房屋租赁合同审核要点（附人民法院案例库裁判要旨）

根据《民法典》规定，租赁合同指的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。房屋租赁合同则是日常生活中最为常见的一类租赁合同。在服务集团顾问单位过程中，笔者审核了不下五十份不同规模的租赁合同，现结合司法实务中常见的法律风险及人民法院案例库涉房屋租赁合同纠纷裁判要旨，对此类合同审核要点进行逐一分析，供读者参考。
一、人民法院案例库裁判要旨梳理
2024年5月7日，最高人民法院公布《人民法院案例库建设运行工作规程》，其中第十九条提到“各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。”该规范将人民法院案例库中案例的重要性提升到前所未有的高度，明确了相关案例对于各级法院的指导意义，有利于改善各地各级法院适用法律时存在的尺度不明问题和“同案不同判”现象。为便于剖析房屋租赁合同常见的法律风险和法院裁判意见，笔者特于人民法院案例库中就这一话题检索相关裁判要旨，作出梳理如下：
1．指导案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
裁判要点：违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。
律师建议：此案例主要说的是出租方将危房承租给他人用于经营酒店。在承租人加固施工过程中，该建筑物大部分垮塌。经过一审、二审、最高人民法院再审程序，法院认定该租赁合同有违社会公共利益和公序良俗，应属无效。关于案涉房屋倒塌后出租方支付给他人的补偿费用问题，由出租方自行承担。因承租人对于租赁合同的无效也有过错，故对于承租人的损失，由其自行承担。大家在租赁房屋过程中，一定要仔细考察该房屋是否符合安全、防灾、消防等强制性标准，尽量规避承租违建房屋。否则的话，一旦发生安全事故，还有可能因为疏于履行审查和注意义务而自行承担责任。
2．房屋违法性不影响就房屋租赁合同终止履行达成协议的效力——参考案例（编号为2024-07-2-111-004）：上海某工贸公司诉上海某科技公司、曹某某房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨：出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。
3．租赁房屋征收补偿款中停产停业损失的分配——参考案例（编号为2023-16-2-111-00）：某某木材加工厂诉某某汽车维修公司、陈某良房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨：房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。
律师建议：承租房屋期间遇到政府征收的补偿问题经常会被大家忽视，但如遇到这种情况，却系因政府征收导致合同目的无法实现，导致承租方利益蒙受重大损失。今年在审核一份商用写字楼的租赁合同中我就遇到了这个问题，虽然出租方极为强势，但我作为承租方的顾问律师，还是坚持要求加上一条“由于征收或征用而产生的任何赔偿、补偿，承租方有权按照剩余租期比例获得经营损失、停业损失补偿。”
4．合同的根本违约及违约方解除权的获得——参考案例（编号2023-08-2-111-002）：某公司诉某酒店房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨：（一）合同履行过程中构成根本违约的情形
所谓根本违约，是指当事人一方的违约行为，使得另一方当事人订立合同的目的完全落空，无法实现；非根本违约，是指当事人一方的违约行为，虽然没有产生另一方当事人无法实现其订立合同目的的后果，但造成了另一方当事人的损失，如延迟履行义务等。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”明确了法定解除的实质性条件是不能实现合同目的。本条规定中“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。
此类情形主要包括：1.不能履行合同主要债务。2.拒绝履行。又包括：当事人在履行期限届满前以明示或者默示方式拒绝履行合同非主要债务；当事人在履行期限届满后拒绝履行主要债务的；当事人在履行期限届满后不履行其他合同义务致使合同目的不能实现的。3.履行与约定严重不符，无法通过修理、更换、降价等方法进行补救，致使不能实现合同目的。4.履行主要债务之外的其他合同义务不适当，致使不能实现合同目的。在当事人的违约行为未构成根本违约时，不能因此解除合同。
（二）合同履行过程中，违约方的解除权
一般而言，违约方不享有合同解除权。但是，在一些长期性合同，如房屋租赁合同，在履行过程中，双方形成合同僵局。一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。因此，《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
