农村房屋买卖合同无效后的处理

01 无效理由
1、根据“房地一体主义”的原则，在进行房屋转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让；而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。根据《土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，宅基地使用权不允许随意买卖和转让。
2、根据《土地管理法》的有关规定，农村村民一户只能申请一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，应认定买卖合同无效。
此外，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，但卖给非本村人的属于无效的买卖。
02 合同无效后的财产返还
1、按照过错比例划分
《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于导致合同无效的过错问题，出卖方应当知道讼争房屋不能向非本集体经济组织成员的买受方转让；在双方合同实际履行多年后，在目前房地产市场价格普遍上涨或面临拆迁的情况下，出卖方以合同违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效并收回房屋，其行为有悖诚实信用原则。据此，出卖人存在主要过错，而买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在次要过错。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
参考该规定，可以分析出，合同无效后的损失也包括直接损失和可信赖利益损失。直接损失通常就是当初的购房款和房屋的装修添附物的花费。可信赖利益损失是指因对方存在违反诚实信用原则等过错导致合同未成立或无效，受损害方基于其对对方的信赖相信会订立合同或相信已经订立的合同有效且能够履行而遭受的损失；往往是房屋现价值与购房原价的差价损失。
实践中，此类案件纠纷的起因基本上都是房屋面临拆迁，当涉案房屋被纳入征收范围后，可信赖利益损失和直接损失都一并转化为了拆迁利益。
因为拆迁补偿利益中包括了房屋、装修、设备及附属物重置成新价的补偿，该部分补偿实际对应购房款及买受人添附物的花费，属于直接损失，通常情况下是房屋征收补偿总价=房屋作价补偿+装修作价补偿+附属物补偿；另外，在拆迁补偿利益中，还包括房屋产权置换利益，该部分利益基本上对应可信赖利益损失。不过，这种一刀切的区分还是具有争议的，准确来说，房屋作价补偿减去购房款的部分，和产权置换利益都属于可信赖利益。
所以，在审判实践中，往往是将所有的拆迁利益打包处理，直接按照过错比例来分配。往往是3:7或者是2：8。但是，仍然是有部分法院将直接损失刨开，把可信赖利益按照比例划分，不过前提是能够明显的区分开直接损失和可信赖利益损失。
2、合同虽然无效但是按照有效进行处理
房屋转让协议虽然无效，但协议无效的理由并非房屋买卖无效，而是因房屋所占用的宅基地使用权限制流转而无效，当事人之间转让房屋的意思表示是真实的，且农村房屋的出卖人一旦转让房屋，即表明其放弃房屋所占的宅基地使用权。因买方已经付清了全部购房款，且一直长期占有、使用涉案房屋，故可不相互返还，即涉案房屋归买方所有，卖方也无需向买方返还购房款。
按照合同无效后做有效处理的观点，虽然房屋买卖合同因违反国家土地政策而无效，但协议内容是真实的，双方转让房屋所有权的意思表示真实，合同双方也按约实际履行；现房屋已被拆除而灭失，拆迁过程中“房地分离”，转为国有土地以及拆迁安置房可以上市流通，违法情形消除，因拆迁产生的权益应归买受人享有。
其次，农村宅基地房屋交易的限制主要出于保护村集体土地使用权在本集体组织内正常流转这一特殊性质，而为了推进农村城镇化的进程，本案关于契约中的标的房屋已被政府征收并拆除，而转化为之后的拆迁利益（拆迁安置房），相应的农村宅基地使用权已归于消灭，在拆迁过程中“房地分离”，村集体土地使用权流转限制情形消除，所以因拆迁所得的安置补偿应当归买受人所有。
03 房屋还没有真正拆迁情况下的处理
1、实践中，往往在一审辩论终结前，涉案房屋还没有正式的纳入拆迁范围，或者拆迁利益还没有最终确定，又或者能否拆迁尚不确定；此时，无法确定可信赖利益损失的范围。但是若要判决返还房屋，又不利于买受人利益的保护；往往是认定合同无效后做有效处理，双方互不返还，房屋仍然归买受人占有使用及收益。待到拆迁利益具体确定后，拆迁利益也全部归买受人所有。
2、但是大部分法院是判定合同无效的，买受人向出卖人返还涉案房屋，出卖人向买受人赔偿直接损失；待实际拆迁后，可信赖利益损失得到了确定，买受人再另行主张其损失。基本上是对拆迁利益按照2:8或者3:7的比例进行分配。在北京地区的判决就是采取了这种思路：
通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并作出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不处理，待日后拆迁时，再另行主张。一般来说，区位补偿价及房屋重置成新价都是由法院委托评估机构来进行评估后得出的具体价值。
3、但也有部分法院的判决是认为购房款为直接损失，由出卖人返还给买受人，对于可信赖利益损失的计算，往往是参考地方上拆迁实际中测算房屋现价值的方法来计算出现重置成本价值，然后减去购房成本，算出来的就是房屋差价，作为可信赖利益损失。笔者认为，该算法显然是没有充分的理解拆迁利益的组成。因为拆迁利益中最大的一部分应当是产权置换利益，该部分仍然应当是可信赖利益损失。当然，如果涉案房屋基本上无拆迁的可能性，倒是可以采取此类裁判规则，但反过来说，如果不是因为即将拆迁，买卖双方也不会进行诉讼，所以此类裁判规则在实践中并不怎么常见。