群众生活关系密切十大典型仲裁案例（下）

编者按
“一个案例胜过一打文件”，民事仲裁案件同人民群众权益联系最直接最密切。为充分发挥典型案例的示范引领作用，全面展示仲裁为民的工作成效，无锡仲裁委员会共筛选了10件涉及群众生活领域的典型案例，涵盖了百姓购房、物业、装修、教育培训等涉及民事生活领域方面的热点问题，彰显了无锡仲裁机构依法维护群众合法权益的鲜明态度和工作成效，为今后审理类似案件提供了参考。
案例六
装修公司无故跑路，“半拉子”工程面临结算难
F诉某装修公司装修合同纠纷案
基本案情
F委托某装修公司为其住宅装修，价款95000元，开工日期为2020年10月18日，工期90个工作日。合同约定，因一方原因，造成合同无法继续履行的，应及时通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。由于装修公司的原因致使工期延误，每延误一天支付违约金50元。F按约支付了工程款61688元，装修公司仅完成部分工程项目便无故撤离房屋，至提起仲裁时未能完工。F自估仅完成工程量的30%，便提起仲裁，要求解除案涉装修合同，装修公司退还部分装修款21808.99元（以评估价为准）、支付逾期竣工违约金11350元和工程延误造成房屋闲置损失12000元。仲裁过程中，仲裁庭委托评估公司对已完成工程量进行评估，装修净值为40800元。仲裁庭审理后认为，装修公司迟延履行主要债务，经对方催告后在合理期限内仍未履行，符合法定解除条件，对F解除合同的请求予以支持。F已支付的工程款61688元，扣除已完工价款40800元，装修公司应返还多收取的工程款20888元。装修公司还应承担从2021年2月27日起至2021年10月11日止的违约金11350元。对于房屋闲置损失，因该损失不是必然产生的，双方在合同中也未约定，该请求没有事实依据，仲裁庭不予支持。仲裁庭作出裁决后，F已另行委托他人继续完成了装修。
典型意义
近年来装修案件中出现了消费者支付了大部分装修款后，装修公司没有进场装修、跑路等人去楼空的情况，消费者面临钱、房两空的境地，装修纠纷层出不穷。其中反映出消费者抗风险意识弱，甚至出现装修公司已被列入经营异常名录仍在承揽工程，公司存在重大风险而消费者缺乏调查能力。虽然本案中业主最终胜诉，但客观上很难获得执行，产生较大损失。因此，事后干预不如事前引导，建议应加强相关预付费保障机制的建设，可借鉴成熟的住房预售款监管模式，引入第三方对预付款进行单独建账，根据工程进度和业主确认书来支付工程款，从源头上减少争议。
案例七
房价“跳水”后发生纠纷，空关十多年的房屋毁损责任由谁承担
某民政W诉某置业公司赔偿逾期交房违约金纠纷案
基本案情
W于2010年向置业公司购买一幢别墅，总价为809万余元，并支付了首期房款324万元。剩余房款在办理按揭贷款过程中，房价受市场行情影响出现大幅波动，双方因此产生纠纷。后于2017年经无锡仲裁委员会主持调解，双方同意将房价降低至628万元，W于2018年3月底前付清了剩余房款，于2018年7月取得该房屋的产权证。2018年5月起，W与置业公司及案涉房屋所在的物业公司多次沟通房屋出现的外墙脱落、墙体裂缝、下沉等质量问题，置业公司于2020年委托质监站进行检测，认定房屋主体结构基本完好，存在问题主要是由于房屋缺乏保养、材料自然老化引起的损坏。置业公司委托他人对房屋进行维修后，于2021年3月与W办理了交房手续。W现以置业公司存在逾期交房的违约行为，要求赔付违约金140万余元。置业公司表示，造成迟延收房的原因应当归责于W，系W未按约履行付款义务违约在先，在收房过程中多次以房屋质量存在问题为由拒绝收房。即便认为置业公司需承担违约责任，但W主张违约金的仲裁时效已经届满，且合同约定的违约金标准过高，W没有实际损失，请求降低相应违约金。仲裁庭审理后认为，导致迟延交房的原因是房屋存在质量争议及后续的修缮行为。虽然房屋主体结构基本完好，但引起损坏主要是由于房屋长期空关缺乏保养、材料自然老化引起的倾斜沉降。根据《民法典》规定，房屋交付使用前的毁损、灭失风险，由出卖人承担，因此造成迟延交付的责任在于置业公司，置业公司应承担逾期交房的违约责任。虽然置业公司构成违约，但主动修缮房屋并协助W办理房产过户登记，非属恶意违约，且W对合同履行周期较长亦存在一定责任，置业公司在前案调解中已对W作了房价上的大幅优惠，因此对于违约金可作调整。合同约定的违约金自逾期交房之日至实际交房之日来计算，是当事人在合同中所确定的一个整体权利，而不是按照违约的天数分割为分别计算仲裁时效的违约金的相加，在W已向置业公司提出交房请求且未拒绝的情形下，要求购房人单独主张违约金，不符合社会公众的日常认知，故仲裁庭最终裁决置业公司向W应支付的违约金98万余元。
典型意义
在房屋买卖活动中，时常会出现房屋在买卖双方已经办理完过户登记手续后，但未实际交付给买受人之前即发生毁损的情况。一般而言，如果能查清导致房屋毁损的原因，则该房屋的损失责任应当由毁损者承担，但如果房屋毁损责任无法查清，则只能按照法律的相关规定来确定归责原则。本案中房屋毁损风险的承担，根据《民法典》第六百零四条（原《合同法》第一百四十二条）规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担”，作为风险分担责任的判断规则。这也提醒相关开发商需要妥善保管尚未交付的房屋，及时修缮发生的质量问题，不能任由房屋长期空置造成损失。
案例八