此条第二款赋予违约方申请终止合同权利义务的权利。违约方起诉请求解除合同的，符合下列条件的，法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形，即违约方不履行债务的原因，并非是有能力而不履行，而是丧失了履行能力；2.违约方继续履行合同，将对其明显不利；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。违约方解除合同的，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。同时，应当注意适用上述条款赋予违约方解除权是在满足上述条件下可以依法通过诉讼行使解除权，而非任意解除权，不能仅凭违约方的意愿行使。
律师建议：房屋租赁合同属继续性合同，履行期限较长，除非存在根本违约导致合同目的无法实现的情形，否则人民法院对解除合同采取从严把握的态度。如作为出租方，建议在合同的变更和解除及违约责任条款中明确合同解除的情形和条件；如作为承租方的，建议审慎约定过长的租期，避免因履行过程中出现市场价格下跌等因素导致合同履行情况发生变化，导致自身利益蒙受损失。
另外，民法典赋予了“合同僵局”情形下，违约方的解除权，如存在违约方客观上丧失履行能力，继续履行对其明显不利且守约方拒不解除的情况。违约方应立即通过诉讼方式行使解除权，以避免损失的进一步扩大。
5．因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定——参考案例（编号2023-16-2-111-005）：陈某诉昭通市某局房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨：（1）双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。
（2）因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。
（3）合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。
律师建议：如果没有争议发生，那么密密麻麻的合同对于双方来说就是废纸一张。反之，合同可能会是双方解决争议最重要的依据，也是守约方的尚方宝剑。合同履行过程中的书面文件亦然，如单方主张变更合同履行内容的，一定要获得对方的书面确认，可通过签订补充协议方式将变更后条款内容加以固定，不能想当然地认为只要对方没反对就视为默示同意。
6．房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务——参考案例（编号2023-07-2-111-004）：某商业公司诉某文化传媒分公司、某文化传媒公司房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨：承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。
7．出租改变原建设工程规划许可的特殊用途房屋应取得相应改建许可——参考案例（编号2023-07-2-111-003）：某建材公司诉某投资公司等房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨：出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况，双方过错大小等情况，谨慎平衡当事人利益。
二、房屋租赁合同审核要点
在本部分，笔者将按照一份房屋租赁合同主要条款顺序来逐一剖析审核要点，具体内容如下：
1．主体条款：除了审核合同当事人的名称（或姓名）是否完整及准确、当事人住址是否详尽外，审查重点应该放在出租方对于租赁物是否拥有合法的处分权，若出租方是产权人，则应注意是否还有其他共有权人，若有，应当将共有权人列明并确保共有权人对租赁合同内容知情同意。若出租方并非产权人，则应审查出租方是否获得了产权人的授权或同意，或者是否拥有其他权利证明。
实操建议：核实出租方的所有权凭证、相关授权信息。尤其是在二房东转租关系中，应当核实出租方在原始租赁合同中是否获得了房主的“转租”许可，以及确认转租期限并未超过原始租赁合同的承租时间。
举例说明：二房东拟将该房产转租给我方，租期为2025年4月1日至2026年3月31日。经询问和审查得知，大房东的租赁合同约定租期为2年，时间为2024年1月1日至2025年12月31日，且约定非经房东同意不得转租。首先，租期已超过二房东有权使用的时间，且二房东又无法拿出大房东同意转租的相应授权，此时如果贸然与二房东签订租赁合同的话，将陷入连环纠纷当中，故不建议承租前述房屋。
2．租赁物条款：租赁物是租赁合同的核心，是租赁关系存在的基础和载体，没有租赁物就不可能存在租赁关系。租赁物的特定化和明确化是审查租赁物条款的标准。所谓特定化，是指租赁物必须是特定的，以房屋租赁合同来说，标的房屋应当是客观存在的位于固定地点的房屋，而不能是一类房屋。所谓明确化，是指在租赁合同中应当明确约定租赁物的适租状态，对于房屋而言，如产权证号、房屋面积、家具、装修、水、电、通信、取暖、物业、是否附带车位及车位具体位置等相关情况，则是必须明确的事项。尤其是在一些合同中，需要以房产面积作为确定租金的基础，承租方需要尤为注意合同确定的房产面积是否与房产证相一致，另外，还应当要求出租方提供房屋平面图作为附件。
3．租期条款：租期是租赁合同的必要条款，是指租赁物的租赁期限，从法律角度看，租期应当明确且不能超过《民法典》第七百零五条第一款规定的20年的最长期限。此外，如涉及免租期的，一般规则是出租人给予承租人进行装修或前期布置的期限，在该期限内，承租人不支付租金，但一般要承担房屋的水、电、物业及相关能源费用。律师在审查租期条款之时，应注意将期限精确到年月日，避免产生不同理解。
