承租人遗留物，该如何处置？

房屋租赁中，经常出现承租人拖欠租金擅自离场后失联，而承租人物品仍遗留在租赁房屋内；或租赁合同已到期、已解除，承租人拒不将自有物品搬离租赁房屋，继续占用租赁房屋。该情况下，作为出租人往往陷入被动局面，而为了尽快清理租赁房屋实现重新出租，承租人遗留物的处置成为了出租人必须优先解决的难题，笔者结合以往司法案例，对于承租人遗留物处置相关问题总结如下，以供参考。
01 双方合同约定处置方式是否有效？
租赁合同中，为防止上述情况的出现，在签订合同时双方可以约定对于承租人遗留物品的处置方式，如：视为承租人遗弃物，出租人有权占有使用，并自行处置。但对于该约定内容的效力，司法实践中亦存在不同观点。
一种观点认为，出租方不享有对遗留物的留置权，也无权处置屋内遗留物。该观点核心在于留置权是法定担保物权，其直接依法律的规定而产生，而并非依当事人的协议约定设立。在房屋租赁合同关系中，承租人将财物存放于其租赁的房屋内，出租人仅享有依据租赁合同向承租人收取房屋租金等费用的权利，并不能依据双方租赁合同而占有承租人存放于房屋内的财物。租赁合同终止后，承租人并未将商铺内物品交由出租人管理和处分。故，出租人并未合法占有承租人在租赁商铺内的物品，留置权亦未成立。如(2022)浙0203民初9048号何慧琼、宁波胜东方餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书中，法院认为部分载明“双方合同解除后，被告购买而尚未使用的食材、耗材仍应属于被告所有。原告向被告主张房屋租金，可以通过其他方式，而不应直接扣押被告的冰柜、食材。用扣押对方物品保障自身债权的行为在法律上为留置权，该权利系法定权利，只有在法定情形下才可行使，本案不属于法定留置权的情形”，该种观点认为法定权利不可通过双方约定方式予以设定，因此该约定无效，对双方亦无约束力，因此即使合同有约定，出租人也无权直接处分承租人遗留物。
另一种观点认为，依照《中华人民共和国民法典》第四百四十七条第一款“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”的规定，出租人可以处置承租人遗留物，如(2022)陕0118民初4508号民事判决书中，载明“原告在《房屋租赁合同》解除后，仅于2019年12月13日腾出租赁厂房，而未按照合同约定清空其在涉案厂房内的滞留物。且在被告通过通知函的形式催告原告限期清空其在案涉厂房内的滞留物，并告知其逾期未清空的后果后，原告仍怠于履行清空其在案涉厂房内滞留物的合同义务，由此给其造成的经济损失，应自行承担责任。”
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即九民会议纪要）第三十六、四十九条规定，在双务合同中，合同解除、相互返还的义务构成对待给付，原则上应当同时进行。在房屋租赁合同到期或者被解除后，承租人应当缴清所有费用，并恢复房屋原状或者根据约定的标准返还房屋。如合同有明确约定，“房屋租赁合同解除后，承租人应当及时（或者有限定日期）搬离屋内所有物品。在承租人失联或者拒绝搬离的情形下，出租人可以拒绝返还屋内所有财产”此类的条款，此时若出租人拒绝返还屋内财产，那么承租人欠付租金的合同之债和出租人的返还遗留物之义务具有牵连性，应当同时履行。一方若不履行，另一方有权行使同时履行抗辩权。
如上，司法实践中对于该类处置条款的效力认定存在争议，但需要说明的是，无论留置权是否被支持，出租人均无权直接处置遗留物。首先，留置权的关键在于保障权利人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，并非授予出租人直接处置的权利。
02 承租人遗留物处置前是否应支付占用使用费
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第十三条规定，租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。前述条文是出租人有权主张占用费的法律依据，但承租人实际是否需要支付，则要依据具体案件情况而定。
