以案说法：住宅配套车位是否属于居住权必要延伸，银行作为抵押权人能否享有优先受偿权

一、案例基本信息采集
案例类型：律师诉讼案例
业务类别：合同纠纷
法院判决时间：2023年9月19日
法院名称：南充市中级人民法院
代理律师姓名：周亿洲、束振宇
检索主题词：生存权、车位、商品房销售
二、案例正文采集
【案情简介】
南充某公司于南充某银行贷款5000万元，用某住宅小区内的住宅、商业和车位为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2017年，因南充某公司没有履行债务，南充某银行依法向人民法院提起诉讼并进入执行程序，人民法院也依法对抵押物采取了执行强制措施。在此过程中，案外人何某向人民法院提出诉讼，主张其系某住宅小区内1733号车位所有权人，要求南充某公司配合办理过户，人民法院审理中，发现南充某银行系1733号车位抵押权人，依法追加了南充某银行作为第三人参加诉讼。
一审判决何某胜诉，南充某银行不服，向南充市中级人民法院提起上诉，二审中，法院驳回何某诉讼请求。
【代理意见】
一、南充某银行系有独立请求权第三人，有权提起本案上诉
案涉标的系南充某公司名下位于南充市高坪区江东中路七段29号负一层天来豪庭第7幢车库-1733号车位，该车位已于2013年9月11日由南充某公司向南充某银行借款时作为抵押物，为南充某银行办理抵押登记，何某起诉要求南充某公司为其办理车位过户，已严重影响南充某银行抵押权实现，南充某银行对案涉车位享有独立请求权，有权作为有独立请求权的第三人提起本案上诉。
二、一审认定事实错误
1、一审认定何某购买车位时间早于南充某银行办理抵押时间系明显事实认定错误。
（1）何某在庭审中自称系从他人手中购买的案涉车位，并提交了他人在2012年4月13日向天来公司缴纳的住宅专项维修基金的证据，但其无法提供卖家姓名、联系方式和买卖的证据。且，何某在2014年4月15日交纳车位款项和2015年10月9日签订车位买卖合同的对象均是南充某公司，而非所谓的“他人”，何某的主张和所提供的证据相互冲突，无法自证。
（2）南充某公司作为开发商，是案涉车位的所有权人，南充某公司有能力且应当提供相关证据证明案涉车位2012年至今的实际出售或者使用情况，但一审及二审中，南充某公司均未提交。
故，2012年4月14日，何某对案涉车位可能存在租赁或使用，但绝对不可能存在买卖关系。何某对案涉车位的物权主张，最早为2014年4月15日，这明显晚于南充某银行对车位办理抵押的时间。
2、一审关于南充某银行在办理抵押时存在过错的认定错误。
（1）南充某银行在办理抵押时，已依据《商业银行法》、《贷款通则》的规定对抵押物履行法定审查义务。本案中，南充某银行在办理抵押时，已前往南充市房管局对案涉车位进行调查，案涉车位不存在买卖及预告登记等权利瑕疵，且所有权登记于南充某公司名下，南充某银行已尽到合理审慎义务。
（2）本案中，南充某公司向南充某银行提供车位抵押清单时，已剔除出售部分，共计提供未售车位400余套用于贷款抵押。南充某银行在办理项目审批及评估作业时，均前往抵押物现场进行了实地勘察，未发现该车位已出售。若当事人不提交，南充某银行没有能力也没有必要核实车位上存在的可能的合同关系。一审法院“对案涉车位出售情况进行现场核实”的要求苛刻度不符合法律规定。
三、何某在购买案涉车位时存在过错
南充某银行于2013年9月11日办理案涉车位抵押，已存在在先的公示效力，何某于2014年4月15日支付车位款项，开始享有物权请求权，但其在购买车位、支付款项时，并未要求南充某公司提供案涉车位的房管局查档信息，南充某公司向何某出售车位时，存在恶意隐瞒，但2014年购买价值14万元的车位，对于老百姓已属于重大交易，何某亦未尽到合理审慎义务，故其存在过错，应对其过错承担法律后果。
四、人民法院应对本案实际情况进行审查，而非简单套用判例
一审法院对最高人民法院（2022）最高法民终86号《民事判决书》断章取义，截取部分内容作为判决书说理，完全忽略了本案实际情况。
最高法民终86号《民事判决书》中，最高人民法院支持了车位买受人，系因车位买受人购买车位、支付款项的时间均早于银行办理抵押时间，且银行在办理抵押时未尽合理审慎义务。而本案中，南充某银行办理抵押时已履行法律规定的审查义务，不存在过错，何某签订合同和支付款项均晚于南充某银行抵押时间，且何某未对案涉车位权利现状进行核实，存在过错，与（2022）最高法民终86号《民事判决书》情况完全不同，不可对判决内容断章取义并加以采用。