装饰业主擅自解约应赔偿对方损失
某装饰公司诉W装饰装修合同纠纷案
基本案情
W于2020年将其住房装饰工程发包给某装修公司施工，合同约定包工、部分包料，总价为24万元，W已支付10万元。施工期间，W要求增加拆除阳台墙面大理石一项内容，装饰公司以存在防水及安全隐患且不属于合同范围拒绝施工。W便私自更换了房屋门锁，不再让装饰公司继续施工。双方虽经当地派出所调解，但未达成协议。装饰公司申请仲裁，要求W支付拖欠的工程款、违约金及律师费合计11万余元。W表示，双方因其合理要求产生争执，故不再让装饰公司施工，现双方对合同解除达成一致，仅就已完工部分造价存在争议，故不存在拖欠工程款的情况，不同意承担违约金及律师费。仲裁庭委托造价咨询公司对已完成工程进行鉴定，造价为12万余元。仲裁庭审理后认为，W通过更换门锁的方式以行为表示不履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。扣除W已支付的10万元工程款，尚应向支付工程款2万余元，并承担自更换门锁的次日至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。W还应向装饰公司支付因办理案件所支出的合理费用4800元。
典型意义
虽然法律赋予了业主享有任意解除权，但是该规定的法律宗旨是在维护双方利益的前提下，使装修公司的工作不再继续，避免双方损失的扩大，并以此避免社会资源的浪费。但并不意味着业主的合同解除权不受任何限制，为均衡双方利益，如装修公司已按约全部或者部分完成工作，即使工作成果尚未交付，业主仍应当按照约定支付工程款。故业主尽量不要无故解约，如因特殊原因需中途解除合同，应及时以合理方式通知对方，并积极地与对方协商处理解约后续事宜，避免讼累。
案例九
开发商破产，未确认申报的债权可经仲裁程序认定
X诉某房产开发公司债权确认纠纷案
基本案情
X向某房产开发公司购买了一套预售商品房，已付房款275855.93元，尚结欠房款58769.07元。后该工程项目因故停工，发生烂尾，房产开发公司也进入破产程序。X按期向破产管理人申报违约金债权,但管理人拒绝确认，X便要求确认该合同项下的违约金债权为77196.09元。房产开发公司表示，W未支付房款违约在先，无需承担违约责任。即使计算违约金，现房产开发公司进入破产程序，客观上已经不可能交房，涉案合同应当解除，仅能计算被裁定破产重整之日。仲裁庭审理后认为，虽房产开发公司已破产，但不能因此免除逾期交房的违约责任，即便由此而解除合同，房产开发公司应该赔偿X的损失。鉴于涉案房屋建造情况无法确保房产开发公司在合同约定的期限前具备交房条件，已出现交房风险，X据此未支付购房尾款，是其对自身利益的保护。在双方均未提出解除合同的情况下，X要求对方自约定交付房屋的第二日起至裁定破产重整日的前一日止按照已付房款每日万分之二的标准承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，应予以支持。最终仲裁庭裁决房产开发公司应向X承担违约金77196.09元。
典型意义
债务人因不能清偿到期债务且资不抵债被法院裁定进入破产清算程序，在债务核查过程中，债权人向管理人申报债权未获支持后，《企业破产法》赋予了债权人有权就其异议债权向法院提起诉讼的权利。但原债权债务关系约定的仲裁条款是否继续有效，实践中不无疑问。本案认可了对破产受理前就纠纷解决达成的仲裁条款及仲裁协议的效力，并明确在此情形下应由双方选定的仲裁机构确认债权债务关系。
案例十
征信污点引发购房僵局，仲裁调解助力纠纷化解
某地产公司诉S解除合同纠纷案
基本案情
S于2019年购买了地产公司开发的位于惠山区的一套商品房，按约支付了首期房款。在办理贷款手续时，S发现曾有一笔信用卡逾期还款记录，贷款银行因此拒绝了放款请求，之后S向其他银行申请贷款均因征信记录问题受阻。地产公司于2021年申请仲裁，要求解除与S之间的购房合同并要求支付违约金。S表示，贷款银行是地产公司提供的合作银行，在第一次贷款被拒绝后，地产公司也未介绍其他银行。目前房价相比三年前已大幅上涨，因此不同意解除合同。仲裁过程中，S起初采取回避仲裁送达，不配合仲裁庭处理案件。承办秘书多次向其打电话、发短信，反复告知其不配合处理的法律后果后，终于与S取得联系。在仲裁庭的主持下，双方达成谅解，地产公司撤回解除合同的请求，S承诺于一个月内筹措资金支付后期款项。
典型意义
《民法典》规定了“信用”属于民事主体名誉的组成部分，强化了对民事主体名誉权的保护。随着中国社会信用体系建设步伐持续加快，“一处失信、处处受限”的局面初步形成，信用评价与人民群众的生产生活关系越来越紧密，直接影响到办理贷款、招标投标、购买保险、交通出行等活动。因此呼吁大家要高度重视和维护良好的个人征信记录，始终坚守诚信底线。同时，银行也要遵守法治原则，妥善处理客户的征信信息，建立健全不良信息处理机制，依法开展征信活动，共同维护社会公正。
无锡仲裁示范条款如下：
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交无锡仲裁委员会，按照申请仲裁时该会的仲裁规则进行仲裁。
无锡仲裁补充仲裁协议如下：
因××纠纷，现提交无锡仲裁委员会按照该会的仲裁规则进行仲裁。
温 馨 提 示
当您收取（出具）借（欠）条时，请注明“产生纠纷提交无锡仲裁委员会仲裁”，主动选择仲裁方式便捷高效地维护自身合法权益。