此外，还应在合同中明确承租人的优先承租权。我国《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”实践当中，租赁合同中一般也会对此进行约定。常见的表述为“租赁期限届满前，承租人有意在租赁期限届满后继续承租的，应当在租赁期限届满前____日内向出租人提出续租申请，在同等条件下承租人享有优先承租权。若承租人未在该期限内提出续租申请，或者双方未就续租事宜达成一致的，本合同自租赁期限届满之次日终止”。
4．租赁物交付条款：对于不动产的交付，不能简单理解为交付权利证书、相关房产的钥匙等，审查的重点应该放在交付的效果，也即交付完成后，相应的房屋应达到可以使用的条件。在租赁各类房地产交易中，由于出租方自身原因，导致出租的房屋存在许多历史遗留问题，如部分场地被占用、原有设施未清除，甚至出现前期租赁关系纠纷未解决完毕的情形，因此，若不对交付方式及应当达到的标准作出明确，极易损害承租方权益。实践中往往还需要双方签署一份交接单作为双方完成租赁物交接的标志。
5．租赁物的使用条款：
（1）租赁房屋的用途：《民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”第七百一十条规定：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”因此，在租赁合同中应当明确约定承租人租用租赁物的用途，不能用于违法事宜（如存放赃物、运输毒品等），也不能用于与租赁物性质不符的用途（如租赁住房用于开设饭馆或工业生产，租赁写字楼用于开设宾馆等），毗邻居民区的出租厂房则不能在使用中影响周围居民的正常生活。
（2）租赁房屋的装饰装修：在出租方允许承租人进行装修装饰的情况下，应当明确装修装饰方案的事先审查、不能破坏房屋主体结构以及合同终止后装修装饰的处置事宜。如在装饰装修过程中承租方购买家具或者对该房屋进行优化的，则应当在合同中进一步明确装修物、增设物的归属问题。
6．费用支付条款：本部分所称的费用，既包括租金，也包括租赁物使用期间所产生的其他费用，如房屋的水费、电费、物业费、排污费、取暖费、水电费、房产税等相关费用。对于出租方而言，收取租金是其核心利益。因此必须明确约定租金的计收标准、支付方式、支付时间及支付数额等内容。对于其他的费用，应当明确费用的承担主体以及支付方式。
7．维修条款：《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述规定，若房屋租赁合同中对于租赁物的维修义务未作约定的，应当由出租方负责维修，但实践中一般都会对维修义务进行约定。从合理性角度来看，对于租赁物本身的维修一般由出租方承担较为合理，而对于房屋内的消耗品、附属品及承租方添附的物品或部件则由承租人承担较为合理。但具体如何维修，取决于出租方和承租方之间的约定，从法律上讲均为合法。从合同审查的角度来看，律师在审查此类条款时，应当审查的重点是合同各方承担责任的维修范围必须明确，并进一步约定义务方怠于承担维修义务时的违约责任。
8．违约条款：在租赁合同中，根据双方的主要合同义务，出租方的违约情形主要包括：迟延交付租赁物、交付的租赁物存在瑕疵或不符合约定、怠于承担维修义务等。承租方的违约情形主要包括：迟延接收租赁物、迟延支付租金或有关费用、未按照约定用途使用租赁物、擅自转租、迟延返还租赁物等。在审查租赁合同的违约责任条款时，应当针对不同的违约情形约定相应的违约责任，具体违约责任由双方当事人进行约定，但应具备合法和合理两个标准。
一般我们习惯将违约金设定地过高，以期警示潜在违约者慎重行为，并认为即使裁判机构酌情降低过高的违约金条款，也会考虑原违约金条款的数额。在司法实践中其实不然，很多时候人民法院并不会考虑双方约定，而是直接在法律允许限度内进行自由裁量，有可能会获得一个较低的违约金标准。因此，还是建议各方不要将违约金约定得畸高（如超过损失的30%），否则无异于搬起石头砸自己的脚。
9．合同终止条款：就租赁合同而言，除了租赁期限届满、双方协商一致等正常终止情形外，主要应当约定合同履行期间非正常终止合同的情形，主要包括：合同解除（包括法定解除和约定解除，约定解除一般与违约责任一并约定）、房屋损毁或灭失、被依法征收等。在房屋租赁合同终止后，出租方和承租方必然涉及相关后续事宜的处理，主要包括租赁物的返还、费用结算等。在房屋被依法征收的情况下，还应当进一步约定关于征收补偿费用的分配事宜。不过根据本文章中第三个人民法院案例库裁判要旨即使未在租赁合同中对征收后的补偿事宜进行明确约定，在承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。
10．不可抗力条款：持续三年的疫情让很多承租方都叫苦不迭，在最高人民法院发布涉疫情案件司法解释以前，关于因疫情导致资金无法正常支付的情形屡见不鲜。故建议在租赁合同中明确“不可抗力包括但不限于地震、台风、水灾、公共卫生事件和其他自然灾害，战争、暴动和类似的军事行动，民间骚动以及非甲乙双方员工的罢工、怠工和其他工人运动，政府的禁运令或者政府的其他行为。”以防范传染病疫情、群体性不明原因疾病、群体性中毒，食品安全事故、药品安全事件、动物疫情，以及其他严重影响公众生命安全和身体健康的事件发生之时，对承租方仍科以较重的义务。
综上，房屋租赁合同虽然理解难度低，但所涉内容较为琐细，对于一些商业房产的租赁来说，涉案标的额也较大，故我们律师应该根据我方当事人的地位，结合生活实践和法律规定，对该合同予以全方位、细致审查，以最大程度降低我方当事人的法律风险，为当事人保驾护航。