入库案例明确：买到“烂尾楼”可解除合同，贷款由开发商承担

前言
近日，人民法院案例库收录的一则参考案例（陆某、张某干诉盐城融某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，入库编号：2025-07-2-091-001）引发了广泛关注。该案例明确：买到烂尾楼的购房者有权解除购房合同和贷款合同，不再承担剩余贷款还款责任，相关款项由开发商负责返还。这一裁判观点为当前深受烂尾楼影响的购房者维权带来新的路径，但同时也需警惕对其误读可能带来的法律风险。
案情简介
该案中，陆某、张某干购买商品房后，因项目长期停工、开发商无法交房，遂诉至法院要求解除购房合同及贷款合同。法院经审理认为：
1、关于合同是否能够解除：在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下,商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同；
2、关于担保贷款合同是否应当一并解除：商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。
3、关于合同解除的法律后果：在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。
联立合同法律关系及类案分析
（一）传统商品房买卖法律关系分析
在过去的司法实践中，商品房买卖法律关系案件裁判思路中居于主导地位的是合同相对性原则。它将《商品房买卖合同》与《担保贷款合同》视为两个完全独立的法律关系。
对购房者和开发商来说，二者之间为买卖合同关系，即购房者支付房款，开发商交付房屋。如果楼盘烂尾，开发商无法交房，构成违约。购房者可以解除《买卖合同》，要求开发商返还已付的首付款。
对购房者和银行来说，二者之间为借贷合同关系，即银行向购房者发放贷款（并直接支付给开发商），购房者向银行分期偿还贷款本息。
因而，如根据合同相对性原则，《借贷合同》的效力不因《买卖合同》的解除而自动消灭。即使楼盘烂尾，购房者仍是银行的债务人，必须继续偿还剩余贷款。因而困境由此产生，购房者解除了合同，却拿不到房子，还要继续为不存在的房子还贷。开发商收到了全部房款，却因项目烂尾或资金链断裂而无力返还，最无辜的购房者反而承担了最终极的风险。
（二）本案确立裁判逻辑
本次最高法案例的核心突破，在于采纳了“联立合同”理论，将两个独立的合同视为一个统一的、目的关联的交易整体。“联立合同”是指，数个合同不失其个性，但因服务于同一整体交易目的而紧密结合，形成一个命运共同体。其中一个合同的效力与履行，高度依赖于另一个合同。
在商品房买卖法律关系中，购房者签订两个合同的根本目的只有一个，即获取房屋，支付首付和申请贷款都是实现这一目的的手段。当楼盘烂尾，房屋交付成为不可能时，两个合同的根本目的落空。虽然贷款合同在法律形式上是独立的，但其在经济实质上是购买房屋的专用融资工具。因此，当购房合同因无法交房而解除时，要求购房人继续履行一个无法实现目的的贷款合同，是显失公平的。在新的裁判路径下，法律关系的审视重点从谁是合同签订主体专项合同款项最终流向谁。合同联立理论要求责任承担应与过错方的行为直接关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条第2款，开发商应“将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。法院判决将合同解除的不利后果都由开发商承担，符合联立合同中“过错方承担整体责任”的理论逻辑，避免了无过错方因合同关联而承受额外损失。
（三）类案分析
除本案外，早在最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一：中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案中就已确定相关裁判规则，其裁判要旨为：
关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
该案的生效时间明显早于入库案例，在当时房地产行业还是一片欣欣向荣，当突如其来的暴雷打断了房地产的发展路径后，入库案例的宣誓味道就越发值得思考，归根结底是利益衡量的结果。从入库案例的裁判思路看，它标志着从僵化恪守形式上的合同相对性，转向更加灵活地追求实质上的公平正义，这一转变无疑是勇敢且出彩的，它将风险和责任重新分配给了最有能力控制和避免风险发生的一方，从而实现了法律关系的真正平衡，也保护了房屋购买者对法律的信任感。