未成年人名下房屋抵押的效力认定因素探析

房屋作为相对稳定且通常价值较高的不动产，常被作为抵押物为借款提供抵押担保。监护人将未成年人因继承、赠与、家庭内部安排等原因而登记在其名下的房屋进行抵押的行为也较为常见。该抵押是否有效，是因债权人主张抵押权而被监护人以监护人滥用监护权提出该抵押合同或者抵押无效抗辩的案件，或者被监护人主动提起确认合同无效之诉的案件中的核心争议。在不同地区、不同时段，法院对于未成年人利益保护与市场交易稳定的位阶与平衡上，观点存在较大差异。2026年1月31日最高人民法院办公厅发布的《人民法院审理涉未成年人民事案件工作指引》（法办〔2026〕76号）中，第二十四条强调：法院审理此类案件，应防止监护人违法处分未成年人的财产，同时也要避免当事人滥用诉权主张合法处分行为无效。在该条文精神之下，本文总结过往案例，主要从法院认定此类抵押合同效力的房屋来源、签字情况、抵押目的、抵押权人过错因素，逐一进行梳理。[1]
一、房屋来源是主张抵押合同效力认定的权利依据
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二百零九条确立了不动产登记生效主义，登记的权利人在法律上被推定为不动产物权的实际权利人。但在实然状态下，不乏不动产的登记所有权人与实际所有人分离的情形。若有证据证明不动产出资情况的，则应根据实际出资情况来确认不动产所有权归属。尤其在未成年人名下不动产所有权归属的认定上，由于未成年人通常不具有独立、大额的经济来源，主要依靠其父母扶养的特殊性，法院普遍认为除有充分证据证明未成年人系通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等合法经济来源，否则推定该不动产为父母出资购买，该房屋应属于家庭共同财产。[2] 父母出资购买房屋赠与或者部分赠与给未成年人属于现实生活中较为常见的情形，但赠与合同是双务合同，未成年人接受赠与应由其法定代理人代理接受，则产生父母自己与自己发生法律行为，自己代理无效，可能无法实现赠与的法律后果。[3] 则父母作为出资人，才是该房屋的实际所有权人，有权对该登记在未成年人名下的房屋提供担保，该行为不是以未成年人的个人财产提供抵押的行为。
若未成年人名下的房屋或者房屋份额为通过继承、第三人赠与等合法方式取得，则在此类案件中法院认为不同于父母赠与，该未成年人名下的房屋或者房屋份额属于未成年人的个人财产，应当予以充分尊重和依法保护。[4] 因此，房屋来源是法院在监护人以未成年人名下房屋抵押的抵押合同是否有效认定上的重要因素之一，是被监护人是否有权主张抵押无效的权利依据。
二、监护人与被监护人签字情况对抵押效力的影响存在较大争议
司法实践普遍认为限制民事行为能力人以其房屋提供抵押的行为，不属于与其年龄、智力相适应的民事法律行为。最高人民法院2016年案例中认为，我国法律对抵押人的身份并无限制，未成年人的签字行为并不违反法律的禁止性规定，限制民事行为能力的法律代理人同意或者追认后，其抵押行为有效。因此，监护人与被监护人共同在抵押合同上签字的行为，实际为未成年人（限制民事行为能力人）对其名下房屋的自行处分行为，未成年人的身份不会导致抵押无效。[5] 也有法院认为，限制民事行为能力人与其法定代理人均在抵押合同上签字，法定代理人同时签字的行为并非同意或者追认，而是代理，因而应当按照《民法典》第三十五条第一款规定的“最有利于被监护人原则”实施监护人的法定代理行为。[6] 换言之，限制民事行为能力人与其监护人在抵押合同上签字并不是认定抵押行为或者抵押有效的决定性因素。
监护人以未成年人名下的房屋进行抵押，抵押合同上通常有监护人的签名。而在此类案例中，抵押合同上同时有未成年人签名的情况较少，即使为共同签名，法院说理往往含糊不清，主要着重分析监护人行为是否为了被监护人的利益。[7] 因此难以从较少的案例中探寻司法实践中对于此种情形下的观点变迁及近期的观点偏向。本文认为，根据《民法典》第三十五条、《中华人民共和国未成年人保护法（2024修改）》第十九条的规定，监护人无论是对限制民事行为能力人抵押行为的同意或者追认，还是行使代理权，其作出与被监护人有关的决定时，均应尊重被监护人的真实意愿。但未成年人通常不具有对抵押及其法律后果充分认识，未成年人在抵押合同上签字的行为往往出于对监护人的盲目信任或者为监护人强制要求，因此其签字并不能当然表明以其所有的房屋进行抵押是基于未成年人的真实意思表示。若监护人或者相关人，如抵押权人等，已经充分向被监护人说明，并使被监护人充分了解了抵押的有关情况，则限制民事行为能力人仍在抵押合同上签字，与此同时监护人的签名才是对限制民事行为能力人提供抵押的同意或者追认，否则应为代理行为。根据“谁主张谁举证”的原则，未成年人非基于真实意思表示签名应由主张抵押合同无效的一方承担举证责任。但“未充分说明”属于消极事实，举证存在一定困难，且未成年人往往在事后才意识到权利受到侵害，不具有当时保留证据的意识。出于优先保护未成年人利益的原则，在此类案件中将“已向未成年人充分说明”的举证责任分配给主张抵押权或者抗辩抵押合同有效的一方诉讼主体，可能较为合理。但在没有法律明确规定该类情形应举证责任倒置的情况下，适当加重抵押权人的审慎注意义务，要求抵押权人举证证明其在接受抵押时合理信赖未成年人知情且同意，也不失为较为合理的替代方案。
