原告要求反诉被告支付违约金272万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
以上判决反映出了当前的司法倾向性观点，即我国《合同法》上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性是违约金的主要属性。从《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定的文义出发可知，违约金是合同当事人不履行合同或者不完全履行合同义务，违约方按照合同的约定，支付给非违约方一定数量的钱款，实质是损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方损失，可以视为是合同约定的履行行为之替代。而赔偿损失，亦称损害赔偿，是指合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失，由违约方赔偿对方一定数量的钱款，这种赔偿以弥补守约方的实际损失为原则，不支持惩罚性赔偿。由于违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了在违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一种损害的场合，则应避免同时适用。比如合同中的违约金条款约定“卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金”，在涉案房屋被查封导致合同解除的情形下，买方除了主张违约金之外，可能还会要求赔偿房屋升值给买方造成的购买同地段、同面积的类似房屋的差价损失。鉴于买卖双方签订房屋买卖合同的目的是卖方将房屋所有权转移给买方，由买方取得房屋的所有权。双方在签订合同时是能够预见或者应当预见到因卖方违约导致买方丧失购买房屋机会，将会产生房屋差价损失，于是为了避免日后损害赔偿计算困难及举证困难而预先确定一种定额赔偿损失计算方式。在这种情况下的违约金是买方无法取得房屋所有权后所产生的损害赔偿金额的预定，与房屋差价损失系同一损害结果，所以如果同时支持违约金和损害赔偿金，将会出现守约方双重获益之结果。
那么守约方能否自由选择适用违约金或者损害赔偿呢？
如果违约金请求权与损害赔偿请求权指向的是同一损害的，或者违约金系补偿性违约金的场合，由于违约金系损害赔偿总额的预定，有观点认为此时无论是适用违约金责任还是损害赔偿责任均可以填补当事人的损害，因此当事人可以自由决定选择适用违约金或者损害赔偿。
小编不同意这样的观点。理由在于损害赔偿为法律的一般规定，而作为损害赔偿总额预定的违约金是当事人的特别约定，体现当事人意思自治，故应优先适用。从《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定也不难看出，在指向同一种损害场合，虽然债权人有填补损害赔偿请求权，但违约金请求权与损害赔偿请求权并非债权人可自由选择的，而是有违约金请求权场合应行使违约金请求权；如果约定的违约金金额不足以填补债权人所受损失的，则债权人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，而不能同时继续主张或另行主张其他损害赔偿内容。此外，强调守约方不能自由选择适用违约金或者损害赔偿，还有一个原因在于，违约金的目的除了保证双方均按照合同约定全面、诚信履行各自义务，促成交易以外，还有限定责任的功能，如果允许守约方任意选择，必然使违约金这一规范目的落空。因而，在合同因违约而解除的场合，守约方应适用违约金条款而非损害赔偿，当约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。