关于房地产项目中风险防控的重点

引言：2014年11月1日，北京市房地产法学会风险管理专业委员会成立大会暨房地产企业法律风险防控研讨会上，北京市房地产法学会副会长、国土资源部政策法规司王守智司长结合实际工作体会，从政策制定者的角度，解读房地产政策，探讨风险防控策略。本期安理周刊将与大家一同回顾、分享王司长在成立大会上的精彩发言。
风险管理专业委员会的成立，将提升北京市房地产法学会在为企业提供咨询服务方面发挥的作用，同时也可以协助政府研究整个房地产开发过程中的规律，并为制定法律政策提供决策支持。这是贯彻十八届四中全会提出的“推进依法治国”的举措。对于房地产企业风险防控我确实没有什么研究，我长期搞国土方面的政策法制工作，这里结合自己实践工作中遇到的问题，就风险防控的重点问题，谈一谈自己的认识。
一、关于对房地产风险的认识
从房地产的产业特点看，房地产开发不同于一般的经济活动，其具有规模大，周期长，环节多，投资巨大的特点，因此房地产行业的风险问题比其他经济活动更加突出，一旦出现风险带来的损失也比较大。
从社会背景来看，我们国家房地产开发始终是在一种很复杂的社会背景下，有很多社会深层次的问题都会综合反映在房地产开发的风险中，这实际上是一个特殊时期的社会问题的综合反映。
第一，我国目前的市场经济和法律体系、制度还不是很健全，因此缺少社会公平竞争的环境。在这种法制环境下进行房地产项目开发就很难做到法律面前人人平等，可能存在不同主体间待遇有差别。我觉得这种差别造成了一部分房地产商挺而走险，为了追求利益不惜冒险，导致开发本身就是风险，采取不规范的方式运作，逐渐形成了充满风险的格局，这部分风险是环境造成的。
第二，社会诚信体系不健全，没有成熟、严格的市场运作规则和规范，政府不讲诚信，企业也不讲信用。实践中把土地合同按民事合同对待，但是事实上土地合同具有很强的行政合同性、单方性，它有时有可能被改动，企业在房地产开发过程中对处理政府关系是弱势，这就是一种风险的表现。同时，企业间合作也有不守信用的情况，开发过程中不严格执行约定，只重视利益不讲信用。党的十八届四中全会特别提出建立“完善市场经济”方面的法律制度和体系，要建立相关的规则，创造公平竞争的环境，这是有相当强的针对性的，诚信问题确实已经到了非解决不可的程度。
第三，房地产开发中政府干预太多，行政审批效率低。房地产是地方财政的重要来源，政府的每一任新领导，为了经济增长，都会重视房地产。但是可能换一个领导就换一个思路，改了已经规划或开发的项目，这种情况也是比较突出的。有些案件就是政府与企业在执行规划和协议方面产生的纠纷。政府的不诚信和过分干预的背后，存在着很多复杂的原因，甚至有腐败、交易关联的情况，因此产生风险是房地产行业的特点。
第四，我国现阶段处于重要的经济转型期，政府对经济的调控不同于国外，并未完全尊重市场经济规律。这在房地产行业中尤甚。以往我们更习惯于用行政手段，不是用经济手段调控。按道理，通过经济手段来调控房地产合理发展，应当从平衡社会分配关系入手，才能使之进入良性循环。但是现在一看房价高了，政府就开始出台政策，行政手段解决，这种处理企业根本无法预测。项目开发六七年，中间突然出现限制，对开发的冲击就非常大。比如什么限购、限贷、限房价、限面积，这些说到底都是行政手段，不是经济手段。国外调整房地产都是通过是税收手段，其中重要的手段就是房地产税。有些国家采用累进增长税，通过调整分配关系进行调控。另外，还应当建立针对不同人群的经济水平、承受能力等，建立相应的保障性住房体系，解决房地产市场的平衡。住房体制也应该按照经济规律进行必要的改革。
总之，这样的社会背景下的中国房地产开发中的风险是阶段性的，反映了特殊时期一些特殊问题。四中全会是一次非常重要的会议，看到了当前存在的问题，也找到了解决问题的根本办法，明确了“法制国家、法制社会、法制政府”的一体化推进战略，这个确实是抓到了关键。
二、关于风险防控的重点
我认为一般性房地产风险的防控，从概念上来讲做不到杜绝风险，所谓防控就是把风险降到最低，或者使损失最小，或者在开发过程中避免不必要的风险。这就要求房地产开发企业有风险意识，建立风险防控的预期、加强风险防控的管理、设计风险防控的对策，这是我对风险防控的认识。