三、抵押目的是抵押合同效力认定的核心因素
《民法典》第三十五条第一款规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”该规定为禁止性规定，因此抵押目的是此类案件中法院关注的重点。
对于监护人以未成年人的房屋提供担保必须是为了未成年人的利益并无争议，但就“为了未成年人的利益”的范围司法观点则略有差异：按照一般理性标准，为了维护未成年人子女的生存和发展，保障其生活、居住、教育、医疗等利益而进行借款抵押，该借款直接用于未成年人，符合“为了未成年人利益”的要求。[8] 该观点属于较为狭义的认定范围。较为广义的观点则认为，若借款直接或者间接有利于未成年人，如借款用于父母的生产经营活动，则该借款有利于整个家庭的共同利益，使未成年人间接受益，也属于“为了未成年人利益”的范畴。[9] 但为避免该认定范围过于宽泛，有法院强调，父母的经营活动必须使未成年人直接受益，否则不属于“为了未成年人利益”。[10]“最高人民法院司法案例研究院”微信公众号2024年发布的文章则主张目的性限缩解释，认为既不能将未成年子女的利益完全等同于父母或者家庭利益，导致未成年人财产保护形同虚设，又不能将未成年人利益限缩于纯赠与范围，不利于未成年人参与私法活动，应当结合个案情况进行综合实质性判断，具体考虑抵押与未成年人关联密切度、借款是否为用于未成年人或者近亲属等、抵押是否具有必要性，以及其他特殊因素，并指出，基于未成年人利益优先保护原则，在无确凿证据证明借款有利于未成年人的情况下，应推定系“非为未成年人利益”。[11] 《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》亦持此观点。[12]
四、抵押权人的审慎注意义务是保护未成年人个人财产的重要防线
监护人单独在抵押合同上签字的情形，以及前述在限制民事行为能力人未充分了解抵押的相关情况及法律后果情况下或者无民事行为能力人与监护人共同在抵押合同上签字的情形，监护人是以法定代理人身份代未成年人对其个人财产进行抵押。若该抵押非为了未成年人的利益而实施，则该行为应属于无权代理。除未成年人在成年后追认外，该抵押对未成年人不发生效力。[13] 除非抵押权人善意且无过错，有充分理由认为监护人为有权代理，从而构成表见代理。若未成年人名下房屋已经办理不动产抵押登记，则抵押权人可能善意取得该抵押权。
对于抵押权人善意的认定程度，有法院认为，抵押权人的注意义务只要达到一般标准即可，如监护人或者被监护人出具了同意抵押、抵押不侵犯未成年人利益的声明；也有法院认为，以未成年人不动产抵押中抵押权人的注意义务应当高于一般注意义务，[14] 即使监护人或者被监护人出具了声明，抵押权人还应对实际情况进行审查。[15] 对于抵押权人履行审慎注意义务的范围，有法院认为仅需审查监护人与被监护人的直系亲属关系，抵押权人就有理由相信监护人有权为与被监护人共有的房屋设立抵押。[16] 也有法院认为，应当对抵押是否侵害未成年人的利益进行审查，即对借款用途进行审查。[17] 2025年《人民法院报》文章认为，为最大限度避免和减少矛盾纠纷的发生，抵押权人严格审查的范围应包括行为目的及合法性，及涉未成年人抵押担保的情况。[18]
本文认为，出于对未成年人特殊、优先、全面、综合保护，以未成年人名下房产抵押的抵押权人应负有高于一般标准的审慎注意义务，签订抵押合同时应确定限制民事行为能力人已经充分了解抵押相关情况及法律后果，抵押、借款系为了未成年人的利益。抵押权人为避免抵押权的丧失，相较于未成年人及其监护人，也更有意愿和能力对以上事实进行确认。
综观未成年人名下不动产抵押这一实务难题，其本质在于监护人代理权的行使边界与交易安全之间的价值权衡。从司法裁判的演进脉络来看，人民法院在处理此类纠纷时，始终面临着“最有利于未成年人原则”与“维护市场交易稳定”之间的优先级取舍。梳理近年来的裁判导向不难发现，最高人民法院2020年以前的判例多倾向于优先保护交易稳定，认为监护人滥用代理权损害未成年人利益的，应由监护人另行承担侵权赔偿责任，而不宜直接否定抵押合同的外部效力。[19]然而，随着《民法典》的深入实施及未成年人保护理念的强化，部分地方法院乃至最高人民法院通过《人民法院报》、官方微信公众号等渠道所表达的观点，已呈现出明显的转向——即更加注重对未成年人利益的优先保护，倾向于认定监护人非为未成年人利益而抵押其个人财产的，抵押无效或者对未成年人不发生效力。这一观点转变，在