如(2020)粤民申8164号民事裁定书，法院认为：虽然黄石英于2019年3月8日已自行搬走租赁物内部分物品，并称将租赁物钥匙交给市场保安，但其同时亦承认由于案涉商铺内物品较多是生产所用石材、大型机器设备，彻底搬离需要一定时间，故黄石英未能一次性腾退完毕。并且，直至2019年5月，黄石英还向霍乐发一方表示其尚有证件留存于租赁物内。因此，在黄石英未将租赁物内物品全部搬离或黄石英未明确表示放弃租赁物内物品之前，黄石英仍然以其剩余物品占有案涉租赁物，霍乐发无从实现对租赁物的管理及使用。由于黄石英是在一审庭审后向法院表示放弃剩余物品所有权，一审判决于2019年8月29日送达后，霍乐发才明确知悉黄石英作出上述意思表示。因此，二审法院认定黄石英应支付的占有使用费应计至2019年8月29日，并无不当。黄石英申请再审提出2019年3月9日其向保安交回钥匙之后即无需支付占用费，但黄石英交回钥匙后，其实际上仍然通过留存物品实际占有使用了案涉租赁物，因此，黄石英主张其无需支付占有使用费，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的前述规定，本院不予支持。
多数法院认为，即使合同约定出租人可自行处置条款，如承租人在合同解除后未积极处理遗留物、仍以遗留物继续占有租赁房屋的，出租人仍有权主张占有使用费。但有两种例外情况需要予以注意：第一，因出租人原因致使承租人无法及时清空遗留物。此类情况在实践中较为普遍，出租人采取限制承租人对房屋使用的方式，导致承租人无法继续履行合同，此时的责任在于出租人实施的强行限制行为。常见的有给房屋换锁或者上锁，出租人以该种方式达到限制承租人继续使用的目的，同时也阻碍了承租人履行腾房之义务，出租人已经实际控制房屋，再去主张由此产生的占用费将无法得到支持。如(2021)京03民终5501号民事判决书，法院认为：关于房屋使用费。2019年8月1日，大龙公司与美复凯公司解除合同，随后将租赁场地锁闭，并切断房屋水电供应，美复凯公司虽将健身器材滞留于该房屋内，但并非出自于美复凯公司自身的意愿，在此情况下，大龙公司要求美复凯公司继续支付房屋使用费，对美复凯公司有失公平，大龙公司相应上诉请求，本院不予支持。第二，合同约定无需清空返还房屋。若双方在合同中明确约定，承租方退租时返还房屋时无需清空，则应当尊重双方的该约定。出租人也无权以承租人遗留物向其主张占用使用费。
03 出租人处置遗留物的风险
租赁合同中约定“承租人屋内物品的所有权属于出租人，出租人有权对其进行处分”是否将出租人的处置权利全部豁免了呢？
司法实践中，法院对于判断出租人处分承租人遗留物是否构成侵权，主要从以下三个层面进行判断：（1）出租人是否已采取其他合法途径进行救济但未果，例如出租人是否已提起诉讼、申请法院强制执行等；（2）出租人是否在处置承租人财物前，对承租人进行了通知并给予了承租人搬离物品的合理期限；（3）出租人处置物品时是否尽到审慎义务，主要指将承租人物品转移保管时，是否选择合适的储存环境、是否登记造册、搬运时是否小心谨慎等。因此，即便合同约定有效，也不意味着出租人可无限制地处分承租人遗留物，在符合以上三个条件地情况下，则出租人处置承租人物品通常不宜被认定为侵权。
04 关于承租人遗留物处置的相关建议
鉴于司法实践中对于出租人的处置权限裁判观点不一，为最大限度保证双方权利，减少争议，建议就遗留物的处置风险从多维度予以防范：
1.在租赁合同中明确约定遗留物品的处理方式。如“合同解除/终止后7日内，承租方应当及时清理遗留物品，逾期未清理的，出租方有权径自收回房屋，对房屋内的遗留物品有权移至他处保管，所产生的保管费用出租方有权向承租方追索”。
2.充分履行通知、告知义务。为避免单方处置的风险，在处置前应充分全面的履行告知义务，如逾期不处理，将自行处置等。同时，为避免出现送达难的问题，在签订租赁合同时应当在合同中明确约定有效送达地址。合同期满或承租方违约时，出租方可及时有效地寄发解除合同通知书，给予承租方合理期限腾空承租房屋。
3.处置方式应审慎、严谨。为避免产生不必要的纠纷，出租方在处置搬离遗留物品时应当全程拍照录像，留作证据。同时可找公证机关、当地居委会、村委会或无利害关系的第三方见证清点房屋内遗留物品，并制作遗留物品清单，搬离封存遗留物品后应妥善保管并及时通知承租方遗留物品存放地点及清单，所产生的保管费用可在向法院提起诉讼时一并予以主张。
4.如案件已进入执行程序，则可以向执行法院提出对承租人物品予以拍卖、变卖以支付欠缴租金；除此之外，应及时提起诉讼并申请执行以合法处理封存物品，减少因违法处置他人物品被追究侵权责任的风险。