从风险防控来看，房地产开发包含复杂的环节，是多环节企业过程。从房地产的项目提出到最后完成，包含从项目提出、项目审批、项目规划设计、项目用地的取得（项目用地取得包括三种形式，出让取得、转让取得、合作取得）、项目的运行等等。在这些过程中，对规划、政策、市场等全面的调研和预测；对土地开发的准备，例如征收、拆迁的问题；还有筹措资金，其中涉及使用各类融资手段；各项工程技术、设备的招标投标；施工管理、竣工和验收；最后到市场销售。这样一个复杂的过程，每一个阶段都可能产生风险，如果每个环节研究的不充足或者考虑不周到，没有考虑到特殊社会环境风险或者合作过程中法律的问题，都会引发决策失误并产生风险。
从房地产的风险产生的原因上分析，主要有五个方面：即决策原因产生的风险；政策原因产生的风险；市场原因产生的风险；合同执行违约产生的风险；项目本身存在瑕疵产生的风险。
决策性风险，你没有一个很好的决策，开始也没有把市场调查清楚，没有把项目和市场进行很好的结合，或者你对客观的条件调研不够，这都可能产生风险。
政策性风险，现在经济发展速度快，存在大量不可预见的因素，政府经常进行调控，在产业方面，土地用地方面，金融方面，税收方面等出台各种政策，造成相应的风险。这些风险大多不可预期，但是我觉得在防控方面应该是有事先形成预案，给政策留有相应的空间，这样才能把风险适当降低。
市场性风险，我国现行的经济形势下，不同时期政策、经济形势和发展模式不同，反映在房地产行业中的风险更为突出。比如房价忽高忽低，有时候上去，有时候下滑，或者有价无市，或者潜规则销售，所以市场风险的对策需要相当强的专业水平。
合同性风险，主要是执行风险。房地产开发的合作过程中，开发商与工程单位，土地合作单位、招标单位、金融融资单位之间，会产生风险，若要从法律上防范起来，应该还是有条件的。有些案件中，当事人在开始的时候对合同研究不够，而后的施工和竣工验收就产生了风险，导致项目不能按照预期实现。比如深圳有一个公司做了一个非常好的项目，最后由于和施工单位的关系没搞好，最后施工单位赖着不撤场，官司打了两三年，拖到最后房地产形势也不好了。广东有一个项目，本来预期非常好，国家级的建筑公司跟开发商之间发生了矛盾，双方既有投资关系又有工程承揽关系，但是合同没有写清楚，价款也没有写清楚，工程没结束就发生了纠纷，前后打了六年，这就是典型的合同风险案例。
项目瑕疵风险，项目的开发天生就存在着缺陷和瑕疵，却铤而走险。比如开始的时候拿到的是综合用地或工业用地却非要搞商品房开发，或者规定容积率低却在建设过程中擅自提高容积率，或者擅自改变规划设计条件，导致盖出的楼可能销售不出去。甚至还有开发商把房子盖到防洪区里，边建设边办审批手续，最后只能把楼炸掉。开发商若带着一种冒险和侥幸心理开发房地产，本身就会产生无法避免的风险。
以上风险从来源上看，政策风险和市场风险是大多数房地产商都要面对的，具有共性的问题，一般政府会出手采取相关的政策以降低风险，但由于企业对不同时期的经济形势和国家政策变化，预测和防御的能力不同，带来的后果也会有所不同。除了政策性风险和市场性风险之外，其它三种风险即决策性风险、合同执行性风险和项目瑕疵产生的风险是可以很好的化解和防控，也应当是重点防控的。
三、关于风险防控的策略
我认为以下四个方面是房地产企业防控风险的重要策略。
第一，房地产企业必须有风险意识，从确定项目，到相关方案的调研，各个环节的工作必须到位。
第二，房地产企业要深入研究宏观经济形势，了解国家宏观政策，否则无法对环境风险形成预期，制定策略。
第三，房地产企业应该注重风险防控管理。包括内部法律制度安排，法律人才、经济人才、技术人才的准备等。应将风险防控管理作为一个常态化工作，而不是发现问题之后才将其提上日程。
第四，房地产开发中必须按照客观经济规律，实事求是办事，不能有侥幸心理。用地不规范，先天不足，这种背景下开发的房地产项目存在固有风险，开发结果事与愿违的情况也比较多。
以上仅谈一谈个人对这些问题的看法。谢谢。