“最有利于未成年人”的制度设计的同时，为在个案中筑牢未成年人权益保护的防线提供了价值导向。
注释
[1] 本文所指未成年人不包含十六周岁以上，以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。
[2] 参见最高人民法院（2017）最高法民申3404号、（2021）最高法民申1583号民事裁定书。
[3] 参见王泽鉴：《民法学说与判例研究（第三册）》，中国政法大学出版社2005年版，第164页；重庆市江津区人民法院（2021）渝0116执异58号案外人异议裁定书、重庆市渝北区人民法院（2022）渝0112民初35476号民事判决书。该观点存在理论争议，也有观点认为父母赠与给未成年人的财产与跟其他人赠与未成年人的财产在本质上并没有区别，未成年人因“赠与”而获得的财产应当包括发生在亲子间的赠与。（参见史尚宽：《亲属法论》，中国政法大学出版社2000年版，第671页。）也有法院认为法律对未成年人纯获利益行为的保护，并不需要未成年人具备民事行为能力和意思表示能力和行为为前提。（参见江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01民终874号民事判决书。）
[4] 参见上海金融法院（2024）沪74民终379号民事判决书。
[5] 参见最高人民法院（2016）最高法民申900号民事裁定书。
[6] 参见北京市第三中级人民法院（2024）京03民终1749号民事判决书。
[7] 参见“聊城市东昌区人民法院”微信公众号2025年10月20日发布文章《【典案聚焦】使用未成年子女房产进行抵押借款，是否有效？》，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/Kwe634U5tob5EmgSPmaS9w，访问时间：2026年3月29日。
[8] 参见上海金融法院（2024）沪74民终379号民事判决书。
[9] 参见最高人民法院（2016）最高法民申900号、（2017）最高法民申4061号民事裁定书、北京市第二中级人民法院（2016）京02民终5865号民事判决书、深圳市中级人民法院（2018）粤03民终22220号民事判决书、滁州市中级人民法院（2024）皖11民终3249号民事判决书。
[10] 参见达州市中级人民法院（2018）川17民终158号民事判决书。
[11] 参见“最高人民法院司法案例研究院”微信公众号2024年7月22日发表文章《监护人将未成年人共有房产抵押的，应如何认定其效力？》，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/NxFRixVKQtR3fJ79albQ?scene=1，访问日期：2026年3月29日。
[12] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第26页。
[13] 参见“最高人民法院司法案例研究院”微信公众号2024年7月22日发表文章《监护人将未成年人共有房产抵押的，应如何认定其效力？》，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/NxFRixVKQtR3fJ79albQ?scene=1，访问日期：2026年3月29日。
[14] 参见上海金融法院（2024）沪74民终379号民事判决书。
[15] 参见浙江省高级人民法院（2016）浙民申393号民事裁定书。
[16] 参见深圳市中级人民法院（2018）粤03民终22220号民事判决书。
[17] 参见泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2247号民事判决书；“最高人民法院司法案例研究院”微信公众号2024年7月22日发表文章《监护人将未成年人共有房产抵押的，应如何认定其效力？》，网址：https://mp.weixin.qq.com/s/NxFRixVKQtR3fJ79albQ?scene=1，访问日期：2026年3月29日。
[18] 牛敬良、栾爽：《用未成年人子女名下房产作贷款抵押担保是否有效？法院：损害未成年人合法利益，担保无效》，载《人民法院报》2025年7月15日第三版。
[19] 参见最高人民法院（2014）民申字第308号、（2016）最高法民申900号、（2019）最高法民申1300号民事裁定书。