本案可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，但进入审判程序，人民法院应当对各方当事人的民事权益进行实质审查，依法确认各方当事人的权利属性及效力关系。
综上，一审判决认定事实错误。南充某银行抵押在先，何某买卖在后，南充某公司在本案中恶意隐瞒车位抵押情况，将车位出售给何某，且何某在重大交易时，未尽合理审慎义务，作为过错方，应当对其过错承担后果。同时，南充某银行在此特别强调，商业银行抵押在前，买受人买卖在后，若人民法院不管买受人过错与否，均支持买受人诉请的先例一开，将导致全国商业银行对价值万亿计的抵押物丧失优先受偿性，我国金融贷款体系将直接崩塌。
【判决结果】
驳回何某的诉讼请求。
案件受理费100元、保全费1220元，合计1320元，二审案件受理费200元，均由何某负担。
【裁判文书】
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点：何某购买案涉车位的行为能否对抗南充某银行对案涉车位享有的抵押权。
根据查明的案件事实，2013年9月11日，南充某公司（抵押人）与南充某银行（抵押权人）签订了六份《最高额抵押合同》，抵押物清单中包括案涉车位（高坪区江东中路七段29号负一层天来豪庭第7幢车库-1733号），双方办理抵押登记，南充某银行对案涉车位享有抵押权。2015年10月9日，何某与南充某公司签订了《存量房买卖合同》，何某购买南充某公司位于南充市高坪区江东中路七段87号天来豪庭负一层第7幢-1733号车位（案涉车位），同年10月14日，南充某公司向何某开具了14万元的销售不动产统一发票。何某提交银行交易存根，证明向南充某公司交纳车位款的时间为2014年4月15日。无论何某购买车位签订合同的时间、南充某公司开具发票的时间，还是购买车位交纳车位款的时间，都晚于南充某公司将案涉车位抵押给南充某银行的时间。虽然何某持有案涉车位在2012年交纳专项维修资金的凭证，但凭证上未载明交款人，且仅有专项维修资金交纳凭证，不能证据何某在2012年就对案涉车位享有何种权利。同时，何某提供的证据显示，2015年签订购买车位的合同、2014年交纳购买车位款，在2012年就交纳案涉车位的维修资金，不符合交易逻辑和流程。基于案涉车位专项维修资金在2012年已被交纳的事实，可能存在有人在2012年就已购买案涉车位，并交纳专项维修资金，然后转让给何某，本院提示何某可以在一定时间内提供相应的证据，但是何某在本院规定的时间内未能提供相应的证据，甚至不能提供相应的任何信息。
由于何某购买案涉车位的时间在案涉车位被抵押给南充某银行之后，不能对抗南充某银行对案涉车位享有的抵押权，南充某银行有权对何某要求南充某公司办理案涉车位过户登记提出异议。
【案例评析】
本案开庭审理时，已经处于抵押物执行程序结束阶段，取得本案相关材料并进行检索之后，我们发现了最高人民法院曾于2022年作出一份类案判例，该判例在网络上广为传播，最高人民法院在说理部分有这样一段阐述：“车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。”
一审法院在判决中果然引用了上述说理，判决我方败诉。因最高院该判决已广为流传，造成的社会影响巨大，在局面十分不利于我方的情况下，我方仔细研读判例并搜集证据，敏锐发现了本案和最高院判例的不同之处，我方在二审过程中提出：“1、一审认定何某购买车位时间早于南充某银行办理抵押时间系明显事实认定错误；2、一审关于南充某银行在办理抵押时存在过错的认定错误；3、何某在购买案涉车位时存在过错；4、人民法院应对本案实际情况进行审查，而非简单套用判例”等意见。
最终二审法院采纳我方意见，认定何某购买车位的时间在案涉车位被抵押给南充某银行之后，不能对抗南充某银行对案涉车位享有的抵押权。
【结语和建议】
本案系我方代理南充某银行与南充某公司金融借款合同纠纷后，在执行阶段所产生的衍生诉讼，包括本案在内，共计涉及类似异议车位近百套。
因最高院判例明确支持车位享有住宅同等保护力，故在执行过程中法院对异议车位采取了暂缓执行的措施。后续在南充某公司破产清算中，因涉及近百套住宅车位争议，数年未对南充某银行优先债权予以确认，管理人甚至明确表态不支持银行债权，故取得本次胜诉的意义重大。
因抵押资产涉及异议数量较大，被执行人及案外人对法院施加阻力，为尽快实现债权清收，在前序执行过程中法院对异议资产采取了暂缓执行的措施。本次判决胜诉后，已排除异议，抵押物获得执行受偿可能。
我方取得的本次胜诉系关联案件的第一份胜诉判决，可供后续异议案件参考借鉴，极大鼓舞了银行客户对于债权清收的信心。